Auslandsimmobilien:Spanien

Eigenheiten des spanischen Rechts.

Andrea Nasemann

(SZ vom 19.4.2002) Der Markt für Immobilien in Spanien boomt: Wer sich ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte aber bei Kauf und Finanzierung nicht übereilt handeln. Philipp Kirchheim, deutscher Rechtsanwalt mit spanischer Zulassung in Barcelona, weiß aus Erfahrung: "Die Käufer gehen an Grundstücksgeschäfte in Spanien mit einer Leichtfertigkeit, die sie sich in Deutschland nie erlauben würden."

Schriftlicher Vertrag reicht

Nicht alle Immobilienerwerber sind sich darüber im Klaren, dass nach spanischem Recht bereits der privatschriftliche Grundstückskaufvertrag wirksam ist und volle Bindungswirkung zwischen Veräußerer und Erwerber entfaltet.

Wechsel des Eigentums

Spätestens der notarielle Kaufvertrag, die so genannte Escritura, überträgt im Gegensatz zum deutschen Grundstücksrecht im Regelfall das Eigentum endgültig auf den Käufer.

Die Eintragung im spanischen Grundbuch erfolgt oft Wochen oder sogar Monate später und hat lediglich deklaratorischen Charakter. Erst dann aber ist der Käufer endgültig in seinem Eigentum gegenüber Dritten oder Pfändungen geschützt.

Vorauszahlung gefälligst

Dieser Grunderwerb nach spanischem Recht birgt zwei Klippen für den Käufer: Zum einen ist er bereits im Moment der Unterzeichnung des privatschriftlichen Kaufvertrages aufgefordert, eine Anzahlung für die gewünschte Immobilie zu leisten, ohne - im Gegenzug für die Anzahlung - eine angemessene Sicherheit zu erhalten.

Bezahlt, aber noch kein Eigentümer

Zum anderen ist der Restkaufpreis bereits mit der Unterzeichnung der Escritura zu bezahlen, ohne dass der Eigentumserwerb des Käufers zu diesem Zeitpunkt auch mit vollständiger Schutzwirkung gegenüber gutgläubigen Dritten im Grundbuch eingetragen wäre.

"Käufer sollten keine Anzahlung leisten, bevor sie nicht einen gut ausgearbeiteten privatschriftlichen Vertrag in den Händen halten", rät Philipp Kirchheim.

Eindeutige Regeln

Dies enthebe den Käufer zwar nicht von dem Risiko einer Anzahlung ohne dingliche Sicherheit, verschaffe ihm zumindest aber einen schuldrechtlichen Anspruch, den er im Falle eines Falles vor einem spanischen Gericht einklagen könne.

Teurer Rücktritt

Darüber hinaus ist es in Spanien üblich, eine so genannte "Arras"-Klausel zu vereinbaren, nach der der Verkäufer im Falle der Nichterfüllung zur Rückzahlung des doppelten Betrages verpflichtet ist, während der Käufer seine Anzahlung verliert, wenn er den privatschriftlichen Vertrag nicht erfüllen kann.

Übersetzung mit Fehlern

Häufig werden Grundstücksverträge, die von deutschen Käufern in Spanien geschlossen werden, in beiden Sprachen abgefasst. Auch hier sollte der Käufer wachsam sein. "Es können im Vertrag Übersetzungsfehler stecken. Da im Zweifel die spanische Fassung gilt, sollte man die Übersetzung sorgfältig prüfen", empfiehlt Rechtsanwalt Kirchheim. Um bestehende Risiken in erträglichen Grenzen zu halten, sollte man auch nicht mehr als fünf bis zehn Prozent der Kaufsumme als Anzahlung leisten.

Sache des Verkäufers

Schließlich wird auch immer wieder versucht, den Erwerber im Kaufvertrag dazu zu verpflichten, die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia) zu übernehmen, obwohl diese nach dem Gesetz vom Verkäufer zu tragen ist. "In 80 Prozent der Fälle werden diese Kosten dem Käufer aufgedrückt", berichtet Kirchheim. Man sollte daher dafür sorgen, dass diese zumindest beim Kaufpreis berücksichtigt werden.

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