Wer sich ein Ferienhaus im sonnigen Süden leisten kann, den zieht es häufig nach Spanien. Auch die Costa Blanca rückt immer mehr in den Blickwinkel deutscher Ferienhauserwerber. An diesem spanischen Küstenabschnitt sollen in den nächsten fünf Jahren weitere 150.000 Ferienwohnungen errichtet werden.
Deutsche Banken und Bausparkassen haben sich auf diesen Trend eingestellt. Sie finanzieren neben Ferienimmobilien für ihre Privatkunden auch Gewerbeparks und ganze Ferien- und Hotelanlagen.
Kosten trägt der Käufer
Wer den Kaufpreis finanzieren muss, sollte sich für die Bestellung einer Hypothek auf spürbare Kosten einstellen, warnt der in Madrid tätige Rechtsanwalt Stefan Meyer. Grund: Die Finanzierungskosten treffen nach dem Kreditvertrag immer den Kreditnehmer, der diese aus dem aufgenommenen Kredit bestreiten muss. Konflikte zwischen Bank und Kreditnehmer sind oft programmiert.
Kosten im Überblick
Bei einer Hypothekenbestellung in Spanien fallen Kosten für die notarielle Beurkundung, die so genannte Stempelsteuer (AJD) und Gebühren der Eintragung der Hypothek in das spanische Eigentumsregister an.
Diese Kosten werden über die hypothekarische Gesamtbelastung (Kreditbetrag plus vorläufig festgelegte Zinsen für 2/3 Jahre plus vorläufig angesetzte Vollstreckungskosten) berechnet.
Daneben können Kosten für die Wertschätzung der Immobilie und ein Honorar für einen mit dem spanischen Recht vertrauten Rechtsanwalt anfallen.
Grundbuchkosten
Spanische Notare rechnen nach einer landesweit geltenden Honorartabelle ab, den so genannten aranceles. Bei einer Kredithöhe von 180.000 Euro beispielsweise fallen aranceles in Höhe von 560 Euro an.
Handelt es sich allerdings um eine Hypothek zum Erwerb einer Wohnung, ermäßigt sich der Betrag auf 315 Euro.
Steuern
Mit der notariellen Beurkundung der Hypothekenbestellung muss die Stempelsteuer gezahlt werden. Sie beträgt 0,5 Prozent der Gesamtbelastung und muss innerhalb eines Monats nach der Beurkundung erklärt und beglichen werden. Bei einer Kredithöhe von 180.000 Euro werden 1308,75 Euro Stempelsteuer - bezogen auf die Gesamtbelastung - fällig.
Eigentumsregister
Die Kosten der Eintragung berechnen sich nach landesweiten Honorartabellen. Bei einem Kredit von 180000 Euro müssen 274,40 Euro berappt werden. Wird eine Wohnung erworben, ermäßigt sich dieser Betrag auf 147 Euro.
Wertschätzung
Die Honorare für eine Wertschätzung sind frei vereinbar und unterliegen der spanischen Mehrwertsteuer in Höhe von 16 Prozent. Faustregel: Das Honorar für die Schätzung von Wohnungen liegt bei etwa einem Euro pro 1200 Euro Wert der Wohnung. Bei kommerziellen Immobilien und bei Baugrundstücken bei einem Euro pro 4000 Euro Wert der Immobilie.
Anwaltshonorar
Meist schalten deutsche Kreditinstitute einen Rechtsanwalt ein. Dieser entwirft nicht nur die Urkunde und überprüft ihren Inhalt, sondern überwacht auch die ordnungsgemäße notarielle Beurkundung, die Auszahlung des Darlehens und die Eintragung der Hypothek im Eigentumsregister.
Die Honorare der spanischen Anwälte sind nicht, wie in Deutschland, landesweit gesetzlich geregelt. Sie richten sich in Spanien nach den von den einzelnen Anwaltskammern verabschiedeten Normen und Tabellen. Sie gelten immer dann, wenn keine anderweitige Honorarvereinbarung mit dem Anwalt getroffen wurde.
Da das Anwaltshonorar streng genommen lediglich für die Ausarbeitung des Urkundentextes anfällt, kann der Anwalt noch weitere Kosten verlangen, zum Beispiel für seine Anwesenheit und Überwachung bei der notariellen Beurkundung, für seine Abwicklungstätigkeit, die Übersetzung der Hypothekenbestellung ins Deutsche. Wer sich darauf nicht einlassen will, sollte das Honorar mit dem Anwalt vorher frei vereinbaren, rät Stefan Meyer.