Neuer Job, neue Stadt? Raus aufs Land? Endlich mit dem/der Liebsten zusammenziehen? Warum auch immer man eine Wohnung kündigt, mit Wohnungssuche und Umzug hat man meist genug zu tun. Da ist es gut, wenn wenigstens die Kündigung reibungslos abgewickelt werden kann.
Wenn der Mieter kündigt
In der Regel kann der Mieter seinen Mietvertrag zu jedem Zeitpunkt mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Wer früher raus will, kann mit dem Vermieter vereinbaren, dass dies möglich ist, sobald ein geeigneter Nachmieter gesucht und gefunden ist. Einen Anspruch darauf hat man aber nicht. Dass ein scheidender Mieter dem Vermieter drei akzeptable Nachmieter präsentieren muss und damit automatisch seiner Vertragspflichten ledig ist, ist ein Irrglaube.
Ein formloses Schreiben an den Vermieter reicht, Gründe muss der Mieter nicht angeben. Der Brief muss an alle Vermieter adressiert und von allen im Mietvertrag stehenden Mietern unterschrieben sein. Er muss spätestens am dritten Tag des Monats eintreffen, sonst läuft die Frist erst ab dem Folgemonat.
Ausnahme ist ein Zeitmietvertrag, hier müssen sowohl Vermieter wie auch Mieter die vereinbarte Mietdauer einhalten, wenn das Kündigungsrecht entsprechend im Vertrag ausgeschlossen ist.
Die Drei-Monats-Frist gilt nicht, wenn der Vermieter eine Modernisierung oder eine Mieterhöhung plant, der Mieter kann dann innerhalb von einem Monat beziehungsweise zwei Monaten nach Kündigung ausziehen.
In Ausnahmesituationen ist auch eine fristlose Kündigung möglich, dann allerdings mit Begründung. Zum Beispiel dann, wenn die Wohnung für den Mieter wegen schwerer Mängel nicht mehr nutzbar ist, Gesundheitsgefahr besteht oder das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig gestört ist - wie in einem Fall in München, als eine Vermieterin ihre Mieter über durchsichtige Spiegel im Badezimmer beobachtet hat.
Wenn der Vermieter kündigt
Für eine Kündigung von Vermieterseite gelten andere Bedingungen. Bei einer ordentlichen Kündigung richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses: drei Monate bei bis zu fünf Jahren, danach sechs Monate und ab einer Dauer von acht Jahren hat der Mieter neun Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Auch längere Kündigungsfristen können im Mietvertrag vereinbart werden, kürzere sind nicht zulässig.
Ein besonderer Schutz für den Mieter gilt, wenn die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Der neue Eigentümer darf dann frühestens nach einer Sperrfrist von drei Jahren kündigen. Je nach Wohnungsmarkt sind hier auch lokal angepasste Sperrfristen von bis zu zehn Jahren wie etwa in München möglich, um Spekulation einzudämmen.
Außerdem muss der Vermieter die Kündigung begründen und nicht alle Motive sind automatisch ausreichend. Triftige Gründe sind etwa Eigenbedarf oder wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks beabsichtigt ist - beispielsweise, wenn der Vermieter ein altes, baufälliges, vielleicht in Teilen sogar leerstehendes Haus abreißen und durch einen Neubau ersetzen will. Auch wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, etwa wenn er den Vermieter beleidigt oder die Miete wiederholt zu spät überweist, kann gekündigt werden.
In schwereren Fällen ist eine außerordentliche Kündigung mit Abmahnungen oder auch fristlos möglich. Nach einer Abmahnung darf beispielsweise gekündigt werden, wenn der Mieter dauernd nachts laut Musik hört oder die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet hat. Eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung ist etwa möglich, wenn der Mieter zwei Monate lang nicht gezahlt hat.
Aber auch hier gilt: Die Kündigung muss schriftlich, unterschrieben von allen Vermietern, adressiert an alle Mieter, erfolgen. Der Mieter kann jederzeit Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung nicht korrekt ist oder wenn besondere Härten - etwa bei einer Krankheit, Schwangerschaft oder auch ein bevorstehendes Examen - gegen die Kündigung sprechen.
