Immobilienpreise in Deutschland: Jetzt muss die Luft raus

Erlebt nun auch Deutschland eine Immobilienblase? Die Preise in den Ballungszentren hierzulande sind im vergangenen Jahr so stark gestiegen wie noch nie. Die Situation ist noch nicht so dramatisch wie sie es in Spanien oder den USA war. Dennoch gilt: Eine Blase offenbart sich erst, wenn sie platzt.

Das hat es noch nie gegeben, und es erzeugt Nervosität. Niemals zuvor in der bundesdeutschen Geschichte sind die Preise für Wohnimmobilien in den Ballungszentren so rasant geklettert. Die Statistiker messen ein Plus von zwölf Prozent in den vergangenen zwölf Monaten, auf zwei Jahre sind es etwa 20 Prozent.

Das Angebot in München, Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf wird knapp, Makler schleusen bei Besichtigungsterminen Horden von Kaufinteressenten durch die Objekte. Die Leute wollen ein Haus, zu fast jedem Preis. Sie bieten um die Wette, sind bereit, hohe Schulden aufzunehmen, denn die Zinsen sind niedrig. In Spanien und den USA waren diese Umstände Auslöser der späteren Katastrophe, die direkt in die globale Finanzkrise und das Euro-Schuldendilemma führten. Erlebt Deutschland eine Immobilienblase?

Viele Ökonomen haben sich schon daran versucht, übertriebene Preisniveaus, sprich Blasen, zu identifizieren. Aber noch immer gilt vielerorts die Regel: Eine Blase offenbart sich erst, wenn sie platzt. Es ist ein komplexes Thema, auch jetzt, bezogen auf den deutschen Immobilienmarkt.

So warnte die Bundesbank jüngst vor einer möglichen Preisblase. Die Währungshüter sind beunruhigt, aber ganz deutlich Alarm schlagen können sie auch nicht. Die deutsche Situation ist anders im Vergleich zu Spanien, wo sich Hauskäufer zu hoch verschuldeten und der Immobiliensektor in der Gesamtwirtschaft zu starkes Gewicht erhielt.

Nur eine nachträgliche Markterholung?

Eine Immobilienblase geht meist einher mit einem massiv ansteigenden Kreditwachstum. Das fehlt in Deutschland, der Zuwachs lag 2011 gerade bei 1,2 Prozent. Die Bundesbank erklärt zudem, Kredite über dem Beleihungswert seien "eher unüblich". Der Beleihungswert eines Hauses entspricht dem zu erwartenden Wiederverkaufswert einer Immobilie, den die Bank sehr niedrig ansetzt, um eine gute Sicherheit für den Kredit zu haben.

Außerdem hat die Konjunktur in Deutschland lange gebrummt, viele Menschen haben also Geld, sie können sich das Eigenheim leisten. Finanzierungen gibt es so günstig wie nie zuvor - drei Prozent Zins für Kredite mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Jahrelang passierte bei den Hauspreisen in Deutschland gar nichts - der rapide Preisanstieg in den Großstädten kann auch als gesunde nachträgliche Markterholung interpretiert werden.

"Erst wenn die Mietpreiserhöhungen nicht mehr mit den gestiegenen Kaufpreisen mithalten, spricht man von einer Blase", sagt Thomas Beyerle, Forschungsleiter der IVG Immobilien, und erklärt den Grund: "Dann können Eigentümer, die auf Kredit ihr Haus finanziert haben, ihre Kreditkosten nicht mehr vollständig über die Mieteinnahmen decken, in der Folge beginnen der Preisabschwung und das Platzen der Blase." So weit ist es nicht, aber es kann so weit kommen.

Angst treibt Menschen in sichere Anlagen

Ein Rückblick in das Jahr 2001: Damals zogen Investoren in Frankfurt luxuriöse Blöcke mit Eigentumswohnungen hoch, für wohlhabende Gründer der New-Economy-Firmen und Turboverdiener aus dem Investmentbanking. "Als die Wirtschaft einbrach, konnte diese Klientel die hohen Mieten nicht mehr bezahlen, die hoch verschuldeten Eigentümer hatten ein Problem", sagt Beyerle.

Die Euro-Schuldenkrise hat ab 2010 viel dazu beigetragen, dass die Deutschen ihr Glück in Immobilien suchen. Die Furcht vor einem Zusammenbruch der Währungsunion trieb die Menschen in sichere Anlagen - Immobilien gehören nach Meinung vieler Experten dazu. Mancher Hauskauf wurde direkt aus dem Ersparten finanziert. Die niedrigen Zinsen beschleunigten den Trend; das Geld auf dem Konto wirft bis heute nichts ab, unter Abzug der Inflationsrate ist es gar ein Minusgeschäft. Auch Großanleger wie Pensionskassen und Staatsfonds haben den Charme von Immobilien neu entdeckt. So kam der Häusermarkt kräftig in Schwung, der ihm langsam genommen werden müsste.

Das könnte auch gelingen. "Der deutsche Wohnimmobilienmarkt wird sich 2013 beruhigen", erwartet Beyerle und verweist auf folgende Faktoren: Sinkendes Angebot - kaum jemand möchte jetzt noch sein Haus verkaufen. Wirtschaftsabschwung - in unsicheren Zeiten wird weniger gekauft. "Zudem steigen die Mieten weniger, auch wegen der geplanten gesetzlichen Deckelung der Mietpreissteigerungen." Der Experte rechnet auch verstärkt mit öffentlichen Wohnbauprojekten, die den Wohnraummangel in den Städten abmildern. Die Spitze des Booms könnte bald erreicht sein, doch noch kriegt man alles los, meint Beyerle: "Jetzt ist die beste und vielleicht letzte Chance, Häuser mit Makel zu verkaufen."