Finanztest: Immobilienkredite: Superzinsen bei hohen Raten

Jetzt oder nie: Die Zinsen für Immobilienkredite waren noch nie so niedrig. Wer hohe Raten in Kauf nimmt, kann viel sparen. Finanztest hat die günstigsten Anbieter ermittelt.

Günstig wie nie: Nicht einmal vier Prozent Zinsen im Jahr verlangen Banken jetzt für einen Immobilien­kredit mit einer Zins­bindung von 15 Jahren. Noch bis zu einem halben Prozent­punkt günstiger sind Volltilger­darlehen. Sie müssen zum Ende der Zins­bindung vollständig zurück­gezahlt sein.

Gute Nachrichten für Häuslebauer: Die Zinsen für Immobilienkredite sind so günstig wie nie.

(Foto: dpa)

Finanztest hat die Angebote von 66 Banken und Vermittlungsgesellschaften verglichen. Ergebnis: Die Zinsen für Baufinanzierer sind günstig wie nie. Die Deutsche Bank verlangte für das 100.000-Euro-Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit Anfang Mai zum Beispiel nur einen Effektivzins von 3,7 Prozent.

Für das Darlehen mit einem Prozent Tilgung und 40 Jahren Laufzeit hätte der Kunde einen Effektivzins von 4,27 Prozent zahlen müssen. Der Zins ist in beiden Fällen für 15 Jahre festgelegt, doch der Zinsunterschied ist gewaltig. Auch für zehn und 20 Jahre Laufzeit waren die Volltilgerdarlehen der Deutschen Bank spitze. Ihre Kredite waren beim Vermittler Hypofact teilweise sogar günstiger zu haben als in den Filialen der Bank.

Fette Rabatte nur bei hoher Tilgung

Von fetten Rabatten profitieren aber nur Kreditnehmer, die sich zu einer hohen Tilgung und einer entsprechend hohen Monatsrate verpflichten. Um beispielsweise einen Kredit in nur zehn Jahren vollständig zurückzuzahlen, müssen sie zurzeit eine Anfangstilgung von mehr als acht Prozent der Kreditsumme vereinbaren.

Nehmen sie ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro auf, zahlen sie dafür jeden Monat fast 1000 Euro an die Bank. Der Lohn: ein Super-Zinssatz von knapp über drei Prozent und ein schuldenfreies Haus nach nur zehn Jahren.

Für ein zinssicheres 100.000-Euro-Dar­lehen mit 15 Jahren Laufzeit müssen Kreditnehmer einen deutlich höheren Zinssatz akzeptieren. Das Darlehen bekommen sie dafür schon mit einer Rate von gut 700 Euro im Monat.

Möglich sind die Zinsrabatte durch die derzeit steile Zinskurve am Kapital­markt, auf dem sich die Banken das Geld für die Kredite besorgen. Vereinbaren Hauseigentümer eine hohe Tilgung, zahlen sie große Teile ihres Kredits lange vor Ende der Zinsbindung zurück. Die Bank kann das für den Kredit nötige Geld daher überwiegend mit kürzeren Laufzeiten beschaffen. Und je kürzer die Laufzeit, desto weniger Zinsen muss sie selbst für die Refinanzierung zahlen.

Rabatt kommt nicht immer an

Der Zinsvorteil kommt allerdings nur selten in voller Höhe beim Kunden an. Hohe Rabatte von einem halben Prozentpunkt und mehr boten im Test neben der Deutschen Bank nur die Berliner Bank und die Berliner Sparkasse. Andere Institute wie Commerzbank und BW Bank geben den Zinsvorteil zumindest teilweise weiter.

Fast die Hälfte der getesteten Anbieter gibt dagegen keinen Schnelltilgerrabatt. Der Rabatt entscheidet aber nicht allein darüber, welche Bank günstig ist. Wenn die Basiskonditionen des Darlehens stimmen, sind mitunter auch Banken erste Wahl, die keine Sonderzinsen für Schnelltilger bieten. Die Sparda Bank Baden-Württemberg etwa gehört mit ihrem Standardzinssatz sogar zu den Testsiegern für Schnelltilger.

Die Finanztest-Tipps zeigen, was bei Immobilienkrediten zu beachten ist.