Immobilien: Teurer Wohnen in Bayern

Die Preise für Immobilien steigen in Augsburg und München weiterhin rasant. Ingolstadt dagegen hatte in jüngster Zeit einige Dämpfer zu verzeichnen.

Die Immobilienumsätze in Bayern sind im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2020 um acht Milliarden Euro auf insgesamt 72 Milliarden Euro gestiegen. Vor zehn Jahren lag der jährliche Umsatz noch bei knapp 34 Milliarden Euro. Zu dieser so beachtlichen wie auch von vielen als besorgniserregend eingestuften Entwicklung trägt im Freistaat zu einem guten Teil das Städtedreieck München, Augsburg und Ingolstadt bei, das sich der Immobilienverband Deutschland (IVD) nun in einem Spezialreport zum Immobilienmarkt genau angesehen hat. "Dank ihrer räumlichen Nähe und einer hervorragend ausgebauten Infrastruktur weisen die drei untersuchten Städte München, Augsburg und Ingolstadt enge Verflechtungen auf", sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Während München und Augsburg starke Preissteigerungen zu verzeichnen haben, hat Ingolstadt - auch im bayernweiten Vergleich - eine Sonderrolle.

"Augsburg hat Ingolstadt überholt", sagt Kippes, was vor allem damit zu tun hat, dass Ingolstadt stark vom Audi-Konzern abhängig ist. "Die Dieselkrise hat sich bei uns stärker ausgewirkt", sagt Elmar Zieglmeier vom IVD-Mitgliedsunternehmen "Zieglmeier Immobilien". Der Zuzug von Fachkräften nahm ab, auch wegen der Pandemie und des von Corona stark betroffenen Münchner Flughafens, der für Ingolstadt ein Job-Motor ist. Gleichzeitig hat die Stadt viele Bauvorhaben für Neubauwohnungen auf den Weg gebracht. "So ist es gelungen, den Markt zu entschärfen", sagt Zieglmeier. "Jeder, der auf dem Mietmarkt eine Wohnung sucht, findet auch auf gutem Niveau eine Wohnung."

Das hohe Preisniveau in der Landeshauptstadt schreckt ab

Freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert kosten in Ingolstadt inzwischen 620 000 Euro, Augsburg liegt hier bei 770 000 Euro und München bei 2,1 Millionen Euro. Einzig das Kaufpreisniveau in Ingolstadt war dabei in den vergangenen Jahren in einzelnen Marktsegmenten teils leicht rückläufig, wobei seit Frühjahr 2021 wieder leichte Preisanstiege zu verzeichnen sind.

In Augsburg dagegen geht der Trend ungebrochen nach oben. Bei Baugrund für Mehrfamilienhäuser etwa liegen die Preissteigerungen im Zehnjahresvergleich in München bei 185 Prozent und in Augsburg bei 181 Prozent, wobei die schwäbische Metropole von einem niedrigeren Niveau kommt. Ingolstadt verzeichnete in diesem Segment und im selben Zeitraum einen Anstieg von 77 Prozent. Der stellvertretende Vorsitzende des IVD Süd, Florian Schreck, bezeichnet Augsburg als Wohnort vor allem für die Mieter und Käufer als interessant, die das hohe Preisniveau in der Landeshauptstadt abschreckt. So kostet der Quadratmeter für Eigentumswohnungen im Bestand in guter Lage in München 9000 Euro, in Augsburg dagegen mit 4200 Euro nicht einmal die Hälfte. Augsburg ist noch besser als Ingolstadt an München angebunden, gerade in den Orten entlang der Bahntrasse und der A 8 schnellen die Preise in die Höhe.

Durch den Zuzug werden alteingesessene Augsburger verdrängt

Mehr als 10 000 Pendler fahren täglich von Augsburg nach München, von Ingolstadt aus sind es knapp 3000. Gerade die schwäbische Metropole leidet daher unter dem Phänomen, dass Münchner wegen des für sie vergleichsweise erträglichen Preisniveaus zuziehen, Einheimische sich aber deshalb ihre Stadt nicht mehr leisten können und in die nördliche und westliche Peripherie verdrängt werden. Die Neubaumaßnahmen in Augsburg reichen laut IVD bei Weitem nicht, um die Nachfrage zu decken.

Während Zieglmeier für Ingolstadt für die nächsten Jahre mit weiteren Preisanstiegen rechnet, sehen Schreck und Kippes für München und Augsburg erst recht keine Entspannung. Wobei die Corona-Pandemie laut IVD die Anforderungen an Wohnimmobilien tiefgreifend und dauerhaft beeinflusst hat. Wohnungen mit Garten und Balkon sowie insgesamt größere Wohneinheiten, um auch Platz fürs Home-Office zu haben, sind deutlich beliebter geworden. Da der Wunsch nach mehr Wohnfläche im Stadtgebiet teuer ist, nehmen Interessenten bei der Suche nach einem Objekt eine größere räumliche Entfernung zur Arbeitsstätte immer öfter in Kauf.