Wer in Bayern heute eine Wohnung mieten will, zahlt deutlich mehr als noch vor fünf Jahren. Um 30 Prozent und mehr sind die Mietpreise mancherorts gestiegen, vor allem im Süden Bayerns, aber auch im Allgäu oder in der Oberpfalz. Das zeigen Daten aus allen kreisfreien Städten des Freistaats, die das Immobilienportal Immoscout24 der SZ zur Verfügung gestellt hat.
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Am teuersten wohnt man demnach weiterhin in der Landeshauptstadt München. 21,40 Euro pro Quadratmeter gaben Mieterinnen und Mieter dort bei Neuvermietungen zuletzt aus – und damit knapp sechs Euro mehr als 2020. Ebenfalls stark angezogen haben die Preise in Weiden in der Oberpfalz und in Kempten im Allgäu. In letzterer Stadt zahlten Mieter vor fünf Jahren noch 8,55 Euro pro Quadratmeter. Nun sind es 11,13 Euro.
Die Daten beziehen sich auf Preise von Wohnungen, die auf Immoscout24 angeboten und mindestens drei Jahre zuvor nicht modernisiert wurden. Damit sind in der Statistik hauptsächlich Bestandswohnungen erfasst; bei Neubauten liegt der Quadratmeterpreis oft zwei, drei Euro höher. Und: Alle Preise sind kalt, durchschnittlich fürs jeweils erste Jahresquartal und nicht inflationsbereinigt. Am ehesten kann man sie sich daher als eine Art Annäherung an die Realität vorstellen. Andere Erhebungen mit anderen Rahmenbedingungen können zu anderen Ergebnissen kommen.
Eine gewisse Unschärfe bleibt also. Trotzdem zeigt sich: Die Münchner Mietenexplosion ist längst die einer ganzen Region geworden. Die Wohnungsnot in der Landeshauptstadt strahlt bis weit ins Umland aus. Auch deshalb kostet in Städten wie Rosenheim der Quadratmeter deutlich mehr. Dort rangierte im ersten Quartal 2020 der Preis bei 10,16 Euro. Nun, 2025, waren es 12,91 Euro. In Augsburg wurden 12,08 Euro fällig, fast 25 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Augsburg ist damit erstmals so teuer wie Ingolstadt.
Rosenheim gilt als zweitteuerste Stadt Bayerns
Dabei fällt in der Audi-Stadt der Anstieg laut den Immoscout24-Daten mit gut 15 Prozent noch moderat aus. Ingolstadt, Fürth, Passau und Straubing sind demnach die einzigen kreisfreien Städte Bayerns, in denen die Neuvermietungen in den vergangenen fünf Jahren um weniger als zwanzig Prozent gestiegen sind. In Ingolstadt liegt das vor allem daran, dass die Mieten hier schon vorher relativ hoch waren. Die Stadt galt noch 2020 mit einem Quadratmeterpreis von 10,46 Euro als die zweitteuerste Bayerns. Inzwischen musste sie diesen Titel an Rosenheim abtreten. Für Nürnberg wies Immoscout24 zuletzt einen Preis von 11,39 Euro aus – gut 20 Prozent mehr. Für Regensburg wurden 11,73 Euro und ein Plus von rund 21 Prozent notiert.
Auch die kleineren unter den großen Städten wie Kaufbeuren oder Bayreuth holen auf. Dort waren die Mieten früher vergleichsweise günstig. Heute sind bei Immoscout24 um die zehn Euro pro Quadratmeter normal, was wiederum einen Anstieg von bis zu 27 Prozent gegenüber 2020 bedeutet. Die günstigste der kreisfreien Städte Bayerns ist seit Jahren Hof mit 7,49 Euro pro Quadratmeter. Aber auch hier zahlte man vor fünf Jahren noch weniger als sechs Euro – was zu heute gut 25 Prozent mehr macht. Zum Vergleich: Die allgemeinen Lebenshaltungskosten sind seit 2020 in Deutschland um etwa 20 Prozent gestiegen.
Ein Ende der Mietpreisspirale ist nicht in Sicht
Ein Ende der Mietpreisspirale scheint vorerst nicht in Sicht zu sein, zu groß ist vielerorts der Wohnraumbedarf. So rechnet die Förderanstalt Bayernlabo in ihrem letzten Immobilienbericht damit, dass „bis 2042 in Bayern rund 963 000 Wohnungen zusätzlich benötigt“ werden könnten. Diese Zahl ist nur als grobe Richtung zu verstehen, trotzdem zeigt sie die Dimensionen der Herausforderungen auf: Wollte man all diese Wohnungen bis 2042 bauen, müssten durchschnittlich ungefähr 46 000 Einheiten pro Jahr fertiggestellt werden. Was nicht unmöglich ist, 2024 wurden laut Statistischem Landesamt immerhin rund 53 600 davon gebaut. Doch schon das galt allgemein als zu wenig – vor allem verglichen mit den 1990er-Jahren. Damals schaffte man zeitweise bis zu 110 000 Wohnungen im Jahr.
