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Immobilienmarkt:Bayern ist ein Paradies für Vermieter

Ein Wohngebiet in Poing - die Preise sind auch hier stattlich.

(Foto: mauritius images)

Die Preise für Immobilien steigen und steigen. Neue Zahlen zeigen: Inzwischen wird Wohnen im ganzen Freistaat zum Luxus.

Immer mehr Menschen haben Probleme, in Bayern eine bezahlbare Wohnung zu finden. Nicht nur die vielen Rentner, die mit weniger als 1000 Euro im Monat auskommen müssen, auch Normalverdiener stoßen zunehmend an finanzielle Grenzen. Doch wie hoch die Preise - und damit die Probleme groß - genau sind, wird statistisch nur unzureichend erfasst. Nun zeigen Zahlen des Immobilienportals Immowelt: Zwischen 2012 und 2017 stiegen die Preise in allen bayerischen Städten. Vor allem die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser zogen massiv an, vielerorts um 60 bis gar 90 Prozent. Das hat mehrere Gründe. So flüchten Anleger seit Jahren in Immobilien, weil die Bankzinsen niedrig sind. Gute Jobaussichten ziehen Menschen aus ganz Deutschland an. Und Wohnraum ist einfach zu knapp: 2016 wurden bayernweit nur 54 000 neue Wohnungen fertig gestellt. All das treibt die Preise in die Höhe. Daneben gibt es aber regionale Besonderheiten:

Schwaben

Um 84 Prozent sind die Kaufpreise in Augsburg seit 2012 gestiegen. Der Quadratmeter wurde zuletzt für durchschnittlich 3000 Euro auf Immowelt zum Kauf angeboten. Auch das Umland zog mit, in Friedberg etwa stieg der Kaufpreis um 76 Prozent auf 3490 Euro. Ein Grund für das satte Plus: Augsburg ist attraktiv - als Wirtschaftsstandort, aber auch zum Wohnen und Leben. Und München ist nah. Schon seit Längerem beobachten Immobilienexperten, wie der Druck des Münchner Wohnungsmarkts stetig an die Region weitergegeben wird. Laut der Bundesagentur für Arbeit pendeln täglich mehr als 10 000 Augsburger nach München-Stadt und -Landkreis ein. Die Augsburger leiden so gesehen doppelt: einmal am Erfolg ihrer Stadt, einmal an dem Münchens.

Oberbayern

Was sich in Augsburg beobachten lässt, sieht man auch vielerorts in Oberbayern. Die hohen Immobilienpreise in München treiben die Preise in den Nachbargemeinden stetig nach oben. Fast moderat wirkt der Anstieg in Ingolstadt. Die Kaufpreise erhöhten sich um "nur" 65 Prozent - was vor allem daran liegt, dass Ingolstadt schon davor teuer war. 2017 wurde der Quadratmeter für durchschnittlich 4170 Euro angeboten. Wer mieten wollte, war mit 11,50 Euro dabei. Ein Klientel zahlte dabei besonders viel: Studenten. Wohnheimplätze sind rar. Wohnungen bis 40 Quadratmeter erzielten daher laut Immowelt zuletzt eine Durchschnittsmiete von 450 Euro. Das war die dritthöchste Miete in 67 untersuchten deutschen Hochschulstädten, hinter Frankfurt und München. Die Bafög-Wohnkostenpauschale beträgt maximal 250 Euro. Wer da keine finanzielle Unterstützung von Zuhause genießt, kommt auch mit einem Nebenjob nicht weit. Als Aushilfe verdient man in der Regel 450 Euro im Monat.

Niederbayern

Nirgends in Niederbayern stiegen die Kaufpreise so stark wie in Passau und in Landshut: 68 Prozent mehr sollten Käufer zahlen. Dabei war Passau mit 2240 Euro pro Quadratmeter noch günstig. In Landshut schlugen durchschnittlich 3670 Euro zu Buche. Landshut galt lange als Geheimtipp für alle, die sich München nicht leisten können oder wollen. Die günstigen Zeiten sind längst vorbei. Wohnraum ist knapp geworden. Am beliebtesten sind laut Finanzmagazin Capital Grundstücke am Hofberg, des schönen Blicks über Landshut wegen. Bis zu 600 000 Euro koste hier ein Einfamilienhaus, "bei besonders schönen Objekten in exponierter Lage kann der Kaufpreis schon mal an die Millionengrenze heranreichen". Für den normal verdienenden Landshuter utopisch. Er lebt laut Statistik von 25 615 Euro netto im Jahr.

Oberpfalz

Das teuerste Pflaster der Oberpfalz liegt in Regensburg. Dort wurde 2017 der Quadratmeter für 3890 Euro angeboten - ein Plus von 47 Prozent. Höher fiel es allerdings in Schwandorf (48 Prozent), Neumarkt in der Oberpfalz (49 Prozent) und Amberg (64 Prozent) aus. Alle drei Städte liegen günstig zwischen Nürnberg und Regensburg, sind damit gleich an zwei Boom-Zentren angebunden. Verglichen mit Nürnberg und Regensburg rangiert der Quadratmeterpreis aber auf niedrigerem Niveau. Beispiel Neumarkt: Die Stadt ist mit durchschnittlich 2500 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise teuer. Das liegt aber nicht daran, dass es zu wenig Wohnungen gäbe, im Gegenteil, in Neumarkt wird so viel gebaut wie noch nie. Laut Statistischem Landesamt genehmigte die Stadt im vergangenen Jahr den Bau von 1048 neuen Wohnungen. Das ist bei knapp 40 000 Einwohnern kein schlechtes Verhältnis. Zum Vergleich: Regensburg ist mehr als dreimal so groß und kam auf 1192 Genehmigungen. Dabei wollen laut Statistischem Landesamt bis 2035 rund 14 000 Menschen mehr in der Domstadt leben als heute.

Mittelfranken

Heimat von 24 500 Menschen und drei Weltkonzernen: Das ist Herzogenaurach. Nirgends sonst in Deutschland ballt sich wirtschaftlicher Erfolg auf so engem Raum. Gemeinsam beschäftigen Schaeffler, Adidas und Puma weltweit rund 162 000 Menschen und setzen 35 Milliarden Euro um. Das schafft Arbeit und zieht Menschen an. Die Schattenseite des Erfolgs: Um 70 Prozent sind die Kaufpreise laut Immowelt in den vergangenen Jahren gestiegen, auf 3280 Euro pro Quadratmeter. Um dem anhaltenden Zuzug gerecht zu werden, arbeitet Herzogenaurach derzeit an einem neuen Stadtentwicklungskonzept. Außerdem soll bald die sogenannte Stadt-Umland-Bahn gebaut werden: Die Tram wird Herzogenaurach mit dem nahen Erlangen und Nürnberg verbinden. Das soll Pendlern das Leben erleichtern und neue Räume erschließen.

Unterfranken

Wer in Bayern günstig wohnen will, sollte einen Umzug nach Unterfranken in Erwägung ziehen. Verglichen mit dem Rest von Bayern stiegen dort die Kaufpreise moderat. Die Metropolregionen München und Nürnberg sind weit weg, das entspannt die Lage. Die teuerste Stadt ist Würzburg, hier stiegen die Mietpreise um 28 Prozent auf 9,90 Euro und die Kaufpreise um 43 Prozent auf 2840 Euro pro Quadratmeter. Auch Würzburg wächst. Drei Hochschulen machen die Stadt als Forschungsstandort interessant. Im Rathaus geht man davon aus, bis 2030 bis zu 9400 Wohnungen zusätzlich zu benötigen. Doch im Gegensatz zu anderen Kommunen hat Würzburg große Freiflächen. Dort, wo früher US-Streitkräfte wohnten, sollen langfristig 4500 Menschen einziehen; aus dem sogenannten Hubland wird ein komplett neuer Stadtteil. Für die Finanzierung ist die Landesgartenschau wichtig, die dieses Jahr auf dem Gelände stattfindet. Die bringt Zuschüsse in Millionenhöhe für die Quartierentwicklung. Wenn die Landesgartenschau weiterzieht, kann die Fläche in Wohnraum umgewidmet werden.

Oberfranken

Wenn man die Immobilien-Liste mit den 71 größten Kommunen Bayerns auf den Kopf stellt, heißt der Tabellenführer: Hof. Nur 790 Euro kostete dort der Quadratmeter. Auch bei den Mieten lag Hof so mit 5,60 Euro an der Spitze. Dafür war der Mietanstieg in Hof mit 30 Prozent recht hoch, genauso in Bayreuth und Lichtenfels. Das kann man als Zeichen werten, dass es mit der Region wirtschaftlich aufwärts geht: Sie hatte lange mit einem Strukturwandel zu kämpfen. Die Arbeitslosenquote in der Stadt Hof sank im Februar auf 6,7 Prozent - ein Rückgang von knapp 20 Prozent innerhalb eines Jahres. Den Aufschwung merkt man auch dem Stadtbild an. So wurde das seit Jahren größtenteils leerstehende Zentralkauf-Gebäude abgerissen. Stattdessen soll an gleicher Stelle mit der "Hof Galerie" ein modernes Einkaufszentrum entstehen. Parallel dazu betreibt die Regierung von Oberfranken eine "Förderoffensive Nordostbayern", um Leerstand in den Gemeinden zu bekämpfen. Das soll die Ortskerne revitalisieren und letztlich die Menschen zum Bleiben motivieren - damit sie nicht dahin ziehen müssen, wo es jetzt schon teuer ist.

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