Einen „Kampf gegen Ferienwohnungen“, das festzustellen ist Bürgermeister Maximilian Eichstetter wichtig, den führt Füssen nicht. Im Gegenteil, 4000 Arbeitsplätze in dem Ort mit 16 000 Einwohnern profitieren vom Tourismus, der jährlich mehr als 270 Millionen Euro Umsatz brutto in die Stadt bringt. „Füssen lebt vom Tourismus“, sagt Eichstetter. Es geht dem Bürgermeister vielmehr darum, dass Wohnraum für die Menschen erhalten bleibt, die in Füssen leben und ihre Kinder großziehen – und dass der Wohnraum bezahlbar bleibt. „Es geht uns um eine vernünftige Balance zwischen Tourismus und dauerhaftem Wohnen.“
Genau diese Balance droht in Orten wie Füssen aus den Fugen zu geraten, nicht nur im Allgäu, nicht nur in Oberbayern oder im Bayerischen Wald. Auf Sylt können sich Einheimische Häuser nicht mehr leisten, die freistehen. Und deshalb geht Füssen unter Bürgermeister Eichstetter seit Jahren mit Veränderungssperren, Bebauungsplänen und Steuererhöhungen dagegen vor, dass immer noch mehr Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze in der Stadt entstehen.
Mit großem Erfolg, wie Statistiken belegen. Und mit Vorbildcharakter für andere Kommunen, die sich demselben Problem ausgesetzt sehen: Erst im Frühjahr hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof Füssens Kurs als umfassend rechtssicher eingestuft – in einem deutlichen und außergewöhnlich schnellen Urteil.
Ein Hauseigentümer im Ortsteil Hopfen hatte das Erdgeschoss in seinem Gebäude in eine Ferienwohnung umwidmen wollen. Füssen erließ eine Veränderungssperre, am 1. April klagte der Eigentümer. Seinen Eilantrag lehnte der Verwaltungsgerichtshof bereits vier Wochen später ab. „Eine derart zügige Entscheidung ist selbst aus Sicht erfahrener Fachjuristen äußerst ungewöhnlich und unterstreicht die eindeutige Rechtslage“, teilt die Stadt Füssen mit.
Inhaltlich stellte das Gericht zur Freude der Stadtverwaltung klar, dass „die Sicherung von Dauerwohnraum ein legitimes und tragfähiges städtebauliches Ziel“ darstelle. Füssen darf sich also mit seiner „vorausschauenden Steuerung der städtebaulichen Entwicklung“ im Recht sehen, zumal das Gericht deutlich macht, dass die anhängige Normenkontrollklage auch in der Hauptsache wohl keinen Erfolg haben wird.
Füssen hat bereits mehrere ähnliche Gerichtsverfahren gewonnen. Zum Schutz des Wohnraums erlässt der Stadtrat neue Bebauungspläne, die Ferienwohnungen und Zweitwohnungen teils ausschließen, und zuvor Veränderungssperren, damit Hauseigentümer nicht noch schnell Tatsachen schaffen, bis der Bebauungsplan in Kraft tritt. Erst zu Jahresbeginn hat Füssen die Zweitwohnungssteuer angehoben auf nun 25 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete, kaum eine Kommune im Freistaat verlangt mehr Geld.
Pro Jahr kommen in Füssen etwa 150 Neubaueinheiten dazu
Eichstetter spricht von der Ein-Drittel-Regelung, als Kompromisslösung: Von drei Wohneinheiten soll höchstens eine Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz sein, so handhabt die Stadt das inzwischen bei Neuanträgen. „Es ist also nicht so, dass wir gar keine Ferienwohnungen mehr genehmigen“, betont Eichstetter. Momentan, so steht es im Beherbergungskonzept, sind etwa ein Fünftel aller Wohnungen in Füssen Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen. Lieber wäre Eichstetter jede sechste oder siebte Wohneinheit.
Da stimmt es ihn zuversichtlich, dass sich die Erfolge der strikten Haltung bereits in Zahlen ausdrücken. Pro Jahr kommen in Füssen etwa 150 Neubaueinheiten dazu, in den vergangenen drei Jahren haben sie es aber geschafft, dass etwa die Zahl der Zweitwohnungen in der Stadt um 50 zurückgegangen ist. Aus Sicht von Eichstetter ein enormer Erfolg. Er fragt: „Wie viele Millionen Euro müsste die Stadt in die Hand nehmen, um 50 Wohnungen zu bauen, unabhängig vom Platzverbrauch?“
Wer mit Einheimischen spricht, das bestätigt Tourismusdirektor Stefan Fredlmeier, hört vor allem Klagen über den Verkehr und zu wenig bezahlbaren Wohnraum. Und genau deshalb greift Füssen auch mit Vehemenz in den Wohnungsmarkt ein: Um den Tourismus langfristig zu schützen. 460 000 Übernachtungsgäste sind im Jahr 2025 nach Füssen gereist, die Beherbergungsstatistik verzeichnet mehr als 1,5 Millionen Übernachtungen. „Wenn aber die Stimmung kippt“, sagt Fredlmeier, „werden Einheimische zu schlechten Gastgebern.“
Davon sind sie im Allgäu weit entfernt, sie greifen aber lieber präventiv ein, um es gar nicht darauf ankommen zu lassen. Für Füssen steht viel auf dem Spiel, Eichstetter bringt mit Beispielen auf den Punkt, was auch für andere Feriendestinationen im Freistaat gilt: ohne Tourismus kein Spielplatz, ohne Tourismus kein Street Festival, ohne Tourismus keine Wanderwege. „Man muss sich immer vor Augen halten, dass wir uns das alles sonst einfach nicht leisten könnten.“
„Tausende Kommunen in ganz Deutschland würden sich die Finger abschlecken“, da ist sich Eichstetter sicher, wenn sie nur einmal solche Wochenenden erleben dürften, wie sie für Füssen von April bis Ende September Normalität seien. „Da ist die Stadt bumsvoll, da haben die Leute Spaß, da schauen sie mal nicht aufs Geld.“ Und auch wenn das Einheimische manchmal zu Recht nerve: Zweitwohnungsbesitzer, die am Donnerstag anreisen, die gingen für gewöhnlich nicht beim Discounter einkaufen. Die gingen zum Allgäuer Wirt und auf die Alm, die kauften ein Dirndl und haben 600 Euro ausgegeben, wenn sie am Sonntag wieder heimreisen. „Die bringen uns was“, sagt Eichstetter.
Deshalb wollen sie in Füssen auch flexibel bleiben. Ihnen ist klar, dass sie mit ihren Maßnahmen in Eigentumsrechte eingreifen, auch wenn dies inzwischen zur Genüge richterlich abgesegnet sei. Eine Zweckentfremdungssatzung, was auch noch möglich wäre als Steuerungselement, schließt der Bürgermeister aus. „Wir wollen nicht ohne Rücksicht auf Verluste durchpflügen.“ Aber wer weiß, vielleicht dreht sich die Lage in 20 Jahren. „Dann können wir auch wieder lockerer werden und mehr Ferienwohnungen zulassen.“
Bis dahin hat der Füssener Kampf für mehr Balance zwischen Wohnraum für Einheimische und Ferienwohnungen erst einmal Auswirkungen auf umliegende Gemeinden. Bei den Nachbarn, erzählt Eichstetter, habe es in den vergangenen Jahren einen Anstieg von Zweitwohnungen gegeben. Die Interessenten wissen inzwischen, dass sie in Füssen nicht mehr so leichtes Spiel haben – und weichen aus.
