Großes Risiko beim Teilverkauf

Seit wenigen Jahren wird das Modell Teilverkauf angeboten, um im Alter eine finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen. Die Vorteile des Teilverkaufs klingen verlockend. Der Eigentümer verkauft nur einen Teil seiner Immobilie, bekommt dafür Geld und kann weiter in seiner Immobilie wohnen bleiben – aber auf die Details kommt es an!

Während die Senioren bei den unentgeltlichen Verrentungsmodellen mit Nießbrauch oder Wohnrecht weiterhin lebenslang wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie bleiben, wird bei einem Teilverkauf nur ein gewisser Prozentsatz der Immobilie an ein gewinnorientiertes Unternehmen verkauft. Für diesen verkauften Anteil muss der Senior dann aber lebenslang ein Nutzungsentgelt – eine Art Miete – bezahlen.

Das ist ein hohes Risiko für Senioren, denn das Nutzungsentgelt, wird an die aktuellen Zinsen mit großzügigen Aufschlägen gekoppelt. Das heißt, der Teilverkauf ist ein reines Finanzprodukt, welches große und langfristige Risiken in sich birgt.

Rechenbeispiel für den Teilverkauf

Das Nutzungsentgelt liegt aktuell bei vielen Anbietern bei über 6 %. Bei einem Immobilienwert von 1.000.000 Euro und einem Teilverkauf von 50 % erhält der Eigentümer 500.000 Euro. Hierfür fällt eine monatliche Nutzungsgebühr von 2.500 Euro an. Das bedeutet, dass bereits in den ersten 10 Jahren bereits 300.000 Euro an Nutzungsentgelt bezahlt werden, obwohl ihm nur noch 50 % seiner Immobilie gehören. Zusätzlich muss dieses Nutzungsentgelt lebenslang gezahlt werden. 

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnt bereits 2023 erstmals vor dem Modell Teilverkauf. In einer Pressemittelung von 2023 äußert Thorsten Pötzsch (BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management) „Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“. Die finanzielle Planbarkeit für Senioren wie auch die rechtliche Absicherung sind bei einem Teilverkauf lange nicht so sicher wie bei einem Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht. Denn wenn das Nutzungsentgelt nicht mehr gezahlt werden kann, droht unter Umständen ein Auszug wider Willen. 

Auch die rechtlichen Folgen eines Teilverkaufs haben es in sich, nach dem Verkauf ist man zwar noch Teileigentümer der Immobilie, aber ohne die Zustimmung des gewinnorientierten Unternehmens kann der Verkäufer mit seiner Immobilie praktisch nichts mehr machen.

Was passiert, wenn man später ausziehen und komplett verkaufen möchten?

Würde es nach dem Teilverkauf später durch einen Auszug zum vollständigen Verkauf kommen, fallen weitere – oftmals sehr hohe – Abwicklungsgebühren an. Die Unternehmen kalkulieren außerdem mit einer Wertsteigerung der Immobilie. Wird die einkalkulierte Wertsteigerung nicht erreicht, fallen weitere Kosten an, die die Senioren zu tragen haben.

Was passiert, wenn man später ausziehen und komplett verkaufen möchten?

Würde es nach dem Teilverkauf später durch einen Auszug zum vollständigen Verkauf kommen, fallen weitere – oftmals sehr hohe – Abwicklungsgebühren an. Die Unternehmen kalkulieren außerdem mit einer Wertsteigerung der Immobilie. Wird die einkalkulierte Wertsteigerung nicht erreicht, fallen weitere Kosten an, die die Senioren zu tragen haben.

„Es zeigt sich, dass dieses Modell für Senioren, welche lebenslang in Ihrer Immobilie weilen, kein gutes Geschäft ist, die Risiken mittelfristig in eine schwere finanzielle Abhängigkeit zu geraten sind sehr hoch.“ sagt Hiltmair.

Es gibt viele Experten, die vor dem Modell Teilverkauf warnen und erste Münchner Notare lehnen Verbriefungen für dieses Modell ab.

Welche Alternativen haben Senioren?

Die Modelle Nießbrauch und Wohnrecht bieten den Senioren eine sichere und klare Lösung. Senioren erhalten sofort einen hohen Kaufpreis und bekommen zudem das lebenslange unentgeltliche Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie. Bei einem späteren Auszug stehen Ihnen dann entweder die Mieteinnahmen oder eine Abfindungszahlung zu.

Zudem bleiben die Senioren aufgrund des Wohnrechts weiterhin lebenslang wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie und entscheiden ein Leben lang selbst über die Nutzung.

Der lokale Partner Wohnen & Gut Leben ist auf die Immobilienverrentung spezialisiert und seit vielen Jahren für Senioren im Bereich Immobilienverrentung, Nießbrauch, Wohnrecht und Leibrente tätig. „Es kommt auf eine ganzheitliche Betrachtung von Finanzen, dem Wert der Immobilie, der monatlichen Rente, eventuellen Darlehen, möglichen Erbansprüche und ggf. steuerlichen Aspekten an. Jeder Kunde bekommt von uns eine individuelle Lösung, die genau auf seine Situation zugeschnitten ist“, so Hiltmair von Wohnen & Gut Leben. Sein jahrelanger Erfolg fußt auf dem Ansatz „ehrliche Beratung mit Herz und Verstand“.

Gerne verhelfen wir auch Ihnen zu einem finanziell entspannten Ruhestand – sicher und nachhaltig. Lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich beraten oder Informationsunterlagen zuschicken: