Sozialgerechte Bodennutzung: Nur ein Papiertiger?

Politik hat die Pflicht, zu handeln. Und so hat die neue SoBoN ein Ziel: Es muss mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen. Und zwar dauerhaft bezahlbarer Wohnraum. Dauerhaft bezahlbar heißt, dass Wohnungen nicht mehr nach 25 Jahren aus der Bindung fallen. Und dann teurer werden oder in Eigentum umgewandelt werden. Rechtlich maximal möglich bei der Bindung sind derzeit 40 Jahre. Und genau diese Dauer der Bindung ist unverhandelbar.

Noch besser ist es, wenn die Stadt bezahlbares Wohnen noch länger als 40 Jahre sicherstellen kann. Das ist möglich, wenn ihr Grund und Boden in Neubaugebieten gehört. Deswegen gibt es im Baukastenmodell der SoBoN für Investoren die Möglichkeit, einen Teil des Grundstücks an die Stadt oder Genossenschaften zu verkaufen, um Baurecht zu bekommen.

Das Grundmodell im Baukastensystem sieht vor, dass 60 Prozent geförderter und preisgedämpfter Wohnraum entstehen soll, bisher waren es 40 Prozent. Dies ist wichtig in einer Zeit, in der die freifinanzierten Wohnungen für viele nicht finanzierbar sind. Die neuen Regeln sind damit der Brisanz der Situation angepasst.

Kritiker bemängeln, die neue SoBoN würde Eigentümer, Bauträger und Investoren in Zukunft überfordern. Eher ist es jedoch so, dass die aktuelle Realität die Mieter überfordert. Und zwar in einem Maße, bei dem es nicht um Gewinne, sondern um die Existenz geht.

Hinzu kommt, dass die Erhöhung des Anteils geförderter Wohnungen den verbleibenden Anteil der Wohnungen für den Normalbürger teurer macht. Denn 40 Prozent der auf dem freien Markt angebotenen Wohnungen müssen nun 60 Prozent vergünstigte Wohnungen mitfinanzieren. Damit kommt die Wohnungsversorgung für die breite Mittelschicht zum Erliegen.

Erste Berechnungsmodelle zeigen, dass bei Ansatz realistischer Kosten und Erlöse ein Bauträger für unbebaute Grundstücke unter Geltung der neuen Regelungen nur einen symbolischen Kaufpreis zahlen könnte. Unter diesen Bedingungen ist abzusehen, dass die Versorgung mit dringend benötigten Baugrundstücken stocken wird.

Die Wiederaufnahme eines konstruktiven Dialoges zwischen Stadt und Immobilienwirtschaft ist nicht nur wünschenswert, sondern dringend geboten. Über viele Jahre wurden 90 Prozent des neugeschaffenen Wohnraums von der privaten Immobilienwirtschaft gebaut. Auch künftig wird dies so sein müssen, da weder die städtischen Wohnungsbaugesellschaften noch die Genossenschaften genug Kapazitäten haben. Der Kraftakt, mehr bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten zu schaffen, kann nur im Schulterschluss gelingen. Dazu braucht es keine einseitige Verordnung von Regelungen, sondern richtige Rahmenbedingungen wie die Ausweisung von mehr Flächen und das Zulassen höherer Dichte für den Wohnungsbau.