Die Mietpreissteigerungen sind für Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) "der schiere Wahnsinn". Die Bundesregierung konnte sie bislang nicht bremsen: Die Kosten für Wohnraum in den meisten Groß- und Universitätsstädten steigen weiter an. Nun soll - wie im Koalitionsvertrag von Union und SPD vereinbart - ein neues Gesetz helfen. Am Dienstag legte Barley einen ersten Entwurf vor, der in den kommenden Wochen innerhalb der Bundesregierung weiter beraten wird. Darin ist vorgesehen, die Mietpreisbremse zu verschärfen und neue Obergrenzen für Mieterhöhungen wegen Modernisierungen einzuführen. Was das für Mieter und Vermieter bedeutet: Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick.
Was ändert sich bei der Mietpreisbremse?
Im neuen Regelwerk heißt es: Die seit drei Jahren geltende Mietpreisbremse habe leider "insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt", weil die Mieten in den Ballungszentren weiter gestiegen sind. Die sogennante Kappungsgrenze wird im Prinzip trotzdem so bleiben, wie sie ist: Auch in Zukunft dürfen Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags eine Miete verlangen, die maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mieter sollen aber bessere Auskunftsrechte bekommen, damit Vermieter die Mietpreisbremse nicht mehr so leicht umgehen können.
Wie sehen die neuen Auskunftsrechte aus?
Auskunft über die Vormiete muss der Vermieter bislang erst auf Anfrage des Mieters geben. In der Praxis dürften sich das nur wenige getraut haben. "Hier bestanden häufig psychologische Hürden. Viele Mieter scheuen sich, ein gerade erst begonnenes Mietverhältnis mit einer solchen Frage zu belasten", heißt es dazu im Ministerium. Vorgesehen ist deshalb im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine "vorvertragliche Auskunftsverpflichtung" zu verankern. Demnach müssen Vermieter von sich aus - ohne Aufforderung vom Mieter und vor Abschluss des Mietvertrags - mitteilen, wenn sie auf Grund einer gesetzlichen Ausnahme eine höhere als die normalerweise zulässige maximale Miete kassieren wollen. Gleichzeitig müssen die Vermieter dann auch angeben, warum sie eine Ausnahme machen wollen, etwa weil die Immobilie teuer modernisiert wurde oder bereits die Vormiete überdurchschnittlich hoch war.
Wie wird sichergestellt, dass sich die Vermieter an die neue Auskunftspflicht halten?
Kommen Vermieter ihrer Auskunftspflicht nicht nach, müssen sie mit einer Sanktion rechnen. Dann dürfen sie sich nicht auf eine Ausnahme berufen, solange das Mietverhältnis besteht. Auch wenn diese tatsächlich vorläge, könne der Vermieter die höhere Miete nicht verlangen, heißt es im Ministerium. Dies dürfte ein starker Anreiz für Vermieter sein, sich an die Auskunftspflicht zu halten.
Kann der Mieter den Vermieter künftig leichter rügen?
Nach der bisher geltenden Rechtslage ist es für Mieter schwer, eine zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Ihre Rüge muss dann bereits Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Nach Angaben des Bundesjustizministeriums war dies aber schwierig, weil Mieter häufig nicht wissen, wie die für die Mietpreisbremse maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete berechnet wird. Künftig soll eine einfache Rüge reichen ("Ich rüge einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse"). Dies soll die Hürde senken, sich auf das Gesetz zu berufen.
Wie will die Regierung gegen Mietwucher nach einer Modernisierung vorgehen?
"Immer häufiger können sich Mieter die Miete für ihre Wohnung nach einer umfangreichen Modernisierung nicht mehr leisten und müssen ihr gewohntes Umfeld verlassen, weil sie auch in ihrer angestammten Nachbarschaft keine bezahlbare Wohnung finden", heißt es in Barleys Entwurf. Besonders nötig sei es, gegen das missbräuchliche "Herausmodernisieren" vorzugehen. Dabei kündigen Vermieter eine Modernisierung an oder drohen damit, um Mieter aus ihrer Wohnung herauszutreiben und um die Wohnung später teurer vermieten oder leer als Eigentumswohnung verkaufen zu können. Ziel müsse es deshalb sein, "die direkte und indirekte Verdrängung von wirtschaftlich weniger starken Haushalten und Durchschnittsverdienern aus angespannten Wohnungsmärkten zu verhindern". Für Vermieter soll es deshalb künftig schwerer werden, Kosten für eine Modernisierung auf die Mieter umzulegen.
Wie soll das funktionieren?
Vermieter sollen künftig nur noch acht statt elf Prozent der Kosten für eine Modernisierung auf die Miete umlegen dürfen. Beispiel: Modernisierungskosten von 20 000 Euro erhöhten bislang die Miete um etwa 183 Euro pro Monat. Künftig sind es nur noch 133 Euro. Die Regelung gilt jedoch zunächst nur fünf Jahre. Die niedrigere Obergrenze ist aus Sicht des Bundesjustizministeriums den Eigentümern zuzumuten, weil die Hypothekenzinsen zuletzt stark gesunken und entsprechende Baumaßnahmen günstiger zu finanzieren sind.
Wie wird das Umlegen von Modernisierungskosten auf die Mieten darüber hinaus eingeschränkt?
Die Miete soll wegen einer Modernisierung künftig nur noch um höchstens drei Euro pro Quadratmeter binnen sechs Jahren steigen können. Um das bewusste Herausmodernisieren von Mietern zu verhindern, wird in das Wirtschaftsstrafgesetz ein neuer Tatbestand für eine Ordnungswidrigkeit eingeführt: Kündigen Eigentümer in missbräuchlicher Weise Baumaßnahmen an und setzen diese um, um Mieter zu vertreiben, wird dies mit einer Geldbuße von bis zu 100 000 Euro geahndet. Außerdem soll der Mieter in solchen Fällen einen Anspruch auf Schadenersatz bekommen. Wenn alles planmäßig läuft, sollen die Veränderungen von 2019 an gelten. "Unser Ziel ist es, dass die Neuerungen den Mieterinnen und Mietern so schnell wie möglich zugutekommen sollen", heißt es im Bundesjustizministerium.
