Vom Diebstahl eines Werks des Street Art-Künstlers Banksy aus einer Londoner Wohnung über die Verwüstung eines Apartments in Paris bis hin zur Umwandlung von Mietwohnungen in Freudenhäuser in verschiedenen britischen Städten - Geschichten über schrecklich schiefgegangene Untervermietungen muss man nicht lange suchen. Natürlich sind solche spektakulären Schäden eher selten. Doch mit dem immensen Erfolg von Online-Vermietungs-Portalen wie Airbnb wird die Frage, wie man sich vor Schäden schützen kann, zunehmend ein Thema. Denn egal ob kurzfristig oder für längere Zeit: Untervermietung ist nicht risikolos und an bestimmte Voraussetzungen gebunden.
Vor allem dann, wenn die Wohnung oder auch nur ein Zimmer für eine Woche, einen Monat oder noch länger vergeben wird, sollten Mieter und Untermieter eine schriftliche Vereinbarung treffen, damit die Verantwortlichkeiten im Schadensfall klar sind. "Man sollte immer einen Untermietvertrag abschließen", sagt eine Sprecherin des Berliner Mietervereins. Außerdem rät sie zur Vereinbarung einer Kaution. Das ist auch deshalb wichtig, weil der Vermieter bei einer Beschädigung der Wohnung nicht etwa den Untermieter zur Rechenschaft zieht, sondern den Hauptmieter. Beschädigt der Untermieter den Parkettboden, haftet der Hauptmieter.
Deshalb kann es sinnvoll sein, die Untervermietung davon abhängig zu machen, dass der Gast eine private Haftpflichtversicherung hat. So kann sich der Mieter dagegen absichern, dass er auf einem vom Untermieter verschuldeten Schaden sitzen bleibt, weil der nicht das nötige Kleingeld hat. Allerdings kommt die Versicherung nicht für jeden Schaden auf: "Die Haftpflichtversicherung leistet grundsätzlich nicht bei absichtlich herbeigeführten Schäden", sagt Sebastian Meier, Experte für Sach- und Haftpflichtversicherungen beim Verband öffentlicher Versicherer. Randaliert der Untermieter, wäre das nicht versichert.
Der eigene Besitz lässt sich zusätzlich über eine Hausratversicherung schützen. Diese greift bei einem Schaden durch Feuer, ausgelaufenes Leitungswasser, Stürme, Raub oder dann, wenn es zu einem Einbruchdiebstahl kommt. "Der Mieter sollte aber den Versicherer über die geplante Untervermietung informieren, damit er im Schadensfall auch leistet", rät Meier. Der Grund dafür ist, dass sich das versicherte Risiko durch eine Untervermietung ändern kann. Außerdem könnte der Versicherer sonst die Leistung mit dem Argument verweigern, dass es sich bei der Vermietung um eine gewerbliche Nutzung handelt. Diese Gefahr ist bei der Untervermietung an wechselnde Feriengäste besonders hoch, sagt Versicherungsmakler Holger Schnittker.
Während Einbruchdiebstahl über die Hausratversicherung grundsätzlich abgesichert ist, bleibt der Mieter auf dem Schaden sitzen, wenn sich der Gast als Langfinger entpuppt. Schließlich war der Untermieter zum Tatzeitpunkt berechtigter Schlüsselinhaber, erklärt Versicherungs-Experte Meier. "Der Hauptmieter sollte also insbesondere seine Wertsachen verschlossen und gesichert lagern."
Wer seine Wohnung über eines der sogenannten Homesharing-Portale untervermietet, kann im Schadensfall möglicherweise auf dessen Hilfe zählen. So bietet der führende Anbieter Airbnb Gastgebern eine kostenlose "Garantie" für die eigene Einrichtung bis zu einer Summe von 800 000 Euro. Sie greift bei Schäden an der Einrichtung, auch durch Vandalismus oder bei Diebstahl, sagt eine Sprecherin des Unternehmens. Zu den Voraussetzungen gehören ein Schadensnachweis etwa über Fotos sowie ein Polizeibericht bei Schäden von mehr als umgerechnet 250 Euro. Betroffene müssen den Antrag auf eine Garantieleistung innerhalb von 30 Tagen einreichen.
Kunstwerke sind in den meisten Fällen nur teilweise versichert
Kunstwerke sind vom Airbnb-Schutz ausgenommen. In der Hausratversicherung sind sie immerhin mit bis zu 20 Prozent der Versicherungssumme abgedeckt. Ein weiterer Vorteil der klassischen Deckung: Ist der Versicherte mit der Leistung der Versicherung nicht zufrieden, kann er vor ein deutsches Gericht ziehen. Bei Airbnb ist das nur "Verbrauchern" möglich. Für "Unternehmer" unter den Nutzern ist der Gerichtsstand Irland. Ob die Vermietung gegen Entgelt eine unternehmerische Tätigkeit ist, bietet Juristen in der Praxis sicherlich einigen Interpretationsspielraum, sagt Makler Schnittker.
Ob über ein Portal oder auf einem anderen Weg: Für eine Untervermietung ist immer die Zustimmung des Vermieters nötig. "Das gilt auch, wenn es nur um Teile der Wohnung geht", sagt eine Sprecherin des Deutschen Mieterbunds Nordrhein-Westfalen. Wer sich daran nicht hält, riskiert die Kündigung. Dabei besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Untervermietung, zum Beispiel in einer wirtschaftlich schwierigen Situation. Vorsicht: Eine Vermietung an wechselnde Feriengäste ist über eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung nicht abgedeckt und muss ausdrücklich erfragt werden.
Selbst wenn die Erlaubnis vorliegt, stehen Mieter rechtlich nicht in jedem Fall auf der sicheren Seite. Städte wie Berlin oder München haben ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum erlassen. In der Hauptstadt benötigen Mieter, die mehr als die Hälfte ihrer Wohnung untervermieten wollen, eine Erlaubnis des zuständigen Bezirksamts, sagt die Sprecherin des Berliner Mietervereins. Zumindest derzeit noch. Denn Mitte Dezember hat der Berliner Senat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Untervermietung als Ferienwohnung für 60 Tage im Jahr erlauben soll. Voraussetzung: Mieter müssen sich beim Bezirk registrieren lassen. Mit dem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens ist laut einer Senatssprecherin schon bis Ende des Monats zu rechnen.