So gut das Verhältnis mit dem Vermieter auch gewesen sein mag, richtig hässlich wird die Beziehung häufig erst dann, wenn sie zu Ende geht. Mit der Kündigung der Wohnung beginnt häufig der große Streit. Gerade die Wohnungsübergabe und anfallende Renovierungsarbeiten - Stichwort Schönheitsreparaturen - bergen viel Potenzial für Knatsch. Manchmal landet dieser vor Gericht, ab und an gar vor dem Bundesgerichtshof (BGH).
Jetzt wurde ein Urteil vom 29. Mai mit Begründung veröffentlicht, das viele Mieter und Vermieter interessieren dürfte. In der Leitsatzentscheidung VIII ZR 285/12 kippt der BGH nämlich eine Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen. Es geht um die sogenannte Quotenabgeltungsklausel.
In nahezu allen Mietverträgen finden sich Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die den Mieter zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten verpflichten. Es ist üblich, hierfür einen sogenannten Fristenplan zu vereinbaren, nach dem etwa alle fünf bis sieben Jahre die Wohnung renoviert werden muss. Spannend wird es, wenn ein Mieter vor Ablauf dieser Frist auszieht - denn in diesem Fall ist noch keine Endrenovierung fällig. Mit einer sogenannten Quotenklausel wollen Vermieter zumindest einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten für die Mietzeit erhalten.
Gut 1000 Euro sollte der Mieter zahlen
So auch im Streitfall, der es bis vor den BGH geschafft hat. Die Vermieterin hatte eine Klausel in den Mietvertrag geschrieben, nach der sich ihr Mieter anteilig an den Kosten für Schönheitsreparaturen zu beteiligen habe: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts."
Der Kostenvoranschlag, den die Vermieterin dann vom Malerfachgeschäft ihres Vertrauens einholte, summierte sich am Ende auf 3055 Euro netto. Für die Nutzungsdauer von 22 Monaten sollte der Mieter etwa ein Drittel der Summe zahlen. Dieser klagte und bekam nun Recht. Denn, so der BGH, genau diese Formulierung benachteiligt den Mieter unzulässig.
Diesem werde schließlich keinerlei Möglichkeit eingeräumt, sich gegen den Kostenvoranschlag zu wehren - auch wenn der möglicher Weise viel zu hoch angesetzt ist. Damit verliere die gesamte Klausel ihre Gültigkeit - der Mieter muss keinerlei Kosten für Renovierungsarbeiten übernehmen.
"Nach unserer Einschätzung sind Hunderttausende von Mietverhältnissen betroffen"
Der Deutsche Mieterbund zeigt sich hocherfreut über die Entscheidung: "Nach unserer Einschätzung sind Hunderttausende von Mietverhältnissen betroffen", sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Mieterbunds. "Ist die Quotenklausel unwirksam, muss der Mieter beim Auszug aus der Wohnung weder renovieren, noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind."
Eine solche Klausel ist laut BGH nur wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist. Dies ist zum Beispiel bei der nun gekippten Klausel nicht der Fall, weil sie nahelegt, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Berechnung des Abgeltungsbetrages hat und der Mieter keinen günstigeren Kostenvoranschlag einholen kann.
Wer eine ähnliche Klausel in seinem Mietvertrag stehen hat und auszieht, bevor die erste Renovierung fällig ist, dem empfiehlt Mieterbund-Präsident Siebenkotten, sich beim örtlichen Mieterverein beraten zu lassen.