Welches Investment hat sich in der Geschichte des modernen Kapitalismus am meisten gelohnt? Anleihen, Aktien oder Immobilien? Es ist eine der spannendsten Fragen der Finanzwissenschaft, die der Wirtschaftshistoriker Moritz Schularick, 41, zusammen mit Kollegen nun beantwortet hat.
Dafür hat er über Jahre weltweit Archive mit Dokumenten und Datenreihen durchforstet. Auf der Suche nach einer Antwort rekonstruierte Schularick die Preisentwicklungen in 16 Industriestaaten von 2015 bis zurück ins Jahr 1870, darunter in Deutschland, Japan, den USA, Australien und europäischen Ländern.
Der jugendlich wirkende Mann kann nun ein überraschendes Ergebnis vorweisen: "Wohnimmobilien - und nicht etwa Aktien - waren seit 1870 das beste langfristige Investment", sagt der Professor für Wirtschaftswissenschaft an der Universität Bonn. Häuser warfen demnach im Durchschnitt der 16 Staaten jährlich zwischen acht und 8,5 Prozent ab, für Aktien lag der Wert bei sieben bis 7,5 Prozent. Staatsanleihen erwirtschafteten etwa zwei Prozent. Die endgültigen Berechnungen sind erst in einiger Zeit abgeschlossen, doch die Tendenz ist eindeutig.
Nun mag man einwenden, dass der Renditeunterschied zwischen Aktien und Immobilien nicht sehr groß ist. In einigen Staaten lagen Aktien in manchen Dekaden auch leicht vorne. Doch der entscheidende Punkt ist: "Die Preise für Immobilien haben in den 145 Jahren viel weniger geschwankt. Man bekam also hohe Renditen bei viel weniger Risiko", sagt Schularick.
Der Befund überrascht. Die meisten Akademiker und Geldprofis gehen bis heute davon aus, dass Aktien die lukrativste Geldanlage sind. Anleger, so der Gedanke, würden langfristig mit hohen Erträgen dafür entschädigt, wenn sie die starken Preisschwankungen an den Aktienmärkten aussäßen. Doch nun zeigt sich, dass Immobilien genauso viel bringen - und zwar ohne die nervenaufreibenden Phasen von Euphorie und Panik.
Die Nachricht birgt Brisanz, weil in Deutschland die Preise für Immobilien in den Ballungszentren seit Jahren steigen. Soll nun jeder ein Haus kaufen - und basta? "Nein", sagt Schularick. "Häuser sind nicht immer die bessere Anlageform. Das variiert von Land zu Land und Epoche zu Epoche. Aber es ist erstaunlich, dass eine sichere Anlage wie Immobilien überhaupt so hohe Renditen abwirft." Sind Häuser also eine sichere Geldanlage? Man muss aufpassen, dass man den Forscher da nicht falsch versteht. Schließlich hat es etwa in Japan, in den USA und in Spanien in den vergangenen Jahrzehnten schlimme Immobilienkrisen gegeben. Die Preise sind dort erst massiv gestiegen, um dann wieder zu fallen.
Immobilienmärkte schwanken vergleichsweise wenig
Anleger können also viel Geld verlieren, nicht nur die Fans von Steuersparmodellen für Ost-Immobilien haben diese Erfahrung machen müssen. Wer sich finanziell übernimmt, kann sich mit dem Hauskauf schnell ruinieren. Auch in diesen Zeiten, da die Zinsen niedrig sind. Denn die Kreditkosten werden irgendwann wieder steigen. "Finanzierungen, die unter den aktuellen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen, könnten sich dann als nicht nachhaltig herausstellen", sagte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch vor Kurzem und gab den Rat, ausreichend hohe "Risikopuffer" aufzubauen.
Man muss also wissen: Die Häuserpreise mögen nach Aussage der Studie langfristig steigen, aber sie tun das längst nicht überall, wie die aktuellen Entwicklungen in einigen dünn besiedelten Regionen Deutschlands zeigen. Und sie steigen auch nicht ununterbrochen, wie die jahrelange Stagnation der Preise hierzulande von den Neunzigern an bis 2010 gezeigt hat.
Jeder nationale Immobilienmarkt ist ein Politikum
Erst wenn man wie die Forscher 145 Jahre zurückgeht und sich die Daten vieler Länder anschaut, schält sich der überraschend klare internationale Trend heraus: Die Immobilienmärkte schwanken vergleichsweise wenig und werfen tendenziell viel ab. Dafür gibt es mehrere Gründe. In einer Immobilienkrise bieten Eigentümer ihr Haus selten zum Verkauf an: Entweder sie bleiben drin wohnen oder vermieten es weiter. Weil dadurch viel weniger Immobilien gehandelt werden als in Boomzeiten, purzeln die Marktpreise nicht so stark wie etwa bei fallenden Aktienmärkten.
Außerdem sei jeder nationale Immobilienmarkt ein Politikum, sagt Schularick. Ein kompletter Kollaps der Häuserpreise würde die kreditgebenden Banken mit in die Pleite reißen - Regierungen schritten daher ein, wenn die Krise am Immobilienmarkt zu gefährlich würde. "Die stabilen Mieteinnahmen scheinen aber der entscheidende Faktor zu sein, dass sich Häuserinvestments so sehr lohnen", sagt der Wissenschaftler. Weil in Zeiten von Rezessionen weniger gebaut werde, seien die Mieteinnahmen zudem relativ stabil.
Schularick hat es nach Ausbruch der Finanzkrise 2008 zu akademischer Berühmtheit gebracht. Ihn faszinierte der Gedanke, ökonomische Probleme historisch zu untersuchen.Zusammen mit einem Kollegen arbeitete er sich in Bankdaten ein, die bis ins Jahr 1880 zurückreichten. Er konnte danach eindrücklich belegen, dass große Crashs immer wieder durch exzessive Kreditvergabe der Banken verursacht wurden.
