Für die Anbieter von offenen Immobilienfonds ist ein turbulentes Jahr zu Ende gegangen.
Es gab einen Bestechungsskandal in der Frankfurter Immobilienszene. Mittlerweile ermittelt die Staatsanwaltschaft gegen rund 60 Verdächtige. Angeblich sind bei der Auftragsvergabe von mehreren Gewerbeimmobilien in Deutschland Bestechungsgelder geflossen.
Extreme Mittelabflüsse bei einzelnen Fonds und öffentliche Auseinandersetzungen über die Transparenz dieses Anlagesegments sorgten zusätzlich für Schlagzeilen.
Das war das interessanteste Jahr, das es bei diesen Fonds je gegeben hat", fasst der Fondsexperte Stefan Loipfinger die vergangenen zwölf Monate zusammen.
In Deutschland gibt es 30 offene Immobilienfonds, knapp 90 Milliarden Euro haben Anleger dort investiert. Seit Gründung des ersten Fonds im Jahr 1959 hat keiner ein Jahr mit Verlusten beendet.
Das war wohl der Grund dafür, dass das Anlagesegment nach dem Kursverfall an den Börsen so beliebt wurde. 2003 steckten Investoren 13,7 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds, 2002 sogar 15 Milliarden Euro. Absolute Ausnahmejahre, heißt es in der Branche.
Sinkende Zuflüsse
Die Beliebtheit hat nachgelassen. 2004 beliefen sich die Zuflüsse bis Anfang Dezember auf etwa 3,5 Milliarden Euro. Die Krise am deutschen Büroimmobilienmarkt hat sich auf die Renditen einiger Fonds ausgewirkt - Anlass für Eigner, ihre Anteile zu verkaufen.
Aus dem Deutschland-Fonds der Deka zogen die Anleger derartig viel Geld ab, dass die Gesellschaft ihre Eigner - die Landesbanken und Sparkassen - um Hilfe bitten musste. Das führte zu einer öffentlichen Diskussion.
Transparenz nach dem Krisenjahr
Seit Jahren hatten Kritiker die fehlende Transparenz der Fonds bemängelt. Die Anbieter weigerten sich etwa, detaillierte Daten zu ihren Objekten zu veröffentlichen. Sie argumentierten, damit würden sie ihre Verhandlungsposition bei Verkäufen schwächen.
Nach Manager-Rauswürfen bei der Deka und zahlreichen Debatten hat sich die
2005 trennt Spreu vom Weizen
Meinung einiger Anbieter zum Thema offenbar gewandelt. Ende 2004 hatte sich die DB Real Estate dazu durchgerungen, neben den branchenüblichen Standardangaben auch die Mieteinnahmen und Verkehrswerte jeder einzelnen Fondsimmobilie zu veröffentlichen.
Hinzu kommen genauere Angaben zur Mieterstruktur sowie die Transaktionspartner bei Käufen und Verkäufen. Außerdem wird der Kreditbestand der Fonds erläutert.
"Jetzt darf man gespannt sein, wer 2005 folgt", sagt Loipfinger. Der Fondsanalyst rechnet damit, dass sich in den kommenden Monaten bei den Anbietern die "Spreu vom Weizen" trennen werde.
Anleger sollten aufpassen
Anlegern rät er, die Situation aufmerksam zu beobachten. Sollte in den kommenden Monaten ein Fonds erneut in Schwierigkeiten kommen, sei fraglich, ob eine Krise so glimpflich ablaufe wie beim Deka-Fonds. "Dahinter steckt eine starke Mutter-Gesellschaft, die mittlerweile mehr als eine Milliarde Euro in den Fonds gepumpt hat." Das gebe es aber nicht bei allen anderen Gesellschaften.
Das Problem: Die Eigner können ihre Anteile jederzeit verkaufen. Die Manager haben das Geld jedoch in Immobilien gesteckt, und die lassen sich nicht jederzeit abstoßen. Offene Immobilienfonds sind also auf Kunden angewiesen, die ihr Geld langfristig anlegen wollen. Bei massiven Anteilsverkäufen kann es Probleme geben.
Theoretisch hat ein Fonds zwar die Möglichkeit, die Abgabe seiner Anteile zwei Jahre lang auszusetzen. Davon hat bisher aber keine Gesellschaft Gebrauch gemacht. Wäre so eine Maßnahme notwendig, würde sie sich mit Sicherheit auf die Preise der Anteile niederschlagen, so Loipfinger. "Die wären danach sicher weniger wert."