Steigende Mieten und Wohnungsknappheit lösen in vielen Ballungsgebieten einen politischen Handlungsdruck aus. Dieser Druck wurde vor allem in Berlin in Richtung einer direkten staatlichen Kontrolle des Mietniveaus kanalisiert - vor einem Jahr trat das entsprechende Gesetz in Kraft. Dabei schwingt die Erwartung mit, ein staatlich kontrolliertes Mietenniveau sei ein Universalwerkzeug, das die wesentlichen Probleme des Wohnungsmarktes löst. Das Gegenteil ist jedoch der Fall.
Zunächst einmal muss man sich die Ursachen der im vorigen Jahrzehnt vor allem in einigen Metropolen und Universitätsstädten schnell steigenden Mieten klarmachen. Trivialerweise liegt eine Überschussnachfrage nach Wohnraum vor. Zu starken Preissteigerungen kommt es in den Städten, in denen eine wachsende Nachfrage auf ein relativ starres Angebot trifft, bei dem der angebotene Wohnraum auch mit steigenden Mieten nur wenig zunimmt.
Weniger trivial ist es, wenn man sich die Ursachen der Entwicklung auf beiden Marktseiten anschaut. Auf der Nachfrageseite haben einzelne Städte und Regionen schlicht immer noch eine hohe Anziehungskraft, weil sie gut bezahlte Arbeitsplätze bieten und auch ein kulturelles Angebot und eine Lebensqualität, die sie attraktiv machen. Solange es eine freie Wahl des Wohnsitzes gibt, wird man politisch nicht viel gegen solche Nettozuzüge tun können oder wollen.
Steigende Mieten und absolute Knappheit von Wohnraum bleiben die wesentlichen Faktoren, die dann überhaupt noch den Zuzug in die vollen Städte limitieren. Will man dies nicht, dann muss man dafür sorgen, dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage Schritt hält. Dass es dies bisher nicht tut, ist aber gerade nicht einem vermeintlichen Marktversagen zuzuschreiben.
Anleger würden sehr gerne in Berlin, München oder Frankfurt investieren
In der aktuellen Niedrigzinsphase ist zweifellos genug Kapital auf der Suche nach rentablen Anlagemöglichkeiten. Anleger würden sehr gerne in neuen Wohnraum in Berlin, München oder Frankfurt investieren. Das private Interesse am Neubau trifft jedoch regelmäßig auf restriktive Bauvorschriften, Widerstand von bereits ansässigen Anwohnern und politischen Widerwillen gegen den Ausweis neuer Bauflächen.
Wer neuen Wohnraum will, wird auch damit leben müssen, dass Stadtbilder sich ändern, Flächen anders genutzt und Häuser höher werden. Stattdessen sehen wir oft eine Politik, die sich gegen Veränderungen des Status quo sträubt, sich aber dennoch ein gleichsam magisches Verschwinden der Überschussnachfrage wünscht. Magie gibt es aber nur im Märchen, und so landet die Politik aus Verzweiflung bei ineffizienten Instrumenten wie der Mietpreisbremse und dem Mietendeckel.
Berlin verfügt nun über rund ein Jahr Erfahrung mit seinem gesetzlichen Mietendeckel und müsste, wenn es die Resultate nüchtern evaluiert, das Experiment schnellstens beenden. Man sieht beispielsweise in Analysen der Angebote auf Immobilienportalen für Berlin im Zeitablauf des Jahres 2020 einen drastischen Einbruch der Zahl der Angebote.
Dieser Verlauf ist nicht mit der Pandemie zu begründen. Denn während in vergleichbaren Städten wie Hamburg das Angebot nach dem ersten Lockdown wieder auf sein altes Niveau zurückkehrte, blieb es in Berlin dauerhaft niedrig. Das Institut der deutschen Wirtschaft berichtet dazu passend von einer deutlichen Verschiebung des Angebots vom Mietwohnungs- zum Eigentumswohnungsmarkt. Es passiert, was zu erwarten war: Die Wohnungsanbieter weichen auf andere Marktsegmente aus, oder sie verschieben dort, wo es geht, die entgangene Miete in andere Preisbestandteile. Wer in Berlin eine neue Wohnung sucht, berichtet nicht selten von hohen Abstandszahlungen, die für Möbel oder Küchen verlangt werden. Geringere Sanierungsinvestitionen der Eigentümer bürden den Mietern weitere Kosten beim Einzug auf, weil zum Beispiel das Heizen teurer ist.
Die Verlierer stehen in der Warteschlange, die Profiteure sitzen in ihren Altbauwohnungen
Für Neumieter mit Liquiditätsbeschränkungen verschärft sich die Lage also noch. Und wo der Zugang zum knapper werdenden Angebot nicht mehr über den Preis gesteuert wird, erfolgt dies nun über die aus Planwirtschaften gut bekannte Rationierung durch Warteschlangen. Natürlich gibt es auch Profiteure dieser Politik. Aber dies sind gerade nicht die einkommensschwachen Haushalte in Marzahn, sondern die Altmieter in mondänen Altbauwohnungen in den stark nachgefragten Bezirken. Dort sind die Mieten besonders stark gestiegen, und werden nun mit dem Mietendeckel entsprechend stark wieder gesenkt.
Die Politik sucht in dieser Situation nach einem Sündenbock und findet ihn mit den privaten Unternehmen. Gerade der internationale Immobilieninvestor ist schnell als Treiber steigender Mieten identifiziert - regional ungebunden, renditeorientiert und skrupellos holt er, so wird insinuiert, alles aus dem Mietwohnungsmarkt heraus, was nur geht. Ganz so ist es aber nicht.
Hohe Kaufpreise treiben die Mieten? Das ist ökonomischer Unsinn
Auch ein völlig skrupelloser Immobilieninvestor kann nicht über den gleichgewichtigen Mietzins hinaus, der sich auf dem Markt ergibt. Das Narrativ, dass hohe Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt die Mieten hinauftreiben, ist ökonomisch vollkommen unsinnig. Vielmehr spekulieren Investoren mit hoher Zahlungsbereitschaft darauf, dass auch in Zukunft höhere Mieten durchsetzbar sein werden, weil die Politik ein schnelles Wachstum des Angebots weiterhin regulatorisch verhindert. Hohe Kaufpreise ergeben sich kausal auf diesen Erwartungen - nicht umgekehrt hohe Mieten aus hohen Kaufpreisen.
Am härtesten würde die Politik solche Immobilienspekulation treffen, wenn sie überraschend viel mehr Neubauten zulassen würde als erwartet - und so die Mieten drücken würde. Dann mag zwar das eine oder andere Immobilienunternehmen in Konkurs gehen, aber der von ihnen verwaltete Bestand würde aus der Insolvenzmasse heraus schnell neue Eigentümer finden. Leiden würden Eigentümer und Gläubiger der betroffenen Unternehmen, nicht die Mieter.
Statt Ressourcen in den Neubau zu lenken, investiert die Politik vor allem in Berlin lieber in die Verstaatlichung des Bestandes. Damit wird aber der Gleichgewichtspreis auf dem Mietwohnungsmarkt um keinen einzigen Euro gesenkt. Würden die gleichen Mittel, die Berliner Bezirke im Rahmen gesetzlicher Vorkaufsrechte einsetzen, in den Neubau gesteckt - auch in sozialen Wohnungsbau - so wäre dies anders.
Es gibt keinen Markt, auf dem sich die Politik erfolgreich gegen den Preismechanismus stemmen kann. Administrative Höchstpreise führen immer und überall nur zu mehr Mangel. Kluge Wohnungspolitik würde nicht gegen den Preismechanismus arbeiten, sondern mit ihm. Dazu müsste sie verstehen, dass sinkende Mieten nur mit einem drastisch steigenden Wohnungsangebot nachhaltig erreichbar sind.