Interview: "Alle Ladenbetreiber hübschen sich auf"

Susanne Klaußner ist Chefin der GRR Group mit Sitz in Nürnberg. Die 2005 gegründete Gesellschaft ist spezialisiert auf Investments und das Management von Einzelhandelsimmobilien, vor allem Super-, Fach- und Baumärkte.

Die Chefin der GRR Group über Anlagechancen im Lebensmittelhandel und die Notwendigkeit, zu investieren.

Susanne Klaußner ist seit mehr als 30 Jahren in der Immobilienbranche tätig - ein Traumjob, sagte die Leiterin der GRR Group 2015, als sie zur branchenspezifischen Managerin des Jahres gekürt wurde. Die Expertin für Einzelhandelsimmobilien betrachtet die Entwicklung auf dem Markt mit Zuversicht, aber auch mit Skepsis. Es werde schwieriger, zu vertretbaren Konditionen an gute Objekte zu kommen.

Frau Klaußner, wer auf die Umsätze schaut, könnte meinen, im Geschäft mit Handelsimmobilien sei die Luft raus. Im ersten Halbjahr wechselten in Deutschland nur noch Objekte im Wert von etwa viereinhalb Milliarden Euro den Eigentümer; im gleichen Zeitraum 2015 kauften und verkauften Investoren Immobilien für gut neun Milliarden Euro.

Susanne Klaußner: Bei dieser Betrachtung darf man nicht vergessen, dass 2015 ein Rekordjahr war. Verglichen mit der Entwicklung in den vergangen zehn Jahren waren die ersten sechs Monate 2016 gar nicht so schlecht. Aber es wird eben auch immer schwieriger, zu halbwegs vertretbaren Konditionen an gute Objekte zu kommen. Selbst in Regionen und an Standorten, die früher nicht so im Fokus standen, werden inzwischen für Handelsimmobilien Spitzenpreise verlangt . . .

. . . aber offensichtlich immer seltener auch gezahlt.

Investoren, die früher ohne lange zu zögern nahezu alle Objekte gekauft haben, die einen langfristigen Mietvertrag mit einer Supermarkt- oder Discounterkette hatten, sind vorsichtiger geworden. Sie prüfen Standorte inzwischen sehr genau - anders als im Boomjahr 2006, als mancher allenfalls mit einem raschen Blick auf Google Earth schaute, wo die Immobilie liegt, die er kaufen wollte. Hinzu kommt: Internationale Investoren engagieren sich nicht mehr so stark in Deutschland. Sie sind derzeit sogar mehr auf der Verkäufer-, als auf der Käuferseite.

Warum?

Handelsimmobilien in Deutschland sind inzwischen auch im internationalen Vergleich teuer - da realisiert mancher Investor die Wertsteigerung, die sein Objekt in den vergangenen Jahren erfahren hat. Hinzu kommt, dass internationale Investoren verstanden haben, dass sie Handelsunternehmen wie Aldi, Lidl, Rewe oder Edeka, die jeweils mehrere tausend Filialen in Deutschland haben, keine Mietverträge diktieren können. Die Rahmendaten gibt der Handel vor, denn er ist in vielen Fällen in einer deutlich besseren Verhandlungsposition.

Viele Investoren stehen unter Anlagedruck. Gerät da nicht mancher in Gefahr, unvernünftig hohe Preise zu zahlen?

Natürlich besteht diese Gefahr. Schließlich sind Handelsimmobilien eine interessante Anlage mit durchschnittlichen Renditen von immer noch sechs oder sieben Prozent. Das ist deutlich mehr, als sich auf dem Kapitalmarkt erzielen lässt.

Wenn der Mieter zuverlässig zahlt.

In der ganz überwiegenden Zahl der Fälle zahlen deutsche Einzelhändler ihre Miete pünktlich. Das heißt, für den Investor ist der Cash flow über einen langen Zeitraum gesichert. Besonders gering ist das Ausfallrisiko im Lebensmitteleinzelhandel, denn egal, wie die Konjunktur läuft, essen und trinken müssen die Menschen immer. Das heißt, Investoren erwerben mit einer Immobilie, die langfristig an einen der großen Lebensmittelhändler vermietet ist, eine sehr sichere Anlage. Die allerdings wenig Fantasie bietet. Denn die Eigentümer können nicht hoffen, großartige Mietsteigerungen durchsetzen zu können.

Nach einer aktuellen Untersuchung des Handelsforschungsinstituts EHI ist die Zahl der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland seit 2010 um etwa 1500 auf knapp 38 000 zurückgegangen. Wenn die Verbraucher künftig, wie von vielen Experten prognostiziert, bald verstärkt auch Lebensmittel online kaufen, könnten Standorte überflüssig werden.

Ich bin überzeugt, dass sich Lebensmittelgeschäfte vor der Online-Konkurrenz nicht fürchten müssen. Schließlich versorgen sie Menschen nicht nur mit Dingen des täglichen Bedarfs, sondern auch mit sozialen Kontakten. Gerade Ältere gehen mitunter mehrfach am Tag zum Geschäft um die Ecke - nur um unter Leuten zu sein. Und: Warum soll ich im Internet Brot und Butter bestellen, wenn ich in unmittelbarer Nähe einen Laden habe? Schließlich gibt es nirgendwo in Europa ein so dicht geknüpftes Netz von Supermärkten und Discountern wie in Deutschland. Es geht dabei auch um das Einkaufserlebnis. Die Kunden wollen die Lebensmittel sehen, die sie kaufen. Alles gute Gründe, warum das Wachstum im Online-Handel mit Lebensmitteln sehr begrenzt bleiben wird. Aber richtig ist, dass alle großen Lebensmittelhändler konsolidieren - nicht wegen der Konkurrenz aus dem Internet, sondern weil sich die Anforderungen an die Standorte geändert haben.

Inwiefern?

Alle Ladenbetreiber hübschen sich auf: Discounter vergrößern ihr Sortiment, bieten mehr Frischeartikel und Supermärkte wandeln sich immer häufiger zu edlen Markthallen mit üppiger Warenpräsentation. Das erfordert mehr Platz. Ein Discounter beginnt heute mit 1000 Quadratmetern Verkaufsfläche, Supermärkte wünschen sich mindestens 1500 Quadratmeter. Kleinere Märkte wird es künftig nur noch dort geben, wo es aus baulichen Gründen nicht anders geht. Eine große Zukunft besitzen sie nicht. Investoren bevorzugen Standorte mit größeren Flächen.

. . . die Kommunen, je nach Standort, mitunter aber ungern genehmigen.

Da schwingt in vielen Rathäusern die Sorge mit, die Händler wollten in ihren Märkten noch mehr Waren verkaufen. Dagegen steigt die Zahl der Artikel nur unterproportional zur Verkaufsfläche. Mehr Quadratmeter bedeuten vor allem mehr Komfort für die Kunden, etwa breitere Gänge und bessere Laufwege. Das ist wichtig, gerade in Zeiten der zunehmenden Online-Konkurrenz.

Manche Lebensmittelhändler achten verstärkt darauf, dass ihre Immobilie unter nachhaltigen Gesichtspunkten gebaut wird und lassen sich das zertifizieren. Ist das auch für Investoren ein Thema?

Noch schauen Investoren auf solche Dinge sehr viel weniger als die Händler. Aber das wird voraussichtlich nicht so bleiben. Vor allem aber werden Kapitalgeber umdenken müssen, weil die Investitionszyklen im Handel kürzer werden.

Das heißt?

Ein Geschäft einrichten, eröffnen und dann zehn, 15 Jahre nichts mehr verändern - diese Zeiten sind vorbei. Textilhändler beispielsweise optimieren bereits heute mehrfach im Jahr Details in der Ladengestaltung, um für Kunden attraktiv zu bleiben. Also müssen sich die Eigentümer einer Immobilie Gedanken machen, wie flexibel ihr Objekt ist. Welche Wände lassen sich ohne Probleme versetzen? Wo kann ich Flächen vergrößern oder verkleinern? Solche Fragen werden zunehmend wichtiger - und sind bei der Budgetplanung zu berücksichtigten. Deshalb müssen die entsprechenden Investitionen budgetiert werden. Businesspläne, die außer den Ausgaben für regelmäßige Instandhaltung keinerlei Mittel beinhalten, lassen sich künftig nicht mehr aufrechterhalten.

Das wird die Renditen möglicherweise empfindlich drücken.

Ja, vor allem, wenn die Einstiegspreise so hoch sind wie aktuell. Aber es führt kein Weg an größeren Investitionsbudgets vorbei. Die Immobilienwirtschaft muss flexibler werden. Nur die Miete abschöpfen und sonst wenig tun - das machen die Mieter nicht mehr mit.