Immobilien Die Preise für Wohnungen sind gefährlich hoch

Wohnungen wie hier in München sind noch sehr begehrt.

(Foto: Johannes Simon)
  • Die Mieten in den angesagten deutschen Städten steigen und steigen.
  • Käufer setzen darauf, dass die Entwicklung weitergeht.
  • Doch unrealistische Annahmen könnten zur Überhitzung des Marktes führen.
Von Thomas Öchsner

Bei solchen Preisen kann man schon ins Staunen kommen: Für 489 990 Euro ist zum Beispiel eine überaus normale Zwei-Zimmer-Wohnung in der Münchner Innenstadt zu haben. Baujahr 2004, "neuwertig", 58 Quadratmeter, für 920 Euro monatlich vermietet. "Modernes und ruhiges Wohnen in Schwabing-West", nennt das der Anbieter. Bei den Kaufpreisen für Wohnungen und Häuser scheint in der bayerischen Landeshauptstadt die Skala immer noch nach oben offen zu sein.

Nicht nur in München haben im vergangenen Jahr die Immobilienpreise kräftig angezogen. Auch in anderen begehrten Groß- und Studentenstädten sind die Immobilienpreise kräftig gestiegen. Mehr als ein Jahrzehnt dauert dieser Immobilienboom schon in Deutschland. Doch wird es in den nächsten Jahren so weitergehen? Eine Trendwende kommt so schnell wohl nicht. Experten erwarten aber, dass an den gefragten Standorten die Preise zumindest nicht mehr so schnell zulegen.

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Die Preise seien schon jetzt "vielerorts sehr hoch", heißt es beim Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, dem ZIA. Trotzdem spricht derzeit viel dafür, dass es weiter aufwärts geht: Die Zinsen für Baugeld sind immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau. Nach wie vor suchen vermögende Anleger einen Platz für ihr vieles Geld. Bei Asiaten, Amerikanern oder Käufern aus dem Nahen Osten sind Immobilien in deutschen Metropolen weiter gefragt. Die Wirtschaft läuft prächtig. Und viele junge, gut qualifizierte Menschen zieht es wie bisher in die Innenstädte. "Der Trend zur Bevölkerungskonzentration in Ballungsregionen wird sich voraussichtlich fortsetzen", stellt Volkswirt Martin Müller von der Förderbank KfW fest.

Reiner Braun, Vorstandsmitglied beim Analysehaus Empirica, rechnet deshalb damit, dass die Preise "weiter steigen, aber weniger stark als in den Vorjahren". Braun nennt dafür mehrere Gründe: In 249 von 402 Kreisen sind die Kaufpreise von 2004 bis 2017 stärker gestiegen als die Mieten für Neumieter. Es wird mehr gebaut als früher, wenn auch nicht genug. Das erhöht das Angebot an Wohnungen. Flüchtlinge wandern nicht mehr so stark zu, wie dies noch 2015 der Fall war.

"Der Flaschenhals ist das Bauland."

Die Bundesbank hatte bereits im November 2017 schon mal sicherheitshalber Investoren und Hausbauer davor gewarnt, allzu sorglos zu sein: "Je länger Boomphasen anhalten, desto größer die Neigung, diese in die Zukunft fortzuschreiben", sagt die Vizepräsidentin der Bundesbank, Claudia Buch. Eine deutschlandweite Immobilienblase sieht die Notenbank derzeit aber nicht. Denn weder ist die Vergabe von Baukrediten gefährlich schnell gestiegen, was auf spekulative Immobilienkäufe in einem gesamtwirtschaftlich alarmierenden Umfang hindeuten würde. Noch gibt es Hinweise, dass die Kreditinstitute leichtfertig Darlehen an Kunden herausgeben, deren Bonität für einen Kredit nicht reicht.

Trotzdem diagnostiziert das unabhängige Analysehaus Empirica erste Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes: In einigen Städten spekulierten Käufer zunehmend auf steigende Preise, obwohl sich diese "fundamental nicht mehr rechtfertigen lassen - weder mit gestiegenen Mieten, noch mit gestiegenen Einkommen, noch mit gesunkenen Zinsen", merken die Experten in ihrer jüngsten breit angelegten Studie zum deutschen Wohnungsmarkt an. Änderten sich die Erwartungen dieser Käufer an den Preis, etwa, weil die Zinsen für Hypothekenkredite anziehen, die Zuwanderung überraschend stark zurückgeht oder deutlich mehr Wohnungen fertiggestellt werden, könne sich der Preistrend umdrehen. "Was auch immer der Auslöser sein wird, wir halten es für mehr als wahrscheinlich, dass ein Preisrückgang in einigen Städten eines der großen Themen der nächsten Jahre sein wird", heißt es deshalb in der Untersuchung.