Hausbau: Mehr ist weniger

Gerade in der Pandemie ist das Eigenheim das perfekte Refugium. Doppelhaus im Bau im Gewerbegebiet West in Maisach.

(Foto: Johannes Simon)

Ein Eigenheim zu bauen ist für viele Menschen die größte Investition des Lebens. Wie sie sich vor unerwarteten Kosten schützen können.

Der anhaltende Bauboom sorgt für gute Geschäfte bei den Baufirmen in Deutschland. Die Erlöse im zulassungspflichtigen Handwerk lagen im zweiten Quartal dieses Jahres etwa 1,7 Prozent über dem Niveau von 2016, teilte das Statistische Bundesamt mit. Damit sind die Bauunternehmen so ausgelastet wie seit den 90er-Jahren nicht mehr. Das hat auch eine unangenehme Kehrseite: Die Kunden müssen oft lange warten, bis sie ihr eigenes Heim bauen können. Und dann wird es teuer - oft teurer als sie vorher denken. Viele Bauherren werden von zusätzlichen Kosten überrascht, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Das ist vor allem problematisch, wenn das Geld am Ende nicht mehr ausreicht. "Die zusätzlichen Kosten, die entstehen, liegen im Durchschnitt in der Höhe der Kosten für einen Klein- bis Mittelklassewagen", sagt Reinhold-Postina. Das kann verschiedene Gründe haben. Auf diese Dinge sollten Verbraucher beim Bau achten:

Einen Experten engagieren

"Grundsätzlich erspart es einem am Ende zusätzliche Kosten, wenn von Anfang an ein Sachverständiger beim Bau hilft", sagt Reinhold-Postina. Denn für den Normalverbraucher sei es schwierig, das Fachchinesisch der Bauverträge zu verstehen. "Schlüsselfertig heißt beispielsweise nicht bezugsfertig und der Festpreis ist nicht dasselbe wie der Endpreis." Eigentlich sei der im Bauvertrag vereinbarte Preis nie der Preis, den der Kunde am Ende bezahle. 90 Prozent aller Bauprojekte laufen über sogenannte Schlüsselfertigverträge. Bei diesen übernimmt die Baufirma alle Aufgaben von der Planung bis zur Fertigstellung. Die Klauseln in den Bauverträgen sind aber für den Laien oft unverständlich und enthalten zum Teil eklatante Lücken, sagt Reinhold-Postina. Daher sollten Bauherren den Vertrag noch vor der Unterschrift von einem Sachverständigen prüfen lassen, um sicherzugehen, dass in dem Vertrag alles enthalten ist. Zudem sollte geprüft werden, ob alle geplanten Elemente geltendem Recht entsprechen - beispielsweise, ob die Energieberechnung korrekt ist.

Erst das Grundstück aussuchen, dann das Haus kaufen

"Viele Kunden sehen das gewünschte Haus in einem Katalog. Manche kaufen es dann, noch bevor sie ein Grundstück haben", sagt Expertin Reinhold-Postina. Das sei aber ein fataler Fehler. Durch den Bebauungsplan und den Paragraphen 34 des Baugesetzes ist geregelt, was auf dem Grund gebaut werden darf und was nicht. Häufig sei das Haus nicht mit diesen Vorgaben vereinbar, sagt Reinhold-Postina. "Dann hat der Kunde sein Haus und vielleicht sogar schon das Grundstück gekauft, kann das Haus dort aber in dieser Form gar nicht bauen." Im schlimmsten Fall sei es nicht möglich, den Bauvertrag dann noch zu kündigen, sodass der Kunden auf den Kosten sitzen bleibe.

Auch an der Grunderwerbsteuer kann der Bauherr sparen, wenn er erst das Grundstück und dann das Haus kaufe. Wer ein Haus vom Bauträger kauft, müsse die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis bezahlen, also auf Grundstück und Haus, sagt die Expertin. Kauft der Bauherr dagegen erst das Grundstück und beauftragt danach einen Architekten oder eine Baufirma, dann bemisst sich die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückspreis.

Mit Nebenkosten rechnen

Auch die Nebenkosten sind meist nicht in den Schlüsselfertigverträgen aufgeführt. Diese können jedoch erheblich sein: Zunächst muss der Bauherr beim Kauf des Grundstücks rund fünf Prozent Grunderwerbsteuer zahlen, wobei der genaue Satz vom Bundesland abhängig ist. Auch Kosten für die Außenanlagen sowie Gas- und Stromanschlüsse werden oft nicht mit einkalkuliert. "Für die Anschlüsse sind die Baufirmen in der Regel auch nicht zuständig, die müssen die Bauherren beantragen und bezahlen", sagt Reinhold-Postina. Allerdings würden die Kunden meist auch nicht darauf hingewiesen, diese bei der Kostenaufstellung zu bedenken. Wenn der Baugrund noch nicht voll erschlossen sei, kämen auch hierfür Kosten hinzu. Das Fundament des Gebäudes könne so variieren und neue Kosten verursachen.

Nicht zu früh zahlen

Bei vielen Baufirmen steht im Vertrag, dass die Raten in bestimmten Abschnitten gezahlt werden müssen. "Man sollte vor jeder Ratenzahlung prüfen, ob wirklich alles mängelfrei realisiert wurde", sagt Reinhold-Postina und betont: Durch die Zahlungen habe der Kunde ein Druckmittel. Da aktuell viel und so schnell gebaut werde, gerieten Baufirmen häufig unter Druck und arbeiteten unordentlich. Mit externen Fachleuten könne der Kunde regelmäßige Kontrolltermine vereinbaren, um zu überprüfen, ob die Arbeiten vollständig und richtig ausgeführt wurden.

Ansonsten passiert es schlimmstenfalls, dass der Kunde das Geld schon überwiesen hat und die Firma während des Baus bankrott geht. Dann heißt es Füße stillhalten, sagt Reinhold-Postina. Auf keinen Fall sofort den Vertrag kündigen oder eine andere Baufirma engagieren. Denn die Baufirma hat immer noch das Recht, dort zu bauen, und kann auf Schadenersatz klagen. "Manchmal bemüht sich der Insolvenzverwalter auch darum, dass das Haus noch fertig gestellt wird." Ansonsten sollte der Kunde sich mit einem Baujuristen in Verbindung setzen.

Mit dem Bau warten

Heute wird sehr schnell geplant und gebaut, erklärt Reinhold-Postina. "Wenn sich die Leute einmal zum Bau des Eigenheims entschlossen haben, dann wollen sie so schnell wie möglich einziehen." Für eine ausführliche Planung ließen sich die wenigsten Zeit. Im Zweifel sei es jedoch besser und vor allem günstiger, länger zu planen und parallel mehr anzusparen. Sorgfältige Vorbereitung spare am Ende oft unnötige Kosten. Außerdem sollte sich jeder Bauinteressierte überlegen, ob der Hausbau wirklich das Richtige für ihn sei. Zwar seien Immobilien eine beliebte Geldanlage, eine Wertsteigerung sei jedoch nicht garantiert. Und: Man könne heute nicht mehr damit rechnen, dass man immer am selben Ort wohnt.