Wer ein Haus bauen oder renovieren will, soll wieder leichter ans dafür nötige Geld kommen. Wie alt der Bauherr ist, soll eine geringere Rolle spielen als bisher, dafür soll wieder stärker die Wertentwicklung des Objekts berücksichtigt werden. So lassen sich die am Mittwoch im Kabinett verabschiedeten Neuregelungen zur Vergabe von Krediten für Wohnimmobilien zusammenfassen.
Bisher mussten bau- oder sanierungswillige Bankkunden nachweisen, dass sie die Kreditkosten aus ihren monatlichen Einnahmen, also Gehalt oder Rente, zahlen können. Auf den Wert der Immobilie durften die Banken dagegen "nicht mehr hauptsächlich" abstellen, wie es in der Richtlinie heißt. Die Regelung hatte dazu geführt, dass ältere Bürger von den Banken kaum noch Kredite bekamen. Auch junge Familien, bei denen die Eltern am Anfang ihrer Karriere stehen oder wegen Elternzeiten relativ geringe Einkommen haben, gingen häufig leer aus.
Regierung entschärft frühere Richtlinie
Dagegen hatten Bürger, Banken und die Bauindustrie protestiert, nun entschärft die Koalition die Vorgaben. Künftig dürfen Banken damit beim Vergeben von Krediten die Wertsteigerung einer Wohnimmobilie durch Umbau oder Renovierung berücksichtigen. Das Finanz- und das Justizministerium sollen darüber hinaus eine Rechtsverordnung erarbeiten, in der Leitlinien zur Prüfung der Kreditwürdigkeit festgelegt werden.
Zugleich ermächtigt der nun gebilligte Gesetzentwurf die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin), im Falle einer drohenden Immobilienblase die Kreditvergabe der Banken zu beschränken. Zwar betonte die Sprecherin des Finanzministeriums, dass es in Deutschland derzeit keine Anzeichen für solch eine Preisblase oder zu viele Kredite gebe. Trotzdem solle nun eine Rechtsgrundlage geschaffen werden, auf deren Basis die Aufsicht im Ernstfall eingreifen könne. Damit ziehe die Bundesregierung Lehren aus den Finanzkrisen der Vergangenheit.
Renovierungen und Umbauten sind von Neuregelung ausgeschlossen
Die Eingriffsrechte der Bafin betreffen nur Kredite zum Bauen oder Kaufen einer Immobilie. Die Aufseher können den Banken damit beispielsweise Obergrenzen für Kredite vorschrieben oder ein bestimmtes Verhältnis zwischen Eigenmitteln und Kreditsumme. Details dazu werden aber erst bei Bedarf festgelegt. Umbauten und Renovierungen von Wohnimmobilien sind davon ebenso ausgenommen wie Anschlussfinanzierungen, kleine Darlehen oder sozialer Wohnungsbau.
Die strengeren Regeln zur Kreditprüfung, die nun entschärft werden, waren erst im März eingeführt worden. Damals setzte die Regierung eine Vorgabe der Europäischen Union in nationales Recht um. In der Folge berichteten aber vor allem Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, dass sie Kreditanträge ablehnen müssten, die sie zuvor zugesagt hätten. Direkt- und Privatbanken hingegen beklagen keinen Einbruch des Geschäfts. "Aus Sicht der Banken ist die Kreditrichtlinie an einigen Stellen zu schwammig formuliert", sagt Marc Opitz von der Plattform Kreditvergleich.net. "Die Banken legen diese Passagen offenbar unterschiedlich aus."
Banken haben gelernt, vorsichtig zu sein
Die Deutsche Kreditwirtschaft, ein Zusammenschluss der Banken und Sparkassen, begrüßt, dass die Regierung nun eine einheitliche Lesart für die Regeln festlegen will. Die Banken haben in den vergangenen Jahren bereits schlechte Erfahrungen mit den Folgen unklarer Vorschriften gemacht: Über Jahre hinweg hatten viele Institute ihre Kunden fehlerhaft über Widerrufsrechte informiert, Tausende von ihnen konnten deshalb ihre alten, teuren Baufinanzierungen kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Den Banken gingen dadurch hohe Einnahmen verloren. Umso vorsichtiger legen einige Institute deshalb nun die Kreditrichtlinie aus.
Dass die neuen, schärferen Regeln aus dem März zu einem Einbruch im Geschäft mit Baufinanzierungen geführt haben, lässt sich deutschlandweit allerdings nicht belegen. Der Bundesbank zufolge haben die Kreditinstitute in den sieben Monaten seit Einführung der Richtlinie nur zwei Prozent weniger Geld neu an Immobilienkäufer und Bauherren verliehen als in den sieben Monaten davor.
Weihnachtsgeschenk an die Banken
Deshalb kritisieren Verbraucherschützer, die nun im Kabinett beschlossene Entschärfung sei ein Weihnachtsgeschenk für die Institute. "Die Politik reagiert geradezu reflexartig auf Wünsche der Banken", sagt Dorothea Mohn von der Verbraucherzentrale Bundesverband. Statistisch sei nicht belegt, dass besonders viele Verbraucher unter der Regelung litten. Wenn Banken die Kreditwürdigkeit von Immobilienkäufern prüfen, geschehe das durchaus zum Schutz der Verbraucher. Zudem kritisiert Mohn, dass Banken auch nach dem aktuellen Kabinettsbeschluss zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen dürfen, wenn ein Schuldner sein Haus wieder verkaufen muss, etwa weil er umzieht. "Unzulänglichkeiten für Verbraucher werden im Gesetzentwurf nicht thematisiert", sagt Mohn.
Die schnelle Überarbeitung der Kreditrichtlinie und die neuen Befugnisse für die Bafin zeigen aber, wie intensiv die Politik die Entwicklung auf den Immobilienmärkten verfolgt. Seit nunmehr sechs Jahren steigen die Kaufpreise vor allem in Großstädten stark an. "Der Gesetzgeber sieht offenbar Handlungsbedarf, um einer nächsten Finanzkrise vorzubeugen", sagt Kreditexperte Opitz. Und die waren in der Vergangenheit eben immer wieder auch durch Spekulationen an den Immobilienmärkten ausgelöst worden.