Niemand soll in Containern oder Zelten schlafen müssen, das stand für die Gemeinde Sögel von Anfang an fest. Seit dem Sommer wohnen knapp 30 Flüchtlinge aus dem Sudan in der Stadt im Emsland, auf Dauer sollen hier 150 Menschen ein neues Zuhause finden. Dann wird das alte Backstein-Rathaus nicht mehr ausreichen, das vorübergehend als Flüchtlingsunterkunft dient. Wo können langfristig die Menschen wohnen, die in diesen Tagen nach Deutschland kommen und zum großen Teil bleiben dürfen? Diese Frage stellen sich Verwaltungen im ganzen Land.
Die Bürger in Sögel haben eine eigene Antwort darauf gefunden. Mit Unterstützung von Stadt, Wirtschaft, Kirchen und Vereinen gründeten sie eine Baugenossenschaft. Für 800 000 Euro zeichneten sie Anteile, ein gefördertes Darlehen ist beantragt. Im Frühjahr soll das erste Mehrfamilienhaus stehen, dann können die Flüchtlinge einziehen. In ganz normale Wohnungen, so Stadtjuristin Cornelia Willigmann-Kassner, "in denen auf Dauer genauso gut eine alleinerziehende Mutter mit Kind leben kann". Wie in einer Genossenschaft üblich, soll die Miet-Rendite an die Anteilseigner ausgeschüttet werden.
Mit dieser Mitmachlösung ist die Emsland-Gemeinde viele Schritte weiter als die meisten Städte in Deutschland. Getreu dem sogenannten Königsteiner Schlüssel sollen die Flüchtlinge vor allem in Kommunen mit vielen Einwohnern und hohen Steuereinnahmen ein neues Zuhause finden. Genau in diesen Städten werden allerdings seit Jahren zu wenige Wohnungen gebaut. "Wohnungsgenossenschaften und städtische Gesellschaften reagieren bereits auf die neue Situation", sagt Walter Zorn vom Immobilien-Großmakler Aengevelt. "Die Immobilienkonzerne haben die Entwicklung dagegen verschlafen, genauso wie die Bundesregierung."
Große Vermieter wie Deutsche Wohnen haben sich über viele Jahre auf schrumpfende Bevölkerungszahlen eingestellt und ihre bestehenden Wohnungen teuer saniert. Erst seit zwei Jahren plant der zweitgrößte deutsche Wohnungsanbieter überhaupt wieder Neubauten. Mit den Flüchtlingen von heute treten nun aber viel mehr Mieter von morgen auf den Markt als gedacht. Auf die Schnelle könne man den Bedarf nicht decken, heißt es auch beim Marktführer Vonovia, der bis vor Kurzem Deutsche Annington hieß; die Genehmigungsverfahren seien zu langwierig. "Wir würden sehr gerne unsere Aktivitäten im Neubau verstärken", sagt eine Sprecherin. "Allerdings sind die Auflagen so hoch, dass das Bauen sehr teuer ist." Auch Mitbewerber Vivawest macht weitere Neubauten davon abhängig, wie sich die Grundstückspreise und die gesetzlichen Vorgaben entwickeln.
Die Bundesbau- und Umweltministerin Barbara Hendricks steckt qua Amt in einer Zwickmühle. Auf Druck der Europäischen Union will sie 2016 die Energiespar-Vorschriften verschärfen. Dadurch würden Neubauten aber noch teurer, warnt die Wirtschaft und fordert jetzt erst recht, die Neuregelung zu verschieben. So weit kommt Hendricks den Unternehmen nicht entgegen. Sie will aber das Wohngeld erhöhen, verspricht billiges Bauland und steuerliche Vorteile für die Bauherren neuer Mietwohnungen. Die Branche begrüßt das.
Hendricks brauche die Wirtschaft, will sie dafür sorgen, dass Flüchtlinge eine Zukunft jenseits von Containern und Zeltstädten haben, sagt Hans-Joachim Beck, Leiter Recht und Steuern beim Immobilienverband Deutschland (IVD): "Kommunale Gesellschaften und Genossenschaften alleine werden den Bedarf nicht decken können, ihren Einsatz in allen Ehren."
Während sich beim Thema Neubau der Tatendrang der Großvermieter in Grenzen hält, vermitteln sie bereits regelmäßig leer stehende Wohnungen an die Städte. Die Zahl der Flüchtlinge unter den langfristigen Mietern steige "nahezu täglich", teilt Vivawest mit. Beim Konkurrenten Vonovia wohnen nach eigenen Angaben schon mehr als 1000 Flüchtlinge. Weil der Staat zunächst die Miete bezahlt, sind die Asylbewerber willkommen.
Sollen Flüchtlinge gerade dort wohnen, wo viele Einheimische wegziehen?
In beliebten Städten wie Hamburg oder München gibt es aber praktisch keine leer stehenden Wohnungen mehr. Deshalb setzt sich der IVD für eine Reform des Königsteiner Schlüssels ein. "Die Verteilung der Flüchtlinge sollte sich künftig danach richten, wo Wohnungen leer stehen", sagt Beck. "Wir sollten den vorhandenen Wohnraum im gesamten Bundesgebiet nutzen." Allerdings findet man Leerstände fast nur noch in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung, zeigt eine Studie der Immobilienforscher des Instituts Empirica. Sollten Flüchtlinge langfristig dort zu Hause sein, wo viele Einheimische keine Perspektive sehen und wegziehen?
Nein, sagt der Investor Markus Gildner. In einer Kleinstadt zwischen Erlangen und Nürnberg baut er seit Mai Stein auf Stein sechs Reihenhäuser. Die Wände sind frisch verputzt, demnächst finden 60 Flüchtlinge hier ein Zuhause, in einer Region, in der praktisch Vollbeschäftigung herrscht. Eine langfristige Perspektive bietet das Projekt nicht nur Flüchtlingen, sondern auch dem Investor: Sollte sich die Nachfrage ändern, kann er die Wohnungen zusammenlegen und die Häuser einzeln vermieten.
Den großen Immobilienunternehmen redet Gildner angesichts der Flüchtlingskrise ins Gewissen: "Jetzt zahlt sich heim, dass fünf Jahre lang nur hochwertig und im Luxussegment gebaut wurde", sagte er auf einer Podiumsdiskussion der Immobilienmesse Expo Real in München. Der Bedarf der meisten Wohnungssuchenden sei vernachlässigt worden, so Gildner, der bei seinen Bauten auf Sonderanfertigungen verzichtet, um die Kosten zu verringern. Auch Aengevelt-Forscher Zorn erklärt, für die Vermieter seien hochwertige Neubauten lukrativer als günstige Mietshäuser auf der grünen Wiese: "Ob sich das ändert, hängt davon ab, welche Anreize der Staat setzt."