Es hat sich einiges getan an den deutschen Immobilienmärkten. In Zeiten magerer Renditen auf Sparanlagen erscheint vielen Menschen die Investition in die eigenen vier Wände so attraktiv wie lange nicht mehr. Gleichzeitig sorgen die historisch niedrigen Kreditzinsen für günstige Finanzierungen und damit für zusätzliches Interesse. Doch das hat auch eine Kehrseite. Weil in vielen Regionen im Zuge der starken Nachfrage die Immobilienpreise kräftig gestiegen sind, kann die Finanzierung des Eigenheims wieder schwierig werden.
Vor diesem Hintergrund ist es eine gute Nachricht, dass sich auch bei den öffentlichen Fördermaßnahmen zur Immobilienfinanzierung einiges tut. Vor allem, wenn Wohnungen und Häuser bestimmte Kriterien für eine umweltfreundliche Bauweise oder eine altersgerechte Modernisierung erfüllen, hilft der Staat mit besonderen Konditionen. So erhöht die KfW bei ihrem Programm "Energieeffizient Bauen" den geförderten Kreditrahmen ab 1. April 2016 von bislang 50 000 Euro auf 100 000 Euro. Hier winken ein günstiger Zinssatz von derzeit 0,75 Prozent (ab 1.4. kann sich dieser ändern und möglicherweise höher sein) sowie ein Tilgungszuschuss von bis zu 15 000 Euro. "Die Förderung greift beim Bau oder Erwerb von Neubauten, wenn diese eine bestimmte Energieeffizienzstufe erreichen", sagt Markus Merzbach, Förderexperte bei der KfW.
Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, wird am Effizienzhaus-Standard gemessen. Maßstab dafür sind mit dem Primärenergiebedarf und dem Transmissionswärmeverlust zwei Kennzahlen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV). Ein KfW Effizienzhaus 100 etwa entspricht den EnEV-Vorgaben für einen Neubau. Bei einem Grad von 55 oder 40 liegt der jährliche Primärenergiebedarf sogar noch darunter. Einen dieser niedrigeren Werte kann der Bauherr oder Käufer erreichen, wenn er etwa mit Außenwand- oder Dachdämmung bauen lässt. Architekten, Bauträger oder Energieberater können zudem sagen, wie sich der Energiebedarf senken lässt. Grundsätzlich gilt: Je kleiner die Zahl ist, desto geringer ist der Primärenergiebedarf und desto höher ist die Förderung.
Eine weitere Neuerung beim KfW-Programm "Energieeffizient Bauen" zielt darauf ab, die Kreditfinanzierung langfristig noch besser planbar zu machen. Ab dem 1. April wird etwa eine 20-jährige Zinsbindung angeboten. Bislang war das nur für zehn Jahre möglich. Bauherren und Käufer können diese Finanzierung - um etwa einen größeren Förderrahmen auszuschöpfen - mit dem allgemeinen KfW-Wohneigentumsprogramm kombinieren. Hier gibt es bis zu einem Kreditbetrag von 50 000 Euro pro Vorhaben derzeit einen effektiven Jahreszins ab 0,9 Prozent. "Dieses Programm kommt zudem für alle in Frage, die bei der KfW-Förderung nicht an den energetischen Zustand anknüpfen", sagt Merzbach. Die auf die Energieeffizienz ausgerichteten Programme, so der Experte, gehören jedoch zu den wichtigsten der KfW-Eigenheimförderung.
Die verschiedenen Förderprogramme lassen sich auch gut kombinieren
Auf den Gebäudebestand zielt das Programm "Energieeffizient Sanieren" ab, bei dem auch Einzelmaßnahmen wie etwa der Einbau neuer Fenster mit zinsgünstigen Krediten von bis zu 50 000 Euro gefördert werden. Insgesamt liegt der Darlehenshöchstbetrag seit August des vergangenen Jahres bei 100 000 Euro. Die Förderung betrifft jetzt Gebäude, für die vor dem 1. Februar 2002 der Bauantrag gestellt wurde. Vorher war der 1. Januar 1995 der Stichtag gewesen. Hinzu gekommen sind darüber hinaus Tilgungszuschüsse für Einzelmaßnahmen zur energetischen Aufrüstung, deren Höhe am Grad der Energieeinsparung ansetzt. Die Skala möglicher Zuschüsse reicht dabei von 7,5 bis zu maximal 27,5 Prozent der Darlehenssumme.
Sowohl Eigenheimerwerber als auch - besitzer müssen bei den KfW-Energieeffizienzprogrammen einen Sachverständigen einbinden. Entsprechende Adressen sind im Internet unter www.energie-effizienz-experten.de auffindbar. Förderdarlehen sind über die Hausbank und auf jeden Fall vor Durchführung der geplanten Bau- oder Kaufmaßnahmen zu beantragen. Das gilt auch für Kredite aus dem KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen". Die Förderung ist weiter gefasst, als es der Namen vermuten lässt. Mit diesem Programm will die KfW vielmehr gezielt alle Altersgruppen ansprechen. Es bietet zinsgünstige Kredite für Maßnahmen zur Barrierereduzierung, aber auch beispielsweise für Modernisierungen, die den Wohnkomfort erhöhen oder für verbesserten Schutz vor Einbrechern sorgen.
Durch geschicktes Kombinieren der Programme können Eigenheimbesitzer die öffentliche Förderung optimieren. Wer sich etwa eine Fotovoltaikanlage aufs Dach stellt, kann zusätzlich das KfW-Programm "Erneuerbare Energien" einbeziehen. Ebenso lohnt sich ein Blick auf die Förderlandschaft in den einzelnen Bundesländern. In Bayern unterstützt die BayernLabo besonders auch junge Familien mit geringem oder mittlerem Einkommen. Sie ist das Institut der BayernLB für die Wohnraumförderung im Freistaat.
Eine Familie mit zwei Kindern und einem Bruttohaushaltseinkommen von rund 70 000 Euro würde beispielsweise noch zu den Begünstigten des Zinsverbilligungsprogramms der BayernLabo gehören. "Besondere Vorteile mit Blick auf die Planungssicherheit bietet unsere Finanzierungsvariante mit 30-jähriger Zinsbindung und Laufzeit", sagt Heinrich Rinderle, Mitglied der Geschäftsleitung der BayernLabo. Anders als bei den üblicherweise zehn oder 15 Jahre laufenden Krediten von Banken und Sparkassen müssen sich Begünstigte damit weniger Sorgen um die Anschlussfinanzierung machen.
Der Freistaat vergibt über die BayernLabo zudem Finanzierungen aus dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm. Diese Darlehen sind in den ersten 15 Jahren lediglich mit 0,5 Prozent jährlich zu verzinsen. Haushalte mit Kindern erhalten darüber hinaus einen einmaligen Zuschuss von 2500 Euro je Kind. Beide Programme sind sowohl miteinander als auch mit vielen Förderungen der KfW kombinierbar. "Begünstigte müssen aber zumindest mit einem Eigenkapitalanteil von 15 Prozent zur Gesamtfinanzierung beitragen", betont Rinderle.
Anlaufstellen für die Antragstellung sind die Landratsämter und kreisfreien Städte. Das garantiert auch eine unabhängige Beratung. Die von der BayernLabo vergebenen Darlehen werden zudem nachrangig gesichert. Damit tragen Banken und Sparkassen für ergänzende Finanzierungen ein kleineres Risiko. "Sie können so möglicherweise umso leichter günstige Konditionen bieten", sagt Rinderle.