Urteil des Bundesverfassungsgerichts: Berechnung der Grundsteuer ist unzulässig

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zwingt die Regierung zu einer Reform. Für Grundbesitzer könnte es dann deutlich teurer werden - und womöglich auch für Mieter.

Die Berechnung der Grundsteuer in Deutschland ist unzulässig und muss bis Ende 2019 neu geregelt werden. Das entschied das Bundesverfassungsgericht am Dienstag. Die seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepassten Einheitswerte für Grundstücke seien "völlig überholt" und führten zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer. Nach Verabschiedung eines neuen Gesetzes soll eine Übergangsfrist bis Ende 2024 gelten. Der Bundesfinanzhof hatte die Vorschriften zur Bemessung des Einheitswerts für verfassungswidrig gehalten und deshalb das Bundesverfassungsgericht angerufen. Auch andere Kläger haben es durch die Instanzen bis Karlsruhe geschafft. Die Kläger und Beschwerdeführer sehen unter anderem den Gleichheitsgrundsatz im Grundgesetz verletzt.

Die Immobilienwerte, auf denen die Höhe der Grundsteuer beruht, sind völlig veraltet. Grundbesitzer, Mieter, Hauseigentümer, alle zahlen eine Steuer, die mit den tatsächlichen Werten der Grundstücke und Immobilien oft nicht mehr viel zu tun hat. In Westdeutschland stammen die Kriterien für die Bewertung des zu versteuernden Grundvermögens von 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935. Diese Einheitswerte gelten immer noch, egal ob ein Gebäude verfallen ist oder der Wert im Zuge des Immobilienbooms erheblich gestiegen ist. Die wichtigsten Hintergründe zum Urteil im Überblick.

Diese Bedeutung hat die Grundsteuer:

Knapp 13 Milliarden Euro nehmen die Kommunen jährlich mit der Abgabe ein. Das Geld kommt von den Eigentümern von Grundstücken und Immobilien. Im Jahr 2015 betrug sie für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus in Großstädten mit mehr als 100 000 Einwohnern durchschnittlich 577 Euro pro Jahr. Für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus lag sie bei durchschnittlich 229 Euro. Das hat das Institut der Deutschen Wirtschaft errechnet. Die Grundsteuer A ist für land- und forstwirtschaftliche Flächen fällig. Typ B gilt für übrige Grundstücke, bebaut wie unbebaut, wobei Eigentümer für bebaute Grundstücke mehr zahlen müssen. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Die Abgabe gehört neben der Gewerbesteuer zur wichtigsten Einnahmequelle der Städte und Gemeinden. Das Geld fließt immer in die Haushaltskassen, auch wenn die Wirtschaft einmal nicht so gut läuft.

So läuft die Berechnung bislang:

35 Millionen Grundstücke gibt es in Deutschland. Für jedes erlassen die Finanzämter einen eigenen individuellen Bescheid. Dafür bestimmen sie den Wert des Objekts, den Einheitswert anhand Lage, Nutzung und Bebauung des Grundstücks. Daraus wird ein Grundsteuermessbetrag ermittelt, der mit dem jeweiligen Hebesatz der Kommune von mehreren Hundert Prozent multipliziert wird. Gerade Städte in Geldnot haben in den vergangenen Jahren die Hebesätze kräftig erhöht. Nach einer Erhebung des Deutschen Industrie- und Handelskammertags gibt es dabei große Unterschiede: In Witten in Nordrhein-Westfalen liegen die Hebesätze bei mehr als 900 Prozent, in Ingelheim in Rheinland-Pfalz bei unter 100 Prozent.

So könnte die Reform der Grundsteuer aussehen:

Nach dem Urteil wird wohl eine Reform notwendig. Die Mehrheit der Bundesländer hat bereits ein "Kostenwertmodell" vorgeschlagen. Das sieht vor, die 35 Millionen Grundstücke und Immobilien neu zu bewerten. Dies könnte für viele Eigentümer teuer werden. Blieben dann die Steuermesszahlen und Hebesätze unverändert, würde dies im Durchschnitt zu einer "Verzehnfachung der Grundsteuer" führen, kritisiert der Immobilienverband IZA. Der Eigentümerverband Haus und Grund warnt gar davor, dass sich die Belastung für einzelne Eigentümer gar vervierzigfachen könne. Auch dürfte es viele Jahre dauern, die neuen Einheitswerte zu ermitteln.

Alternativ gibt es das sogenannte Südländer-Modell. Angelehnt an einen Vorschlag der Länder Bayern, Hessen und Baden-Württemberg sieht es vor, die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche zu bemessen - nicht jedoch nach dem Wert. Das wird von der Immobilienwirtschaft favorisiert, weil damit "kein automatischer Erhöhungsmechanismus" verbunden und dies viel leichter umzusetzen wäre. Union und SPD wollen laut Koalitionsvertrag eine Grundsteuer C. Damit sollen Kommunen nicht genutzte Grundstücke höher besteuern können, um Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu bekämpfen und mehr Bauland zu mobilisieren.