Drohende Immobilienblase "Immer mehr Leute mit immer weniger Eigenkapital"

Mietpreisentwicklung in Deutschland: Die Kaufpreise laufen den Mieten davon.

(Foto: SZ Grafik)

Droht auf dem deutschen Häusermarkt eine Preisblase wie in den USA oder Spanien? Experten befürchten, dass der Markt überhitzen könnte. Einige regionale Blasen gebe es bereits.

Von Harald Freiberger

Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, war einer der ersten, der das ominöse Wort in den Mund nahm: Schon vor mehr als zwei Jahren warnte er, Deutschland könne sich am Anfang einer "Immobilienblase" befinden. Inzwischen sieht er sich darin bestätigt, gerade nach der Entscheidung der Europäischen Zentralbank von letzter Woche, die Zinsen erneut zu senken - von 0,25 auf 0,15 Prozent. "Nun werden sich noch mehr Privatleute in Deutschland überlegen, sich eine Immobilie anzuschaffen, anstatt das Geld anderweitig anzulegen", sagt Sebastian. "Auch professionelle Anleger nutzen die Gelegenheit der niedrigen Zinsen - mit der Gefahr, dass sich die Blase weiter aufbaut."

Immobilienblase - das Wort verbreitet Schrecken, weil man aus der jüngeren Vergangenheit weiß, was passiert, wenn eine Blase platzt: Als nach 2007 in den USA, Irland und Spanien die überhitzten Hauspreise einbrachen, führte dies zur weltweiten Finanzkrise. In Deutschland dagegen sanken die Hauspreise bis 2010 tendenziell eher. In den letzten drei, vier Jahren änderte sich dies jedoch: Aus Angst vor einer möglichen Inflation oder gar einer Währungsreform setzten viele Anleger auf Immobilien, zumal andere Anlagen, etwa Staatsanleihen oder Tagesgeld, immer weniger einbrachten. Die Folge war, dass auch in Deutschland die Immobilienpreise stark anzogen.

Preise um bis zu 25 Prozent überhöht

Vielen ist das nicht geheuer. Im Februar dieses Jahres sorgte die Bundesbank für Aufsehen, als sie in einem Monatsbericht vor überhitzten Immobilienmärkten warnte, gerade in Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt. Die Preise dort seien um bis zu 25 Prozent überhöht. Als die Aufregung zu groß zu werden drohte, versuchte die Bundesbank das Thema wieder einzufangen: Von einer Immobilienblase könne jedenfalls keine Rede sein.

Eine Auswertung des Finanzportals Immobilienscout24.de zeigt, dass es keine flächendeckende Immobilienblase gibt, aber eine Reihe kleinerer und mittlerer regionaler Blasen. Dies betrifft nicht nur die Großstädte, sondern auch eine Reihe boomender Mittelstädte wie Regensburg, Freiburg oder Ingolstadt (siehe Grafik). Der Maßstab für die Überhitzung ist dabei der Unterschied zwischen der Steigerung der Kaufpreise und der Mieten von 2007 bis 2010. Denn je mehr der Kaufpreis der Miete davonläuft, umso niedriger ist auch die Rendite, die sich mit dem Objekt erzielen lässt. Ab einer Differenz von 20 Prozentpunkten sprechen die Experten von Überhitzung. Demnach sind die Preise bereits in neun deutschen Städten überteuert.