Datenanalyse So ungerecht ist die Grundsteuer in Deutschland

Nach dem Urteil der Verfassungsrichter müssen sich viele Hausbesitzer und Mieter auf steigende Abgaben einstellen. Münchner dürfte es besonders treffen, anderswo könnte die Steuer sinken.

Von Christian Endt, Dalila Keller und Benedict Witzenberger

Wie teuer ist ein Grundstück in Deutschland heute? Diese Frage wird die Bundesregierung in den kommenden Jahren beantworten müssen. Denn sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Festlegung der Grundsteuer. Deren bisherige Berechnung ist unzulässig, das hat das Bundesverfassungsgericht am Dienstag entschieden. Aktuell setzt sich die Grundsteuer aus einem Einheitswert - dem Grundstückswert, einer Steuermesszahl für die Art der Bebauung und einem Hebesatz der jeweiligen Kommune zusammen. Unterschieden wird zudem in die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen und B für alle anderen bebauten und bebaubaren Flächen.

Den Hebesatz kann jede Kommune selbst festlegen. Dadurch sollen eigentlich lokale Unterschiede ausgeglichen werden. Sie sind in Städten normalerweise höher, als auf dem Land. In der Realität ist der Hebesatz allerdings für klamme Kommunen ein Instrument, um die eigenen Einnahmen zu steigern. So sind die Hebesätze vor allem in strukturschwachen Gegenden in Nordrhein-Westfalen und in mitteldeutschen Bundesländern sehr hoch.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung aber einen anderen Aspekt der Grundsteuerberechnung kritisiert: den sogenannten Einheitswert eines Grundstücks. Diese Werte sollten ursprünglich alle sechs Jahre an den tatsächlichen Grundstückswert angepasst werden - wegen des enormen Arbeitsaufwands geschah das nicht. Bisher gelten daher in Westdeutschland die Einheitswerte von 1964 für Grundstücke, in Ostdeutschland sogar die von 1935. Für die Grundsteuer bedeutet das: Orte, die damals begehrt waren und es heute nicht mehr sind, zahlen sehr hohe Grundsteuern im Vergleich zum Wert der Immobilie. Orte, deren Popularität in den vergangenen Jahrzehnten zugenommen hat, zahlen eher zu niedrige Steuern. Wie extrem das aussehen kann, zeigt das Beispiel München. Vergleicht man die Wertentwicklung von Grundsteuer ohne Hebesatzanpassungen und die Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäusern in Alt- und Neubau zeigt sich: Der Preis steigt viel stärker als die Steuern.

Unter den größten deutschen Städten gibt es deutliche Unterschiede im Vergleich der Pro-Kopf-Grundsteuereinnahmen und der Immobilienpreise. Der Grund in München ist beispielsweise unterbesteuert, Menschen in Duisburg und Bremen zahlen zu viel Grundsteuer im Vergleich zu ihren Immobilienwerten.

Bis Ende 2019 muss die Bundesregierung eine neue gesetzliche Regelung schaffen. Aktuell gilt das "Kostenwertmodell" als Favorit. Demnach müssten alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet, und dieser Vorgang alle sechs Jahre wiederholt werden. Als Alternative gibt es das sogenannte "Südländermodell". Dieser Vorschlag der Länder Bayern, Hessen und Baden-Württemberg sieht vor, die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche zu bemessen - nicht jedoch nach dem Wert. Die Immobilienwirtschaft favorisiert dieses Modell, da dadurch massive Preissteigerungen wie beim "Kostenwertmodell" vermieden werden könnten. Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD zudem vereinbart, eine sogenannte Grundsteuer C einzuführen. Damit sollen Kommunen nicht genutzte Grundstücke höher besteuern können, um Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu bekämpfen und mehr Bauland zu gewinnen.