Lärmgeplagte Mieter dürften es künftig wesentlich schwerer haben, wenn sie ihre Miete wegen des Krachs mindern wollen. Das ergibt sich aus einem vielschichtigen Grundsatzurteil, in dem der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt die Rechte von Vermietern und nicht zuletzt die von Kindern stärkte. (Az.: VIII ZR 197/14)
Geklagt hatte ein Paar, das 1993 in eine Erdgeschosswohnung direkt neben einem Schulgelände eingezogen war. Sieben Jahre später wurde dort ein neuer Bolzplatz errichtet - nur etwa 20 Meter entfernt die Terrasse der Mieter. Hätten dort, wie vorgeschrieben, nur an Wochentagen und bis 18 Uhr Fußballturniere stattgefunden - das Paar hätte sich womöglich mit dem Lärm abgefunden.
Doch sie störten sich daran, dass auch außerhalb dieser Zeiten Jugendliche zum Kicken vorbeikamen. Seit dem Sommer 2010 beschwerten sie sich bei ihren Vermietern über Lärmbelästigungen: "Dabei geht es ihnen nicht um spielende Kinder", sagte die Anwältin der Mieter. Wegen des Krachs der Jugendlichen könnten ihre Mandanten ihre Terrasse schließlich kaum noch nutzen - wieso sollten sie dann noch dafür zahlen, so der Gedanke. Das Paar minderte seine Miete schließlich um 20 Prozent. Die Vermieter wollten das nicht akzeptieren und verklagten die beiden.
Mieterbund geißelt Urteil als "lebensfremd"
Die Vorinstanzen entschieden zuletzt: zu Unrecht. Das Landgericht Hamburg war der Auffassung, dass das Paar den Lärm während der Schulzeiten zwar akzeptieren müsse. Beim Einzug 1993 habe es aber nicht absehen können, dass es in Terrassennähe einen Bolzplatz geben würde. Dieser Lärm sei nicht vom Mietvertrag umfasst, das Paar dürfe die Miete also kürzen.
Viele Gerichte billigten in der Vergangenheit Mietminderungen wegen sogenannter "Umweltmängel" wie etwa Baulärm. Doch die bisherige Vorgehensweise wischte der BGH nun mit seiner Grundsatzentscheidung vom Tisch: "Der Mieter kann nicht erwarten, dass der Vermieter für den Fortbestand der Umweltbedingungen jahrelang gerade steht", sagte die Richterin Karin Milger in Karlsruhe.
Will heißen: Der BGH sieht in einem normalen Vertrag wie dem vorliegenden keine entsprechende "stillschweigende" Übereinkunft von Mieter und Vermieter darüber, dass es um die Wohnung auch in Zukunft ruhig bleibt. Vielmehr verlangen die Bundesrichter "konkrete Anhaltspunkte" für eine derartige Vereinbarung. Es sollte also in irgendeiner Form in den Papieren stehen.
"Lebensfremd", heißt es dazu vom Deutschen Mieterbund (DMB), der das Urteil heftig kritisiert. "Künftig dürften Mietminderungen wegen Umweltmängeln nur noch im Einzelfall möglich sein", sagte ein DMB-Sprecher.
"Kinderlärm ist Musik"
Der Eigentümerverband Haus & Grund meinte dagegen: "Diese Entscheidung entspricht dem üblichen Gerechtigkeitsempfinden." Denn weiter kommt es künftig darauf an, ob der Vermieter irgendeinen Einfluss auf den Lärm hat. In der Vergangenheit war dies eher unwichtig bei der Beurteilung von Mietminderungen.
Das konnte zur Folge haben, dass Vermieter weniger Miete bekamen als ursprünglich vereinbart, wenn nebenan eine Großbaustelle aufmachte. Ob Mieter und/oder Vermieter von der Stadt Hamburg verlangen können, den Lärm einzuschränken, etwa indem der Platz zu bestimmten Zeiten abgeschlossen wird, blieb auch nach der BGH-Verhandlung offen. Auch das wird das Landgericht in der Neuauflage wohl klären müssen.
Außerdem stärkte der BGH das Recht von Kindern auf Krach. "Kinderlärm ist Musik", sagte Richterin Milger und bezog sich dabei auf eine 2011 eingeführte Norm, wonach Lebensäußerungen von Kindern kein Lärm sind und akzeptiert werden müssen. Eingeführt worden war die Regel nach Prozessen um Kitas zwischen Anrainern und Stadtverwaltungen. Der aufgestellte Grundsatz gilt auch für Mieter, hieß es nun.
Kinderlärm ist folglich in der Regel auch kein Grund für Mietminderung. Jugendliche sind von der Privilegierung jedoch ausgeschlossen. Deshalb wird es beim Landgericht Hamburg auch darauf ankommen, wie alt die kickenden Jungs und Mädchen eigentlich sind.
