Wollen Immobilienbesitzer vorzeitig aus ihrem Baukredit raus, kommt sie das empfindlich teuer zu stehen. Sie müssen ihrem Kreditgeber eine Entschädigung für entgangene Zinsen zahlen, die oft viele Tausend Euro ausmacht. Wie Banken, Versicherer und Sparkassen die Höhe des "Strafgelds" konkret errechnen, bleibt aber fast immer im Dunkeln.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt ein Machtwort gesprochen: Baufinanzierer müssen beim Kalkulieren der Entschädigung Sondertilgungsrechte berücksichtigen. Diese Rechte verringern oft deutlich die Ablösesumme, die der Kunde zahlen muss. Vertragsklauseln, die die Anrechnung ausschließen, sind unwirksam (Az. BGH, XI ZR 388/14). Kunden mit Sondertilgungsoption, die sich seit 2013 aus ihren Darlehen "freigekauft" und dabei zu viel bezahlt haben, könnten nun Geld zurückfordern, sagt Alexander Krolzik, Finanzexperte der Verbraucherzentrale (VZ) Hamburg, die das Urteil erstritten hat.
Die höchstrichterliche Entscheidung stelle sicher, dass Banken die Sondertilgung künftig "nicht mehr stillschweigend unter den Tisch fallen lassen" könnten, sagt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte von Stiftung Warentest in Berlin. "Es gibt viele Geldinstitute, die ganz fair und korrekt abgerechnet haben, eine ganze Reihe macht das aber nicht", sagt Krolzik. Für Kreditgeber wie -nehmer geht es um richtig viel Geld. Hat die Bank die Sondertilgungsmöglichkeit "vergessen", fällt die Entschädigung deutlich höher aus.
15 bis 20 Institute haben Verbraucherschützern zufolge unzulässige Klauseln in Verträgen
Wie viel das ausmachen kann, zeigt folgendes Rechenbeispiel: Zahlt der Kunde bei einem Darlehen mit 5 Prozent Zins und 1000 Euro Monatsrate fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung auf einen Schlag 150 000 Euro zurück und hat er ein Sondertilgungsrecht von 20 000 Euro im Jahr, darf die Bank bei korrekter Abrechnung rund 22 000 Euro Ablöse verlangen. Ohne Sondertilgungsoption steigt die Entschädigung auf 29 000 Euro. Ob der Kreditnehmer schon einmal außer der Reihe Geld zurückgezahlt hat, darf keine Rolle spielen, urteilte der BGH. "Es kommt nur drauf an, ob die Sondertilgung im Vertrag vereinbart ist, nicht darauf, ob sie genutzt wird", betont Krolzik.
Nicht immer können sich Kunden aus einem Baukredit "freikaufen". Wer geerbt hat und seine Schulden damit tilgen will, darf nicht vorzeitig raus. Das gilt auch für Immobilienbesitzer, die umschulden wollen. Lässt das Geldinstitut den Kunden trotzdem aus Kulanz raus, darf es Schadenersatz weitgehend nach eigenem Ermessen kalkulieren (BGH, XI ZR 226/02). Feste Entschädigungsregeln gibt es immer dann, wenn der Kunde die Immobilie wegen Scheidung, Arbeitslosigkeit oder beruflicher Veränderung verkaufen muss. Dann müssen Banken das Darlehen gegen Ablöse beenden. Berrit Gräber
Einige Baufinanzierer hatten allerdings Klauseln in ihren Darlehensverträgen, die aushebeln sollten, dass die Sondertilgungsrechte auch wirken. Dazu zählte auch die Sparkasse Aurich-Norden, gegen die die Verbraucherzentrale Hamburg klagte. Das Geldinstitut hatte versucht, sich mit folgender Formulierung herauszuwinden: "Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt." Der XI. Zivilsenat des BGH gab den Verbraucherschützern Recht. Die Kunden würden dadurch unangemessen benachteiligt, sagten die Richter in der Urteilsbegründung. Gewähre Kreditinstitut ein Sondertilgungsrecht, müsse es damit rechnen, dass Kunden das auch nutzen und weniger Zinsen zahlen.
Wie häufig solche Klauseln in Kreditverträgen vorkommen, dazu gebe es keine Erkenntnisse, heißt es beim Bundesverband deutscher Banken (BdB). Bei dem BGH-Urteil handele es sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Verbraucherschützer widersprechen: "Wir wissen sicher von 15 bis 20 Kreditinstituten, die solche Klauseln in ihren Bauverträgen drin haben, darunter bundesweite Großanbieter", sagt Krolzik. Gegen zehn Baufinanzierer ist die VZ Hamburg schon erfolgreich vorgegangen. Dazu gehören weitere Sparkassen und eine Volksbank sowie Lebensversicherer wie die Allianz, Continentale oder Axa. Die vollständige Liste der Abmahnungen ist im Netz abrufbar unter www.vzhh.de.
Seit Jahren schon streiten Banken und Verbraucherschützer um die richtige Berechnung. Laien können kaum beurteilen, ob ein Kreditgeber korrekt gerechnet hat. Grundsätzlich darf sich eine Bank nicht daran bereichern, wenn Kunden einen Kredit früher zurückzahlen. Sie darf nur einen Ausgleich dafür verlangen, dass sie das Geld nicht mehr zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie während der Restlaufzeit bekommen hätte. Für die Höhe ist auch entscheidend, welche Rendite die Bank für die Wiederanlage ansetzt oder wie viel Risiko- und Verwaltungskosten sie erstattet. Nach dem BGH-Urteil werden einige Banken auch die Sondertilgungsrechte nicht mehr ignorieren können, ist Sahr überzeugt.
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(Foto: Johannes Simon)Selbst wenn die Ablöse schon an die Bank geflossen ist, können Ex-Kunden noch eine neue Abrechnung verlangen. "Es geht um Tausende, vielleicht Zehntausende von Euro", sagt Max Herbst von der unabhängigen Finanzberatung FMH. Ansprüche verjähren in der Regel allerdings nach drei Jahren. Wer sein Strafgeld ab 2013 gezahlt hat, kann also noch profitieren und seine alten Unterlagen heraussuchen, rät Krolzik. Steht eine Sondertilgungsoption im Vertrag, sollte er seinen Kreditgeber auffordern, die Höhe der Entschädigung im Detail vorzurechnen.
Dabei ist es von Vorteil, sich zuvor schon einen Überblick zu verschaffen. Mithilfe der Vorfälligkeitsrechner der Stiftung Warentest oder der FMH-Finanzberatung lässt sich die Summe schnell kostenfrei checken. Haben Bank oder Bausparkasse falsch gerechnet, wird die von ihnen kassierte Ablöse deutlich höher sein. Betroffene können die Differenz dann zurückverlangen. Unterstützung gibt es gegen eine Gebühr von 70 Euro bei der Stiftung Warentest sowie den Verbraucherzentralen etwa in Bremen, Hamburg, Leipzig und Stuttgart helfen lassen.