Zwei Milliarden Euro will die große Koalition in den Bau von Sozialwohnungen wie hier in der Universitätsstadt Jena investieren.
(Foto: Marc Tirl/dpa)W ohnen in Deutschland wird immer kostspieliger. Zahlreiche Durchschnittsverdiener können sich die rasant gestiegenen Mietpreise in den gefragten Städten des Landes schlicht nicht mehr leisten. 16 Prozent der Bundesbürger geben laut Statistischem Bundesamt bereits mehr als 40 Prozent ihres Haushaltsbudgets fürs Wohnen aus. Sie gelten nach amtlicher Definition als "durch Wohnkosten überlastet". Die Wohnungsnot "ist in der Mitte der Gesellschaft angekommen", hieß es kürzlich in der Einladung zum Wohnungsbautag in Berlin.
Union und SPD wollen deshalb 1,5 Millionen Wohnungen schaffen, entweder frei finanziert oder öffentlich gefördert. Darauf haben sie sich bei ihren Sondierungsgesprächen geeinigt. Allein zwei Milliarden Euro sollen 2020 und 2021 in den sozialen Wohnungsbau fließen.
Aber geht das so einfach? Hilft das überhaupt? Oder schafft das nicht neue Probleme? Unabhängige Experten wie Reiner Braun, Vorstandsmitglied des Berliner Empirica-Instituts, warnen vor übertriebenen Erwartungen: "Der soziale Wohnungsbau ist kein Allheilmittel, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen."
In Deutschland entstanden Sozialwohnungen vor allem in den Fünfziger- und Sechzigerjahren. Der Staat half nach dem Zweiten Weltkrieg beim Wiederaufbau, damals fehlte Kapital zum Investieren. Doch seit Jahrzehnten geht die Zahl der Sozialwohnungen zurück. Im Jahr der Volkszählung 1987 waren es im Westen des Landes noch etwa vier Millionen. Derzeit sind es laut Deutschem Mieterbund gerade noch 1,25 Millionen. Umgekehrt ist die Zahl der Wohnungslosen, die zwar ein Dach über dem Kopf haben, etwa eine Notunterkunft, aber ohne ein richtiges Zuhause sind, von 2014 bis 2016 um 150 Prozent auf etwa 860 000 Menschen gestiegen.
Auf der einen Seite werden nur noch wenige Wohnungen mit Sozialbindung neu gebaut, auf der anderen Seite läuft die Sozialbindung nach 15 oder 20 Jahren aus (siehe Grafik). Die Mieten lassen sich dann deutlich erhöhen. Beispiel Berlin: Dort verloren seit 1989 zwei Drittel der Sozialwohnungen ihren geschützten Status. In der Bundeshauptstadt dürfte es noch mehr als 100 000 subventionierte Wohnungen geben. Aber theoretisch hätte gut die Hälfte der Berliner Haushalte wegen ihres geringen Einkommens einen Anspruch darauf.
Das Bündnis Wohnen, dem neben dem Deutschen Mieterbund und der IG Bau vier weitere Verbände der Branche angehören, fordert deshalb, bundesweit 80 000 neue Sozialwohnungen im Jahr zu bauen. Das verlangt auch Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD). Tatsächlich wurden 2016 gerade einmal 24 550 Sozialwohnungen errichtet. "Das frei flottierende nationale und internationale Anlagekapital sucht heute seine Renditen im Betongold und treibt so die Preise in den Ballungsgebieten weiter nach oben", sagt Thomas Specht, Geschäftsführer der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe. Der soziale Wohnungsbau sei deshalb "ein wichtiger Baustein in einem Gesamtkonzept zur Kontrolle der wild gewordenen Wohnungsmärkte".
Zuständig für den sozialen Wohnungsbau sind seit 2006 die Länder, an die der Bund dafür jährlich 1,5 Milliarden Euro zahlt. Die Länder haben das Geld jedoch oft anderweitig verwendet, ohne dass der Bund eingeschritten ist. Manche Länder wie das Saarland, Sachsen oder Sachsen-Anhalt bauten in manchen Jahren überhaupt keine neue Sozialwohnung, obwohl sie vom Bund Millionen dafür kassierten. Bislang war die Förderung des Bundes bis 2019 begrenzt. Danach sollten die Länder den sozialen Wohnungsbau allein stemmen, der Bund billigte ihnen dafür zusätzliche Mittel aus der Umsatzsteuer zu.
Nach früheren Angaben der Bundesregierung lassen sich mit einer Milliarde Euro ungefähr 30 000 Sozialwohnungen schaffen. Bleibt es bei der von Union und SPD angestrebten Förderung, müssten die Länder also kräftig drauflegen, um in die Nähe der Marke von 80 000 zu kommen.
Aber selbst wenn Bund und Länder so viel Geld lockermachen würden, stellt sich die Frage, ob sich so schnell so viele Wohnungen mit Mietbindung errichten lassen. Problem Nummer eins: In den Behörden sitzen zu wenig Fachleute, die solche Projekte planen könnten. Problem Nummer zwei: Vor allem in den Städten, in denen die Preise besonders stark gestiegen sind, steht zu wenig Bauland zur Verfügung.
Empirica-Vorstand Braun warnt: "Der Flaschenhals ist das Bauland." Auch Michael Voigtländer, Immobilienexperte des arbeitgebernahen Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW), sagt: "Anders als in den 1950er- und 1960er-Jahren fehlt es heute nicht an Investoren, sondern an Bauflächen." Ohne eine stärkere Ausweisung von Bauland werde Wohnraum knapp bleiben. Trotzdem können Grundbesitzer Bauland einfach zurückhalten, ohne dass sie dafür der Fiskus, etwa durch eine Bodensteuer, zur Kasse bittet. Mit Bauland zu spekulieren, kann sich lohnen, wenn wie zuletzt der Wert in guten Lagen um mehr als zehn Prozent pro Jahr steigt.
Nun ist auch dem Mieterbund klar, dass man bezahlbare Miet- und Sozialwohnungen nur dann bauen kann, wenn es preisgünstiges Bauland gibt. Der Verband fordert daher, dass Bund und Länder ihre Grundstücke immer an Kommunen unterhalb ihres tatsächlichen Wertes verkaufen, "wenn es vor Ort ein Konzept für preisgünstige Mietwohnungen gibt". Außerdem müssten Investoren, wie etwa in Hamburg oder München üblich, dazu verpflichtet werden, einen Teil der Wohnungen zu günstigen Mieten anzubieten.
Das kann jedoch neue unerwünschte Folgen haben. "Verlangen die Kommunen von Investoren und Bauträgern, eine hohe Quote von geförderten Wohnungen zu errichten, werden die anderen frei gebauten Wohnungen in einer neuen Anlage umso höherwertig geplant und umso teurer verkauft oder vermietet, um einen Ausgleich für die Einbußen bei den Sozialwohnungen zu haben", sagt Reiner Braun. Bauinvestoren würden nicht freiwillig auf Rendite verzichten. "Die Gekniffenen sind dann Menschen aus der Mittelschicht." Sie verdienten zu viel für eine Sozialwohnung, aber zu wenig, um sich eine gehobene Wohnung in den gefragten Innenstädten leisten zu können. "Dadurch werden gerade junge Familien aufs Umland gedrängt."
Hinzu kommt ein Imageproblem: Der soziale Wohnungsbau hat nicht den allerbesten Ruf. Das liegt an den Bausünden der Vergangenheit, an den großen seelenlosen Beständen gemeinnütziger Wohnungen, in die keiner wirklich gern einziehen will. Doch auch der Skandal um die "Neue Heimat" wirkt immer noch nach. Das Wohnungsunternehmen musste nach einem Korruptionsskandal in den Achtzigerjahren aufgelöst werden. Wenn der Staat entscheidet, was wo wie gefördert wird, vermuten manche Ökonomen immer gleich Filz, Korruption und Ineffizienz. All das lässt sich bei neuen Projekten sicherlich besser machen.
Experte Braun bleibt aber vorsichtig. Er merkt an, dass die Vergabe von Sozialwohnungen niemals ganz gerecht erfolgen könne. "Es gibt immer viel mehr einkommensschwache Anspruchsberechtigte als Angebote", sagt er. "Die Vergabe ist deshalb eine Förderlotterie."