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Immobilien

Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt

Direkt aus dem dpa-Newskanal

Bremen (dpa/tmn) - Wer eine Anschlussfinanzierung für seinen Immobilienkredit braucht, sollte sich frühzeitig darum kümmern. Am besten lange bevor die Zinsbindung endet.

Denn Kreditnehmer können sich Jahre im Voraus die derzeit niedrigen Zinsen sichern. Möglich ist dies mit einem Forward-Darlehen. "Das Ganze ist eine Art Wette auf die Zinsentwicklung", erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

Der Kreditnehmer profitiert, wenn die Zinsen in Zukunft steigen. Bleiben sie hingegen gleich oder sinken sogar, zahlt der Darlehensnehmer in der Regel darauf. Denn für die vereinbarte Zinssicherheit müssen die Kreditnehmer einen Aufschlag zahlen - je länger die Vorlaufzeit bis zur Ablösung des alten Darlehens, desto höher der Aufschlag.

Für Darlehen mit Vorlaufzeiten von bis zu zwölf Monaten verlangen die Kreditgeber nach Angaben der FMH-Finanzberatung zum Teil keinen Aufschlag. Für ein Forward mit zwei Jahren Vorlaufzeit zahlt der Kreditnehmer jedoch zwischen 1,36 Prozent und 2,30 Prozent für den Effektivzins - bei einem Aufschlag von durchschnittlich 0,30 Prozent. Wer sich hingegen den Zinssatz fünf Jahre im Voraus sichern will, muss dafür im Durchschnitt 0,93 Prozentpunkte Aufschlag einrechnen - wobei die Spanne laut FMH von 0,54 bis 1,47 Prozent reicht.

Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt, hängt von der Entwicklung der Zinsen ab. Derzeit sind sie noch historisch niedrig. Langfristig dürften die Zinsen jedoch steigen, wie das Beispiel USA ziegt. Die Federal Reserve (Fed) hatte den Leitzins zuletzt Mitte März um 0,25 Prozentpunkte angehoben - derzeit steht er somit zwischen 0,75 und 1,0 Prozent. Weitere Zinsschritte sollen folgen.

Die Zinsentwicklung lässt sich in der Regel aber nicht voraussagen. Deshalb hat Herbst die Vergangenheit unter die Lupe genommen. In einer Studie hat er Datenmaterial zur Zinsentwicklung seit 2002 ausgewertet. Das Fazit lautet: Forward-Darlehen machen nur Sinn, wenn die Zinsen extrem niedrig sind und ein Zinsanstieg sehr wahrscheinlich ist. Das Ergebnis erstaunt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest nicht: "Es ist ja klar, dass sich ein Forward-Darlehen nur bei steigenden Zinsen rechnet." Seit 2002 - dem Beginn der Studie - seien die Zinsen jedoch mit kurzen Unterbrechungen ständig gesunken.

Wie schwierig es ist, den richtigen Zeitpunkt für einen Vertragsabschluss zu ermitteln, beschreibt Sahr mit zwei Beispielen: Ende 2005 lagen die Hypothekenzinsen bei 4,1 Prozent, Ende 2007 dann bei 5,2 Prozent. "Der Abschluss eines Forward-Darlehens mit zwei Jahren Vorlaufzeit hätte sich also Ende 2005 gelohnt", erklärt Sahr. Anders sah die Lage Ende 2013 aus: Damals lagen die Zinsen bei 2,8 Prozent und zwei Jahre später nur bei 1,7 Prozent. Da hätte sich das Forward-Darlehen nicht gelohnt.

Grundsätzlich sind sich die drei Experten einig: Kreditnehmer sollten die Zinsentwicklung weiter beobachten - und bei ihrer Planung die Option eines Forward-Darlehens miteinbeziehen. Dessen Abschluss sollten sie jedoch so lange wie möglich herauszögern. Laut Schwarz lohnt sich nur eine Vorlaufzeit von maximal zwei Jahren. Kreditnehmer sollten mit diesem Darlehen die Restschuld vollständig tilgen können - damit sie keine weitere Anschlussfinanzierung benötigen.

Da sich die Zinsen nicht von heute auf morgen ändern, bleibt Kreditnehmern in der Regel genug Zeit, um mehrere Angebote zu vergleichen und günstige Konditionen auszuhandeln. Ein Forward-Darlehen bietet ihnen eine Kalkulations- und Zins-Sicherheit - auch wenn sie dafür am Ende unter Umständen etwas mehr bezahlen müssen. Im Vergleich zu den Angeboten vor etwa zehn Jahren sind Baukredite aktuell immer noch sehr günstig. Damals lagen die Zinsen nach Angaben der Stiftung Warentest etwa bei 5 bis 6 Prozent.