Warum ist es so schwierig, Mieter für einen Büroturm zu finden? Kanam-Sprecher Michael Birnbaum über Berührungsängste und Wunschvorstellungen.
SZ: Für eine Wohnung stehen die Mieter in München Schlange. Bei Hochhäusern ist die Nachfrage nicht ganz so groß, oder?
Michael Birnbaum: München und Hochhäuser, das ist ja ein verhältnismäßig junges Kapitel. Es gab zwar schon immer Leuchttürme wie BMW-Turm oder HVB-Tower, aber das waren Hochhäuser, die sich die Firmen selbst hingebaut haben. Vor 15 Jahren kamen dann die ersten Türme, die zu vermieten waren. Schlange gestanden haben die potenziellen Mieter zwar nicht, aber das Interesse war groß.
Trotzdem blieben zu Beginn gleich drei Türme in München weitgehend leer.
In unserem Fall stimmt das nicht. Wir haben erst gebaut, als wir über 40 Prozent der Flächen vermietet hatten. Nur weil kein Licht brennt, heißt es ja nicht, dass nicht vermietet ist. Oft schließen Firmen einen Mietvertrag ab, ziehen aber erst später ein. Das war bei uns auch bei Roland Berger so. Es stimmt aber vielleicht, dass deutsche Firmen Berührungsängste mit solchen Gebäuden haben. Viele große Unternehmen wollen in einem Objekt der dominante Mieter sein, und wer zehn Stockwerke belegt, ist in einem Hochhaus zwar ein großer Mieter, aber eben kein dominanter. Im vergangenen halben Jahr aber hat die Nachfrage deutlich zugenommen.
Zimmer frei: Für die Highlight-Towers wird neben Fujitsu ein weiterer Großmieter gesucht.
(Foto: Imago)Aber im Highlight-Tower stehen seit dem Auszug von Roland Berger Ende vergangenen Jahres 34 000 Quadratmeter leer. Warum dauert es so lange, einen Mieter zu finden?
Wir haben die Zeit genutzt, um das Haus zertifizieren zu lassen, haben ein bisschen Feintuning gemacht bei Heizung und Lüftung. Jetzt stehen die zehn bis 15 Stockwerke wieder zur Vermietung bereit. Hochhäuser muss man aber anders vermieten als normale Häuser. Größere Mieter brauchen die Möglichkeit, zu erweitern und zusätzliche Flächen zu mieten. Deswegen lässt man auch mal ein Stockwerk frei, oder man nimmt kleinere Mieter mit kürzeren Verträgen dazu. So ein Haus muss leben. Und ein paar Monate braucht es nach dem Auszug zur Wiederbelebung, zum Streichen und Umbauen.
Wie geht man bei der Suche vor. Eine Anzeige bei Immoscout wird nicht reichen?
Wenn man Glück hat, klopft es an der Tür, und ein Unternehmen meldet sich selbst. München ist ja begehrt, auch bei internationalen Firmen. Ansonsten arbeiten wir eng mit Maklern zusammen und erstellen Profile, wer eine Fläche von 20 000 Quadratmetern überhaupt brauchen könnte.
Wie sieht der perfekte Mieter aus?
Den Mieter schnitzt man sich nicht, man muss sich auf ihn einstellen. Am liebsten wäre mir aber einer, der 15 Stockwerke für die nächsten zehn Jahren haben will mit einer Option auf weitere zehn Jahre. Von der Branche her muss er natürlich mit den anderen Mietern kompatibel sein, ein zweiter IT-Mieter neben Fujitsu wäre vielleicht schwierig. Die Zahl der Mitarbeiter ist uns egal, uns kommt es auf die Fläche an. Es gibt ja Firmen, die ihre Mitarbeiter sehr eng setzen, es gibt andere, die brauchen mehr repräsentative Flächen. Das wichtigste ist aber die Solvenz.
Michael Birnbaum ist Sprecher der Kanam-Gruppe, der die Highlight-Towers in der Parkstadt Schwabing gehören.
(Foto: oh)Wie viel so etwas kostet, werden Sie nicht sagen, oder?
Da gibt es eine große Spannbreite, wenn Sie den ganzen Turm mieten, ist der Preis ein anderer, als wenn Sie ein Stockwerk wollen. Generell gilt bei Hochhäusern: Je höher, desto teurer, je tiefer, desto günstiger kann es werden. Für guten Büroraum kann man in München zwischen 14 und 28 Euro pro Quadratmeter rechnen, das ist so die Größenordnung.
Braucht die Stadt mehr Hochhäuser?
Für Mietflächen in Hochhäusern gibt es, glaube ich, noch einen riesigen Bedarf in München. Wenn wir nicht wollen, dass die Stadt sich auf ganz Oberbayern ausdehnt, dann werden wir höher bauen müssen.
Und wann zieht nun bei Ihnen der nächste Mieter ein?
Wir reden mit Interessenten. Ich hoffe, dass wir bis spätestens Ende des Jahres die Vermietung einer großen Fläche melden können.