Wohnen im Speckgürtel der Landeshauptstadt war noch nie so teuer wie jetzt. Das zeigt der aktuelle Spezialmarktbericht für das Münchner Umland, den das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Süd kürzlich vorgelegt hat. Das Zahlenwerk, das die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise für Immobilien im vergangenen Jahr zeigt, macht auch klar, dass der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen längst zu dem Speckgürtel gehört, in den es "angesichts des Wohnraummangels und des raketenhaften Anstiegs der Immobilienpreise in München" immer mehr Menschen zieht, wie es der Leiter des Instituts, Stephan Kippes, formuliert.
Der Markt im Tölzer Land und Umgebung profitiert vom günstigen Preisniveau im Vergleich zur Landeshauptstadt, konstatiert die Studie. Sie stellt jedoch auch fest, dass Bad Tölz, Wolfratshausen und Gemeinden nahe des Starnberger Sees "bereits teilweise Münchner Preise verzeichnen". Immerhin bekommt man das Reihenmittelhaus im Landkreis meist noch unter einer halben Million Euro. Für eine Doppelhaushälfte gilt das nun aber nicht mehr. Neben den drei Städten zählen vor allem Icking und Münsing im Norden, sowie Benediktbeuern und Kochel im Süden zu den begehrtesten Wohnlagen. Überall aber gilt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot, der Druck auf den Landkreis war noch nie so groß wie jetzt. Der Blick auf ausgewählte Gemeinden in der Studie zeigt aber auch, dass die Auswirkungen unterschiedlich sind.
Bad Tölz
Ein vielfältiges Freizeitangebot, genügend Schulen und eine sehr gute Infrastruktur machen Tölz zum begehrten Wohnsitz - und führen dazu, dass die Stadt "preislich gesehen im oberen Bereich" des Landkreises liegt, wie der IVD feststellt. Auch wenn die Preise laut Bericht 2016 stabil geblieben sind, haben sie im Vergleich zum Vorjahr deutlich angezogen: So zahlte man etwa für ein frei stehendes Einfamilienhaus (alle Beispiele in guter Wohnlage) im Herbst 2015 im Schnitt noch 540 000 Euro - jetzt sind es 620 000. Ein Reihenmittelhaus kostet 420 000 Euro (als Neubau 510 000). In den beliebtesten Wohnlagen Altstadt, Kalvarienberg und Oberfischbach in Wackersberg werden für gute Neubauten Quadratmeterpreise um die 4000 Euro erzielt. Mangelware bleiben Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Gartenwohnungen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist relativ hoch, die Preise liegen zwischen 8,50 und 11 Euro pro Quadratmeter bei gutem Wohnwert.
Wolfratshausen
Die Nähe zu München und die S-Bahnanbindung machen Wohnraum in Wolfratshausen begehrt - für die Eigennutzung und als Kapitalanlage. Gefragt sind laut Bericht vor allem die Randlagen in Weidach, Nantwein und Farchet sowie Badstraße und Oberer Poign, aber auch Neubauwohnungen in der Innenstadt. Baugrund ist in der dicht besiedelten Stadt Mangelware, bei Neubauten kann der Quadratmeterpreis daher auch 4700 Euro übersteigen, neue Doppelhaushälften können 750 000 Euro kosten. Ein frei stehendes Einfamilienhaus war im vergangenen Herbst laut IVD 620 000 Euro wert - 30 000 Euro mehr als im Vorjahr. Eigentumswohnungen werden mit 3200 Euro pro Quadratmeter taxiert. Mietwohnungen kosten zwischen 8,50 und 12 Euro pro Quadratmeter.
Geretsried
Auch in Geretsried haben die Preise im Neubausektor zugelegt, bewegen sich aber im Durchschnitt unter dem Niveau der beiden anderen Städte. Ein frei stehendes Einfamilienhaus kostet 550 000 Euro, 60 000 mehr als im Vorjahr. Ebenso hoch war die Steigerung bei Doppelhaushälften, die mit 500 000 Euro taxiert werden. Reihenmittelhäuser sind für 395 000 (Bestand) oder 460 000 (Neubau) zu haben. Auch die Wohnungsmieten liegen mit Preisen zwischen 8 und 10,40 Euro unter dem Niveau von Tölz und Wolfratshausen. Der IVD verweist jedoch auf die beschlossene S-Bahn-Verlängerung und die Pläne für das Lorenz-Areal und den Karl-Lederer-Platz. Damit werde Geretsried den "mit Abstand größten Entwicklungsschub" im Landkreis verzeichnen. Mit steigender Tendenz sei also weiterhin zu rechnen.
Icking
Dörflicher Charakter, die landschaftlichen Reize des Isartals, dazu ein eigener S-Bahnanschluss, zwei Gymnasien und ein vielfältiges kulturelles Angebot machen die nördlichste Gemeinde des Landkreises zu einem seiner exklusivsten Wohnorte. Das drückt sich auch in den Preisen aus: Ein frei stehendes Einfamilienhaus war im Herbst 800 000 Euro wert, satte 100 000 Euro mehr als 2015. Als genauso teuer werden in Icking übrigens Doppelhaushälften taxiert, neu kosten sie sogar 60 000 Euro mehr. Die Regelung, dass Grundstück mindestens 900 Quadratmeter (für Einfamilienhäuser) oder 600 Quadratmeter (für Doppelhaushälten) groß sein müssen, steigert den exklusiven Charakter der Gemeinde und reduziert das Angebot. Das gilt auch für den Bürgerentscheid gegen eine Bebauung der Huberwiese vom vergangenen Jahr. Reihenmittelhäuser werden im Bericht für Icking gar nicht angeführt. Wohnungsmieten changieren zwischen 11,50 und 13,30 Euro pro Quadratmeter.
Egling
Mit seiner Nähe zur Pupplinger Au und dem Mooshamer Weiher liegt auch Egling reizvoll. Die weitgehend noch landwirtschaftlich geprägte Gemeinde ist zudem nur 28 Kilometer von München entfernt. Wie in Icking dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser mit großen Grundstücken, was in Egling laut IVD aber an den vergleichsweise niedrigen Grundstückspreisen liegt. Der Immobilienboom macht sich allerdings auch bemerkbar: Ein frei stehendes Einfamilienhaus war im Herbst 500 000 Euro wert, im Vorjahr waren es noch 440 000. Die gleichen Werte werden für Doppelhaushälften angegeben. Wohnungsmieten liegen zwischen 7,50 und zehn Euro pro Quadratmeter.
Benediktbeuern
In der Klostergemeinde ist die Nachfrage nach Immobilien und Baugrund laut IVD "sehr hoch", besonders Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind gefragt. Das Angebot ist knapp, zumal die Gemeinde die Ausweisung von Baugebieten sehr restriktiv handhabt. Bei den Preisen gibt es aber kaum Steigerungen im Vergleich zum Vorjahr. Frei stehende Einfamilienhäuser bleiben bei 490 000 Euro, der Wert von Doppelhaushälften ist nur um jeweils 10 000 Euro gestiegen, auf 440 000 beziehungsweise 510 000 Euro. Ein Reihenmittelhaus kostet 310 000 Euro. Die Mietpreise bewegen sich zwischen 8,10 und 9,90.
Schäftlarn
Auch Schäftlarn ist 2016 von einer Preissteigerung verschont geblieben. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Immobilien jedoch deutlich teurer geworden. 820 000 Euro kostet ein frei stehendes Haus, die Doppelhaushälfte 770 000. Beide waren 2015 noch 100 000 Euro weniger wert. Vor allem "Familien, die das Ländliche schätzen", aber die Nähe zu München suchen, zieht es laut IVD nach Schäftlarn. Die Mieten in der südlichsten Gemeinde des Münchner Landkreises liegen zwischen 9,70 und 13,80 Euro pro Quadratmeter.
