Oberbayern Das Ende der 1000-Quadratmeter-Gärten

Im Penzberger Ortsteil Steigenberg gibt es viel Potenzial für dichtere Bebauung.

(Foto: Harry Wolfsbauer)

Der Penzberger Stadtteil Steigenberg entstand, als niemand an Wohnungsnot und Wahnsinnspreise dachte. Mancher versucht nun, das Maximum aus seinem Grundstück herauszuholen.

Von Alexandra Vecchiato

Die Stadt Penzberg verändert sich, der Siedlungsdruck ist hoch. Die Anbindung an die A 95, die Zugverbindung zwischen Kochel und Tutzing und nicht zuletzt das Pharmaunternehmen Roche als einer der größten Arbeitgeber in der Region machen die Kommune im Süden der Landeshauptstadt München attraktiv.

Die Stadt bemüht sich, der steigenden Nachfrage nach Wohnraum Rechnung zu tragen. Neue Baugebiete wurden ausgewiesen oder die Verdichtung in bestehenden Quartieren ermöglicht. Exemplarisch dafür steht der Stadtteil Steigenberg. Dort sind Grundstückspreise von 750 bis 800 Euro pro Quadratmeter mittlerweile üblich.

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Eine Siedlungsstruktur mit Einzel-, Reihen- und Doppelhausbebauung und relativ geringer Einwohnerdichte - so könnte man den südwestlich der Seeshaupter Straße gelegenen Stadtteil Steigenberg beschreiben. Stadtbaumeister Justus Klement nennt ihn eine Insel. Nach dem Zweiten Weltkrieg siedelten dort viele Heimatvertriebene. Steigenberg boomte zu einer Zeit, als niemand an Wohnungsnot und innerstädtische Verdichtung dachte. Entsprechend großzügig wurden einstöckige Bungalows mit riesigen Gärten errichtet. An die 1000 Quadratmeter sind diese groß.

Doch die lockere Bebauung wird über kurz oder lang verschwinden. Die Erbengeneration hat oft andere Vorstellungen von Wohneigentum. Zu verlockend ist es, die Grundstücke zu versilbern. Kürzlich hat der Stadtrat es den Grundstücksbesitzern ermöglicht, zwischen Kapellenwiese, Edelweiß- und Fischhaberstraße in zweiter Reihe bauen zu können.

Mehr Menschen bedeuten auch mehr Autos. Einige Anwohner im Quartier fürchten, dass ihr Wohngebiet nicht mehr lange so beschaulich bleiben wird, zumal die Stadt auch zwei kleinere Grundstücke - derzeit Grünflächen - an der Ecke Fischhaber- und Wankstraße zur Bebauung freigegeben hat.

Die Stadt habe zwei Möglichkeiten die bauliche Entwicklung zu lenken, sagt Stadtbaumeister Justus Klement. Entweder sie nutze und schreibe die bestehenden Bebauungspläne, meist älteren Datums, fort oder sie investiere viel Geld und Zeit, um ein Gesamtkonzept zu erstellen. Letzteres habe Charme, allerdings gebe es Bereiche in Penzberg, wo nicht mehr ausreichend alte bauliche Struktur vorhanden sei, um das Charakteristische des Viertels zu retten. Zudem gebe die Gesetzgebung den Rahmen vor, sagt Klement.

Gerade Paragraf 34 des Baugesetzbuchs erlaube Bauherrn vieles. "Und dann darf man halt bis drei Meter an die Grundstücksgrenze heranbauen." Dass Bauherrn versuchten, das Maximum aus einem Grundstück herauszuschlagen, sei nachzuvollziehen. Doch wenn es immer nur um größer und höher gehe, frustriere ihn das durchaus, sagt der Stadtbaumeister. Seine Abteilung heiße jeden willkommen, der den Mut zu außergewöhnlichen Bauformen mitbringe.

Verdichtung, aber auch "Freiräume mit Qualität"

Präzedenzfälle wie etwa ein massives Wohngebäude in der Waxensteinstraße machen es Verwaltung und Bauausschuss schwer, andere Bauherrn mit ähnlichen Wünschen abzuweisen. Das gilt auch etwa für die Krottenkopfstraße. Die Stadt habe zähneknirschend einem Neubau mit fünf Wohnungen zugestimmt, das Landratsamt diesen aber doch abgelehnt, sagt Klement. Die innerstädtische Verdichtung sei gewollt, um das Ausufern der Bebauung am Stadtrand einzudämmen.

Wichtig erscheint Klement, sich mit "prägenden Räumen" zu befassen. Etwa mit dem Areal mit dem städtischen Friedhof. Die Stadt müsse auch darüber nachdenken, wie der Übergang des Siedlungsgebiets zur Freifläche rund um Gut Hub aussehen könne. Für Klement ist dabei klar: "Die 100 Hektar Gut Hub sind unantastbar." Auch das Müllerholz beim Wellenbad sollte nie zugebaut werden, vielmehr müsse die Weite dieses Areal besser erlebbar gemacht werden. Weitere Stellen mit Potenzial: der Zugang Richtung Breunetsried als Naherholungsraum und der Säubach.

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Sich eines Gesamtkonzepts für die Entwicklung der Bebauung in der Stadt zu bedienen, sei untypisch für Penzberg. Also sollte man die Stadt seiner Ansicht nach in ihrer Vielfältigkeit akzeptieren. "Es gibt kein einheitliches Ortsbild", sagt Klement. Der Verdichtung müssten "Freiräume mit Qualität" gegenübergestellt werden. "Um die müssen wir uns massiv kümmern", sagt Klement.

Wenn das Grün in privaten Grundstücken verschwinde, müsse es im öffentlichen Raum einen neuen Platz finden. Für Straßen zähle nicht mehr nur die Leistungsfähigkeit. Klement spricht davon, dass etwa Fischhaber- und Wankstraße "mit mehr Bedacht" verändert werden müssten. Die Natur ringsum müsse vor dem Druck des Verdichtungsstresses geschützt werden.

Doch die hohe Nachfrage bestimmt den Markt und somit die Preise. Von dem Gerücht, in Steigenberg seien sogar 1000 Euro pro Quadratmeter schon bezahlt worden, habe er gehört, sagt Klement. "Das glaube ich aber nicht." Damit in Penzberg Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen leben können, hat der Stadtrat die Richtlinie zur sozial verträglichen Bodennutzung beschlossen. Angewendet wird sie beim Baugebiet Birkenstraße West.

Rund 100 Wohneinheiten sollen auf dem 3,6 Hektar großen Areal zwischen Birken- und Wölflstraße entstehen, auch sozialer Wohnungsbau und - wenn möglich - ein Einheimischenmodell. Zwei weitere Baugebiete in dieser Größenordnung habe die Stadt noch in petto, sagt Klement. "Wir wollen wachsen, aber damit haben wir auch eine Verantwortung."

So funktioniert die „Sozialgerechte Bodennutzung“

Immobilien sind in Oberbayern sehr teuer - das weiß jeder, der sich ein Haus oder eine Wohnung bauen, kaufen oder mieten möchte. Für Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen ist es schwer, etwas Passendes zu finden. Kommunen wie München, Landsberg oder Bad Tölz versuchen dem entgegenzuwirken - mit der "Sozialgerechten Bodennutzung" (Sobon). So zwingen sie Bauträger, einen Teil ihrer neu gebauten Wohnfläche günstig auf dem Markt anzubieten. Penzberg hat die Sobon ebenfalls für sich entdeckt. Die Richtlinie auch auf Arealen angewendet werden, die die Stadt selbst entwickelt, etwa im Gebiet "Birkenstraße West".

Das Bauamt hat sich bei der Entwicklung der auf Penzberg zugeschnittenen Sobon an den Richtlinien in Landsberg und Bad Tölz orientiert, wobei die Kurstadt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen ihre Richtlinie "Zobon" nennt, was für "Zukunftsorientierte Bodennutzung" steht. In Bad Tölz sind Bauherren nicht zwingend verpflichtet, günstigen Wohnraum bei Baulandausweisungen einzuplanen, wenn sie stattdessen etwa touristische Einrichtungen wie Hotels auf ihren Grundstücken realisieren.

Die Sobon greift in Penzberg bei 500 Quadratmetern Geschossfläche. Von diesem Grenzwert an müssen 30 Prozent als geförderter Wohnungsbau entstehen. Allerdings nur dann, wenn für das Grundstück ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden muss und dadurch der Wert des Bodens nicht unerheblich steigt. Die Festlegung auf 500 Quadratmeter als Grenze war im Stadtrat nicht unumstritten. Anfangs sah es so aus, als würde sich Penzberg wie Bad Tölz auf 5000 Quadratmetern festlegen. Die Mehrheit sprach sich jedoch für den niedrigeren Grenzwert aus.

Die 30 Prozent günstiger Wohnfläche, die der Bauträger errichten muss, können Miet- oder Eigentumswohnungen sein. Auch eine Mischform ist zulässig. Hierüber wird ein Vertrag zwischen Stadt und Bauherrn geschlossen. Bei Mietwohnungen gilt eine Bindungsdauer von 25 Jahren, bei Eigentum von 20 Jahren. Es bleibt beim sogenannten Infrastrukturbeitrag: Die Kosten für Planung, Wasser und Kanal tragen die Bauherrn.

Alexandra Vecchiato