Wasser wird auch im künftigen Tölzer Spa eine Rolle spielen. Aber ansonsten wird alles anders: Gesundheit und Wellness statt Freizeit-Spaß und Erlebnis, heißt die Devise.
(Foto: Manfred Neubauer)Es ist der folgenschwerste Beschluss, den der Tölzer Stadtrat in den vergangenen Jahren gefällt hat: Die Stadt baut ein neues Wellnessbad, vorzugsweise auf dem Gelände des defizitären "Alpamare", das sich als Spaß- und Erlebnisbad überholt hat. "Das ist eine prägende Entscheidung für die Zukunft unserer Stadt", sagte Kämmerer Hermann Forster in der Sondersitzung am Dienstagabend. Obwohl die Stadträte ihre grundsätzliche Zustimmung zu dem Projekt erteilten, ist noch nichts in trockenen Tüchern. Die Verhandlungen mit dem Eigentümer Jod AG und deren Chef Anton Hoefter dauern bis Ende März 2014. "Die Komplexität ist enorm hoch", sagte Forster zu dem geplanten Vertragswerk.
Kosten Wie viel Geld die Stadt für ein neues Spa ausgeben muss, ist noch unklar. Die Investitionen werden aber eine zweistellige Millionensumme umfassen. Fest steht bisher nur, dass alleine der Einbau von Wellness-spezifischen Anlagen, zum Beispiel von Saunen, rund 8,5 Millionen Euro kosten wird. Hinzu kommen die Ausgaben für die Sanierung des bestehenden Gebäudes auf dem knapp 8600 Quadratmeter großen Areal, das die Stadt auf dem Alpamare-Gelände für das Spa erwerben möchte. Falls eine solche Umgestaltung im Bestand unwirtschaftlich ist, muss die Stadt den Abriss und den Neubau des Bades bezahlen. Nur für den Abbruch dürften bis zu eine Million Euro fällig werden.
Kauf oder Tauschgeschäft Das ganze Projekt kommt die Stadt noch teurer, wenn sie die 8600 Quadratmeter große Fläche kaufen muss. Deshalb strebt sie eine "Realteilung" mit der Jod AG an. Das Tauschgeschäft sieht vor, dass Hoefter dieses Areal an die Stadt abtritt und im Gegenzug das Aktienpaket der Kommune bekommt, die mit 27,8 Prozent an der Jod AG beteiligt ist.
Wert-Gutachten Anders als eine Privatfirma darf eine Kommune, die Steuergelder ausgibt, solche Geschäfte nicht nach Gutdünken tätigen. Sie darf weder eigenes Vermögen zu billig veräußern noch fremdes Eigentum zu teuer erwerben. Deshalb haben Sachverständige den Wert der Jod AG und des Alpamare mitsamt allen Gebäuden und technischen Einrichtungen ermittelt, ebenso den Wert der Aktien, da diese nicht an der Börse gehandelt werden. Die Gutachten hält Forster allerdings unter Verschluss. Der Kämmerer begründet diese Geheimhaltung mit den laufenden Verhandlungen mit der Jod AG.
Wirtschaftlichkeit Lohnt sich ein Wellnessbad finanziell überhaupt? Simon Gspan, Geschäftsführer der Erdinger Tourismusberatung, hat im Auftrag der Stadt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung angestellt und kam auf ein Betriebsergebnis von 500 000 Euro pro Jahr, ohne Abschreibungen und Zinsen. Das tatsächliche Betriebsergebnis hängt jedoch von der Höhe der Investitionen in ein Wellness-Bad ab. Am Ende dürfte "eine deutlich negative Zahl realistisch" sein, meint Forster.
Lärmschutz Wenn ein neues Spa so viel Lärm erzeugt, dass es nur eingeschränkt geöffnet sein darf, wäre das ganze Projekt gefährdet. "Das könnte ein K.o.-Kriterium sein", sagte Forster. Auch die Immissionswerte hat die Stadt deshalb untersuchen lassen. Sie sind problematisch. Die Grenzwerte werden zum Teil überschritten, zum einen durch den Badbetrieb auf dem Freigelände, zum anderen wegen des Alpamare-Parkplatzes mit 40 Stellflächen, den die Stadt übernehmen will. "Bei nur zehn abfahrenden Autos" komme man auf etwa sechs Dezibel, sagte Bauamtsleiter Christian Fürstberger. Das sei wegen der Nachtruhe von 22 Uhr an ein Problem, der Parkplatz müsste schon um 21.30 Uhr geschlossen werden. Sonderveranstaltungen wie eine Nacht-Sauna wären nicht möglich.
Eine andere Schwierigkeit sind die bestehenden Wohnhäuser und die fünf geplanten Gebäude mit Eigentumswohnungen auf dem Grundstück des leer stehenden Kursanatoriums Otto. Der Bauamtsleiter rechnet damit, dass aus dem Mischgebiet, auf dem sich das Alpamare befindet, womöglich ein allgemeines Wohngebiet wird. Vorsichtshalber legt er daher strengere Grenzwerte zugrunde. Für ihn gilt es nun "zu prüfen, ob man da tatsächlich in der Nähe neue Baukörper hinsetzt". Oder ob man sie anders drehen kann als vorgesehen. Für Hoefter, der die neuen Häuser plant, ergibt sich aus dem Immissionsgutachten durchaus eine Lösung: Die Bauherren des Spa und der Wohnanlage könnten sich da "abstimmen".
Steuerliche Aspekte Die Jod AD schlägt vor, ihre Alpamare-Betriebsgesellschaft "Alpabob" an die Stadt abzuspalten - im Tausch gegen die Aktien und eventuell weitere Abschlagszahlungen. Dadurch würden keine Steuern fällig. Dieses Konstrukt wäre "sehr kompliziert", sagte Forster. Die Stadt möchte das Bad nicht betreiben und nicht das Personal übernehmen. Einen Betreiber will sie per Ausschreibung suchen.
Mitarbeiter Die etwa 40 Angestellten des Alpamare stehen somit vor der Entlassung. Die Jod AG werde zwar "alles tun, dass unsere Mitarbeiter in möglichst gleicher Form bleiben können", sagte Hoefter. Bei ihnen handle es sich immerhin um Fachkräfte, die schwer zu finden seien. Allerdings weiß auch Hoefter derzeit nicht, welche Jobs bei einer Transformation von einem Spaßbad zu einem Wellness-Spa überhaupt bestehen bleiben. Die Frage nach einer Weiterbeschäftigung der Mitarbeiter sei daher "schwer zu beantworten", sagte er.
Wenn die Pläne platzen Sollten die Verhandlungen mit der Jod AG scheitern, legt die Stadt die Spa-Pläne nicht ad acta. Dann rückten alternative Standorte in den Fokus, sagte Forster. Ein Verlust des Alpamare hätte nach Ansicht von Kurdirektorin Brita Hohenreiter gravierende Folgen für Tourismus und Gastgeber. Doch die Ziele der "Neuen Tölzer Hotelkultur" darf die Stadt nach Forsters Dafürhalten nicht aus den Augen verlieren. Ein zentrales Spa ist ein wesentlicher Baustein in diesem Konzept.