Wohnungsmarkt München Tendenz unbezahlbar

Vor allem bei Altbauten sind in München die Preise gestiegen.

(Foto: Stephan Rumpf)

Ungebremst steigen sie an: Die Mieten in München sind auf einem neuen Rekordniveau und ein Ende ist nicht absehbar, meldet der Immobilienverband Deutschland Süd. Besonders Altbauwohnungen haben sich in den vergangenen zehn Jahren stark verteuert.

Von Melanie Staudinger

Wer in München eine Wohnung mieten will, muss dafür so viel bezahlen wie nie zuvor. Der Immobilienverband Deutschland Süd (IVD) meldet neue Rekordwerte in allen Segmenten. "Der Anstieg der Wohnungsmieten geht in München seit Herbst 2010 ungebrochen weiter", sagte Stephan Kippes, Geschäftsführer des IVD-Marktforschungsinstituts, bei der Vorstellung des Marktberichts für den Herbst 2012.

Seine Hoffnung, dass die Mieten zumindest für einige Zeit stagnieren würden, hat sich nicht erfüllt. Auch für das kommende Jahr rechnen die Immobilienexperten mit weiteren Preissteigerungen. "Das geht nahezu ungebremst weiter", erklärte Kippes.

Im Schnitt kostet eine gut ausgestattete Altbauwohnung mit gutem Wohnwert bei Abschluss eines neuen Mietvertrages derzeit 14,20 Euro pro Quadratmeter, das sind 30 Cent mehr als noch vor sechs Monaten.

Für Wohnungen, die nach 1950 gebaut wurden, müssen Mieter 13,30 Euro zahlen (plus 20 Cent), für Neubauwohnungen 14,90 Euro pro Quadratmeter (plus 40 Cent). Für einfache Wohnungen, in denen es zum Beispiel keine Zentralheizung gibt, werden immer noch 9,90 Euro pro Quadratmeter fällig.

In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten für Altbauwohnungen damit nominal um gut 29 Prozent, für Bestandswohnungen um knapp 16 und für Neubauwohnungen um etwa 24 Prozent gestiegen. Der IVD hat auch einzelne Stadtteile ausgewertet. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit gutem Wohnwert müssen Münchner im Hasenbergl am wenigsten bezahlen (9,50 Euro pro Quadratmeter). Am teuersten ist es im Bezirk Altstadt-Lehel (15,40).

Auch Nebenkosten steigen

Über die steigenden Preise ist Kippes nicht verwundert. "Die Wohnungsproduktion reicht hinten und vorne nicht aus", kritisierte er. Auch 2012 würden wieder weit weniger als die 7000 neuen Einheiten gebaut, die die Politik versprochen habe. Doch solange nicht ausreichend Wohnraum geschaffen werde, könne sich die Situation nicht entspannen. Der Bevölkerungszuwachs befeuere die Mietprobleme zusätzlich. Zudem stiegen die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser noch stärker als die Mieten.

Die Folge könnten weitere Mieterhöhungen sein. Noch eine Entwicklung macht Kippes Sorgen: In München nimmt die Zahl der Ein-Personen-Haushalte stetig zu. Der Anteil der Alleinwohner lag 1971 bei 41,7 Prozent aller Haushalte, 2011 waren es 54 Prozent. "Die Flächennutzung pro Kopf steigt und damit auch der Flächenverbrauch", sagte Kippes.

Als Ausweg aus der Wohnungsmarktkrise sieht er nur eine verstärkte Bautätigkeit - Neubaugebiete müssten ausgewiesen, Nachverdichtung und Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum beschleunigt werden. Von der Einführung einer Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in Mietverträgen hält der Maklerverband dagegen wenig. "Das ist populistische Augenwischerei", sagte der IVD-Ehrenvorsitzende Johannes Schneider. Nur in den wenigsten Verträgen würde die oberste Grenze der Mieterhöhung ausgeschöpft. Investoren, die neuen Wohnraum schaffen wollten, würden durch solche Entscheidungen eher abgeschreckt.

Zusätzlich zu den steigenden Preisen würden die Mieter auch noch durch steigende Nebenkosten belastet. Wie die Marktforscher des IVD herausgefunden haben, ist im bayernweiten Schnitt nur die Müllabfuhr günstiger geworden. Sowohl die Abwasser- und Wasserversorgung als auch die Nettomiete und die Kosten für Reparaturen sowie Strom, Gas und andere Brennstoffe haben sich verteuert. "Die Mieter stecken also in einem doppelten Dilemma", sagt Kippes. 9