Von Michael Tibudd

Seit langem entstehen im Großraum München viel zu wenig neue Wohnungen. Experten erwarten in den kommenden Jahren deutlich steigende Preise.

Eigentlich könnte Stephan Kippes nun von einer Erlösung sprechen. "Erstmals seit Mitte der neunziger Jahre gab es in Bayern 2009 wieder mehr Baugenehmigungen als im Jahr zuvor", sagt der Marktforscher mit Fachgebiet Immobilien. Doch jeglichem Optimismus tritt er schnell entgegen: "Allerdings hatten wir erst 2008 einen historischen Tiefstand."

Sagt es und verweist auf eine lange Zeitreihe, die im Grunde nur eines zeigt: Viele Jahre schon gibt es zu wenige Interessenten für Wohnungsbau - was für ganz Bayern gilt und erst recht für den boomenden Großraum München. Trotz steten Zuzugs hinkt die Bautätigkeit nicht nur dem Bedarf hinterher, vielerorts wird sogar stets weniger gebaut.

Es drohen also für die Zukunft noch weit mehr als bisher die Symptome einer Wohnungsnot - eine bezahlbare Wohnung zu finden, dürfte immer schwieriger werden. Zwar verzeichnen die Makler des Immobilienverbands Deutschland im Moment nicht den ganz großen Andrang auf dem Markt - "bei Besichtigungen gibt es derzeit zumindest keine langen Schlangen", sagt Kippes. Die Nachfrage ist aber dennoch hoch genug, um die Mietpreise in München und Umgebung auf Rekordniveau zu halten.

12,10 Euro werden in München derzeit für einen Quadratmeter in einer Bestandswohnung, die nach 1950 gebaut wurde, fällig, in Altbauten sogar 13 Euro. In beiden Fällen entspricht das exakt dem Wert von vor einem halben Jahr - eine ungewöhnliche Konstanz.

Kippes und seine Marktforscherkollegen gehen dabei keineswegs von einer Trendwende aus, im Gegenteil. "Die Frage ist im Grunde nur, wann die Preise weiter steigen", sagt Kippes, der deswegen lediglich von einer "Verschnaufpause" spricht. So sehr der Immobilienmarkt in München, der sich im Prinzip auf den gesamten S-Bahn-Bereich erstreckt, als robust gilt, so sehr bekommt er die Wirtschaftskrise doch zu spüren: "Zurückgestauten Bedarf", nennt Marktforscher Kippes die indirekte Folge.

Aus Sorge um den eigenen Arbeitsplatz verzichteten viele vorläufig darauf, in eine größere Wohnung umzuziehen, obwohl das wegen einer veränderter Lebenssituationen nötig wäre - etwa wenn ein junges Paar Kinder bekommen hat. Das aber ändere sich, sobald sich die Menschen wieder sicher fühlen, sagt Kippes. "Wenn die Wirtschaft wieder anzieht, wird sich die fehlende Neubautätigkeit rächen."

Zumal neu gebaute Wohnungen vielerorts verstärkt von Eigennutzern bezogen werden, die sich also entschieden haben, nicht mehr zur Miete zu wohnen, sondern selbst eine Immobilie zu kaufen. Diese Gruppe auf dem Immobilienmarkt hat aber das Problem, dass ihr derzeit Kapitalanleger Konkurrenz machen - ebenfalls eine indirekte Folge der Wirtschaftskrise: Weil Festgeld derzeit als wenig lukrativ und Anlageformen wie Aktien als unsicher gelten, sind Wohnungen auf dem sicheren Münchner Markt inzwischen begehrt.

Lange war das völlig anders, da schreckten vermögende Investoren eher davor zurück, ihr Geld in Wohnungen zu stecken: Gemessen daran, dass der Anleger sich sehr lange binden muss, werfen Immobilien eher wenig Rendite ab. "In den ersten zehn Jahren lohnt sich eine Immobilie für den Anleger nicht", sagt etwa Rudolf Stürzer, der als Vorsitzender des Münchner Haus- und Grundbesitzervereins die Belange der Eigentümer von 400.000 Wohnungen vertritt.