Teurer Traum vom Eigenheim Boom oder Blase?

Aus Angst um das Ersparte und weil die Zinsen niedrig sind, wird in und um München wie wild in Immobilien investiert. Doch die Nachfrage treibt die Preise immer weiter in die Höhe. Einige Experten warnen nun vor einer Immobilien-Blase.

Von Andreas Schubert

Einen Goldbarren hat sie schon. Dazu diverse Anlagen wie Aktien und Fonds. Und jetzt, mit 40, hat sich Manuela Bach (Name geändert) für ein Investment entschieden, das sie für sicherer und nachhaltiger hält, als ihre bisherigen: Eine Eigentumswohnung in München, in gut angebundener Lage in Sendling. Mehr als 650.000 Euro zahlt die Gymnasiallehrerin für auf drei Zimmer verteilte 104 Quadratmeter Wohnfläche, plus großer Dachterrasse und Tiefgarage. Das Geld stammt zum Teil aus einer Erbschaft - um ihre Vermögensverhältnisse nicht öffentlich preiszugeben, will die Gymnasiallehrerin nicht mit ihrem echten Namen genannt werden.

Es war nicht einfach, ein gutes und vor allem gut gelegenes Objekt zu finden, erzählt Bach. Denn der Run auf Wohneigentum im Raum München hält unvermindert an, auch dank der günstigen Zinsen, die derzeit bei etwa drei Prozent liegen, oft sogar noch niedriger. Wer Exposés von aktuellen Neubauprojekten anfordern will und ein ernsthaftes Kaufinteresse hat, sollte früh dran sein. Denn kaum sind die Wohnungen ausgeschrieben, sind die attraktivsten davon oft schon verkauft, bevor die ersten Bagger anrücken.

Das treibt die Preise nach oben, wie dem jüngsten Marktbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) zu entnehmen ist. So ist 2011 im Raum München der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen (Bestand) um durchschnittlich fünf Prozent gestiegen, am stärksten in München (plus 9,4 Prozent) und Freising (plus 9,2 Prozent), am geringsten in Dachau (plus 2,5 Prozent) und Fürstenfeldbruck (plus 4,4 Prozent). Lediglich in der Kreisstadt Ebersberg ist das Niveau um 1,4 Prozent gesunken.

Es ist Eurokrise. Zusammen mit Angst vor der Inflation treibt sie viele Anleger dazu an, ihr Geld in Immobilien zu investieren. Sei es, um selbst einzuziehen und das eigene Geld auf diese Weise zu sichern. Sei es, um zu vermieten und so eine - wenn auch oft bescheidene - Rendite zu erzielen. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Geschäftsführer des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft, sieht in dem Ansturm auf Wohneigentum und dem damit einhergehenden Preisanstieg den, wie er es nennt, "Beginn einer Blase". "Vor allem kleine und mittlere Anleger versuchen jetzt auf Biegen und Brechen sich eine Eigentumswohnung zu kaufen", sagt der Immobilienökonom. Das sei riskant. Sebastian begründet dies so: Der Anstieg der Mietpreise - also die mögliche Rendite - liege deutlich unter drei Prozent, sagt er. Dem stehe eben der höhere Anstieg der Kaufpreise gegenüber. Dazu kommt das, was bei Banken Zinsfalle heißt. Nach Ablauf des Darlehens nach zehn oder zwanzig Jahren kann es sein, dass die Zinsen wieder gestiegen sind. Und wer dann einen neuen Kredit braucht, um die Restschuld zu tilgen, steht mit einer höheren monatlichen Belastung da, die er sich womöglich nicht mehr leisten kann.

Auch der Verkauf der Immobilie kann zum Problem werden, wenn andere Anlagen wieder attraktiver geworden sind. "Wenn eine Mietrendite bei zwei Prozent liegt und man später für Staatsanleihen wieder vier oder fünf Prozent bekommt, kann man eine vermietete Wohnung nicht mehr so leicht verkaufen", sagt Sebastian. Ein Beispiel: Sogenannte fünfjährige Bundesobligationen bringen aktuell nur ein Prozent. Wer trotzdem eine Immobilie kaufen will, rät der Ökonom, sollte "allergrößte Vorsicht" walten lassen, also möglichst viel Eigenkapital mitbringen. "Mindestens ein Drittel." Für ihn steht fest: "Jetzt wäre eher ein besserer Zeitpunkt zu verkaufen als zu kaufen." Denn keineswegs sei gesagt, dass die Inflationsrate weiter steige.

Makler, Bauträger und Baufinanzierer haben schon von Berufs wegen weniger Bedenken. Irene Niedermaier von der bayerischen Sparkassen-Immobilien-Vermittlungsgesellschaft, sieht in der Preisentwicklung lediglich eine Korrektur. "In den letzten zehn Jahren hat sich der Markt kaum bewegt", sagt sie. "In manchen Münchner Lagen gab es sogar leichte Preissenkungen." Eine "kleine Preisblase" gebe es höchstens bei Luxusimmobilien, die 10 000 Euro je Quadratmeter oder mehr kosteten. Doch das sei nicht relevant für den Markt. Allerdings räumt auch Niedermaier ein, dass Käufer genau hinschauen sollten, wo sie sich eine Immobilie als Kapitalanlage anschaffen. "Oft ist es attraktiver, sich weiter draußen etwas zu kaufen", sagt sie. Gute Mieten ließen sich auch in ländlichen Gebieten mit guter Infrastruktur erzielen. Kaufen sei jedoch günstiger als in zentralen Großstadtlagen.

Stephan Kippes, der Leiter der IVD-Marktforschung, rechnet mit einem weiteren leichten Preisanstieg in der Region München. Allein schon wegen der verhaltenen Bautätigkeit, des stabilen Arbeitsmarkts und des Bevölkerungszuwachses. Doch eine Immobilie bleibe eine sichere Anlageform. "Die Sicherheit in München ist kaum zu überbieten."

Ausländische Investoren halten sich indes nach Angaben der Münchner Bauunternehmen Demos und Baywobau auf dem Münchner Wohnungsmarkt noch zurück. Und je nach Projekt liege der Anteil der Selbstnutzer zwischen 50 und 80 Prozent. Es sei eben das niedrige Zinsniveau, das so viele Menschen zum Kaufen bewege, heißt es bei den beiden Unternehmen ebenfalls.

Auch Manuela Bach plant, in ihre neue Wohnung eines Tages selbst einzuziehen. Mit ihren bisherigen Geldanlagen war sie nicht zufrieden. "Mit dem, von dem ich dachte, es sei etwas Gutes, habe ich in den letzten zehn Jahren sogar Geld verloren", sagt sie. Bach gibt sich optimistisch: "Eine Wohnung aber ist ein bleibender Wert."