Um den Anstieg der Mieten in München abzubremsen, plant die Stadt radikale Veränderungen für den sogenannten Milieuschutz. Beim Kauf eines Hauses in den besonders von Mietsteigerungen betroffenen Stadtvierteln will Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) den Investoren Vorgaben machen, die weit über das bestehende Instrumentarium hinausgehen - etwa einen Mietpreisdeckel, der deutlich strenger ist als die gesetzlichen Limits. Zudem sollen neue Mietverträge nur noch mit Interessenten abgeschlossen werden, die eine fest gelegte Einkommensgrenze nicht überschreiten. Der Abbruch des Hauses wird verboten.
Das Thema soll am 19. Juni in einer gemeinsamen Sitzung des Kommunal- und Sozialausschusses des Stadtrats beschlossen werden. "Nachdem es sich hierbei um ein bedeutendes Mittel zum Schutz der Mieterschaft in ganzen Vierteln handelt, hoffe ich auf eine breite Zustimmung", erklärt Reiter, der zudem noch vor der Sommerpause eine kommunale Mietpreisbremse einführen will. Sie käme den Bewohnern von Immobilien zugute, die den städtischen Wohnungsbaugesellschaften gehören.
Das Paket Reiters bedeutet eine Reform der sogenannten Abwendungserklärung, einer Selbstverpflichtung, mit der Immobilienkäufer das Vorkaufsrecht der Stadt verhindern können. Die Regelung gilt nur in den aktuell 21 Erhaltungssatzungsgebieten mit 261 000 Einwohnern - Quartieren, die besonders unter Aufwertungsdruck stehen. Diese liegen vor allem in den Altbauvierteln innerhalb des Mittleren Rings, im Westend etwa, in Haidhausen, Sendling, Schwabing und der Maxvorstadt.
Aber auch Milbertshofen profitiert vom "Milieuschutz", der die Verdrängung angestammter Mieter verhindern soll. Kommt in einem dieser Gebiete ein Haus auf den Markt, darf die Stadt wegen ihres Vorkaufsrechts zuerst zugreifen. In der Abwendungserklärung, 52 dieser Verträge wurden im vergangenen Jahr unterschrieben, verpflichtet sich der private Käufer, auf Luxusmodernisierung oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen zu verzichten.
Stimmt der Stadtrat den geplanten Änderungen zu, bleiben die bisherigen Regelungen erhalten, werden aber noch durch einschneidende Mieterschutzpassi ergänzt. Steht etwa eine Wohnung während des Verkaufsvorgangs leer, darf sie nur noch bis zur Höhe des Mietspiegels oder aber den Eingangsmieten des städtischen Förderprogramms München-Modell (derzeit 11,50 Euro und damit höher als Mietspiegel) neu vermietet werden - je nachdem, welche Grenze niedriger liegt. Neuvermietungen dürfen prinzipiell nur noch an Personen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen erfolgen. Das München-Modell sieht etwa für eine vierköpfige Familie ein Jahreseinkommen von höchstens 94 300 Euro vor. Nach Angaben der Stadt erfüllen 50 bis 60 Prozent aller Münchner die Einkommensvorgaben.
Spätere Mieterhöhungen dürfen nur noch maximal so hoch sein wie der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Das ist erheblich weniger als die gesetzliche Kappungsgrenze, die ein Plus von 15 Prozent in drei Jahren erlaubt. Obergrenze ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete. Staffelmietverträge, mit denen Mieter schon im Voraus Mietsteigerungen unterschreiben, wären nach den neuen Regeln unzulässig. Anders als bisher sollen die Vorgaben der Abwendungserklärung nicht für zehn Jahre gültig sein, sondern ebenso lange wie die Erhaltungssatzung in Kraft bleiben. Der Stadtrat muss die Satzungen regelmäßig überprüfen und verlängern.
Weitere geplante Änderungen fürs Wohnen in München
Einen Münchner Alleingang will Reiter bei der Modernisierungsumlage wagen. Die erlaubt derzeit, die Kosten für die Modernisierung mit elf Prozent pro Jahr auf die Mieter abzuwälzen - auf unbegrenzte Zeit. Diese aus Zeiten mit höheren Zinsen stammende Regelung ist Mieterschützern seit langem ein Dorn im Auge, auch Reiter fordert eine Änderung auf Bundesebene. Bis dort etwas geschieht, senkt die Stadt in den Erhaltungssatzungsgebieten die Umlage selbst: auf acht Prozent pro Jahr und nur so lange, bis die Modernisierung abbezahlt ist. Allzu hoch darf diese Investition ohnehin nicht ausfallen, schließlich gilt ja parallel das Verbot der Luxussanierung. Eigenbedarfskündigungen wären künftig komplett verboten, und maximal eine frei werdende Wohnung darf ohne Berücksichtigung der Einkommensobergrenze an einen Verwandten vermietet oder vom Eigentümer selbst genutzt werden.
Reiter ist mit seiner schon seit längerem vertretenen Forderung nach Mietrechtsreformen nicht allein. Die Beschlussvorlage geht offiziell auf Anträge der Stadtrats-Grünen und diverser Bezirksausschüsse zurück.
