Wer zahlt, schafft an - und umgekehrt: Seit Juni gilt dieses an sich simple Prinzip auch für den Immobilienmarkt. Wer einen Makler beauftragt, muss ihn seither auch bezahlen. Bis dahin trug die Kosten in der Regel der Mieter. Das neue Gesetz sorgt für Unruhe: Vermieter sind nicht begeistert; und Makler fürchten um Aufträge, weil viele Eigentümer sich die Kosten sparen und selbst Mieter suchen.
Manche Eigentümer und Makler versuchen, die neue Regel zu umgehen, zu Lasten der Mieter. Die SZ beantwortet die wichtigsten Fragen.
Ein Makler bietet einem Interessenten eine attraktive Wohnung an, aber unter der Voraussetzung, dass der Mieter die Maklergebühr übernimmt. Was tun?
Der Mieter kann so ein illegales Angebot einfach ablehnen und weiter suchen. Er kann sich auch auf den Deal einlassen, die üblichen zwei Kaltmieten auf den Tisch legen und sich über die schöne Wohnung freuen. Oder er kann zum Schein mitspielen, dann aber, wenn die Maklerrechnung kommt, sie nicht bezahlen.
Wollte der Vermittler seine Forderung durchsetzen, müsste er vor Gericht - und würde dort mit seinem illegalen Vorhaben scheitern. Der Mieter hätte also seine tolle Wohnung ohne Provision - muss aber den Ärger einkalkulieren.
Was kann ein Mieter tun, wenn er erst nach Begleichen der Maklerrechnung erkennt, dass er die Provision zu Unrecht bezahlt hat?
Er kann sein Geld innerhalb von drei Jahren zurückfordern.
Wie kann sich ein Mieter wehren, wenn der Eigentümer wegen der Maklergebühr die Miete erhöht?
Gar nicht. Das Problem beginnt damit, dass bei einer Neuvermietung der Mieter wohl kaum beweisen kann, dass der Preis allein wegen der umgelegten Maklergebühr so hoch ist. In München ist fast jede Summe durchzusetzen.
Und solange die Mietobergrenze nicht überschritten wird, ist das auch legal. Künftig darf wegen der Mietpreisbremse die Miete einer neu vermieteten Wohnung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die der Mietspiegel vorgibt.
Wirkt sich das Bestellerprinzip auf den Mietspiegel aus?
Nicht sofort, aber mittel- und langfristig könnte dies passieren. Basis des Mietspiegels sind Wohnungen, deren Miete sich in den zurückliegenden vier Jahren verändert hat oder solche, die neu vermietet wurden. Wenn ein Eigentümer wegen der Maklergebühr die Miete höher setzt, als er es ohne Maklergebühr getan hätte, treibt das auch den Mietspiegel nach oben.
Das heißt, die ortsübliche Vergleichsmiete geht nach oben, die legale Obergrenze verschiebt sich. Allerdings so schleichend, dass man keinen Kausalzusammenhang wird beweisen können. Es wird also eine Glaubensfrage bleiben, ob ein Teil der Maklerprovisionen künftig via Mietspiegel von allen getragen wird.
Darf ein Vermieter wegen der Maklergebühr höhere Abstandszahlungen etwa für eine Küche verlangen?
Nein.
Aber auch hier stellt sich die Frage, welcher Preis angemessen ist. Und wie ein Mieter nachweisen will, dass die übernommenen Einbauten allein wegen der Maklergebühr 1000 Euro teurer ist. Auch hier gilt: Binnen drei Jahren kann der Mieter das Geld zurückfordern.
Darf der Eigentümer die Maklergebühr auf die Nebenkosten umlegen?
Nein.
Auf illegale Tricks stehen Bußgelder, die bis zu 25 000 Euro reichen. An wen kann sich ein Mieter wenden, wenn er solche Machenschaften geahndet wissen will?
An die Polizei, wo er eine Anzeige stellen kann. Die Polizei wird diese dann an die zuständige kommunale Behörde weiterleiten, die für die Ahndung dieser Ordnungswidrigkeit zuständig ist. In München macht dies die Gewerbeabteilung im Kreisverwaltungsreferat, an die man sich auch direkt wenden kann.
Ist allein schon der Versuch, die neue Regel illegal zu umgehen, strafbar?
Nein, sagt der Mieterverein. Kommt auf den Einzelfall an, heißt es im bayerischen Justizministerium.
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Vermieten von möblierten Wohnungen?
Ja. Möblierte Wohnungen unterliegen aber nicht der Mietpreisbremse, sodass dort der Eigentümer die Provision noch einfacher auf die Miete umlegen kann, ganz legal und ohne rechtliche Obergrenze. Die bestimmt allein der Markt.
Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeimmobilien?
Nein, nur für Wohnungen.
Welche Regeln gelten, wenn ein Mieter den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt?
Dann bezahlt selbstverständlich der Mieter die Provision. Allerdings darf der Makler ihm keine Wohnung anbieten, die er bereits im Portfolio hat. Für diese Wohnungen muss er ja bereits einen Auftrag vom Eigentümer haben, der dann auch bezahlen muss. Der Makler muss sich also neu auf die Suche machen. Achtung, auch dazu kursieren in der Immobilienszene illegale Tipps, zum Beispiel: Ein Vermieter könnte seine Wohnung so versteckt ins Internet stellen, dass keine Suchmaschine sie findet. Nur der Makler, der vom Mieter den Suchauftrag bekommen hat, findet diese "versteckte" Wohnung - nach Absprache mit dem Vermieter. Das wäre illegal.
Gibt es einen vorgeschriebenen Preis für die Provision?
Die Obergrenze liegt unverändert bei zwei Monats-Kaltmieten. Nicht verboten ist, beim Preis zu handeln.
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf einer Immobilie?
Nein, nur bei Mietwohnungen.
Woran erkennt ein Wohnungssuchender seriöse Makler?
Stephan Kippes vom Maklerverband IVD rät, die fachliche Qualifikation zu prüfen und die Homepage genau anzuschauen. Hilfreich könne auch die Mitgliedschaft im IVD sein: Gibt es Ärger, könne sich ein Mieter dort beschweren. Der IVD jedenfalls rät dringend von illegalen Tricks ab.
Wo können sich Mieter beraten lassen?
Die beiden Mietervereine beraten ihre Mitglieder, die Mietberatung der Stadt ist kostenlos und steht allen Bürgern offen:
Mieterverein München, Telefon 089/ 5 52 14 30, Internet: www.mieterverein-muenchen.de; Mieter helfen Mietern, 089/4 44 88 20, www.mhmmuenchen.de; Mietberatung der Stadt München, Amt für Wohnen und Migration, Franziskaner Straße 8, Telefon: 089/23 34 02 00.