Ein Österreicher kauft Münchner Edelimmobilien in bester Lage - so lauteten im vergangenen Jahr die Schlagzeilen über aufsehenerregende Immobiliengeschäfte in der Fußgängerzone. Der Investor René Benko, so hieß es zunächst im September, habe die Mehrheit an der Karstadt-Premium-Group erworben. Das Kadewe in Berlin, das Alsterhaus in Hamburg gehören zu jenen Edelhäusern - und auch der Oberpollinger in München.
Nur kurze Zeit später dann der nächste große Münchner Coup in der Nachbarschaft: Im Dezember verkündete Benkos Unternehmen Signa, man habe vom Freistaat Bayern die Alte Akademie in der Neuhauser Straße erworben, zumindest ein 65 Jahre andauerndes Erbbaurecht. Zu einem stolzen Preis: für 240 Millionen Euro. Benko bekommt die letzte Immobilie, mit der sich die Innenstadt prägen lässt, mit 30 000 Quadratmetern begehrter Flächen. Aber wie wird das, was er plant, München verändern?
Was langfristig mit dem Kaufhaus Oberpollinger passiert, ist unklar. Pläne, Teile zu verkaufen oder umzubauen, sind nicht bekannt. Anders sieht es mit der Alten Akademie aus. Hier sind hinter den Kulissen heftige Verhandlungen zwischen Signa und der Stadt im Gang. Nach außen dringt davon nichts. Es geht bei der Alten Akademie um die schwierige Frage, wie aus einem der prestige- und geschichtsträchtigsten Münchner Ensembles in wertvollster Innenstadtlage ein attraktives Ganzes werden kann: mit Geschäften, Büros, Wohnungen und vielleicht auch einem Hotel. Signa habe mit diesem Komplex eines der bedeutendsten Bauwerke Münchens erworben, teilte die Firma nach der Vertragsunterzeichnung selbst mit.
Die bisherige Investitionsstrategie, außergewöhnliche Immobilien in Bestlagen europäischer Städte langfristig zu halten, solle fortgesetzt werden. Der derzeit weitgehend leer stehende Komplex, in dem früher das Bekleidungshaus Hettlage und das Statistische Landesamt untergebracht waren, solle "in enger Abstimmung und Zusammenarbeit" mit den Denkmalschutz-Behörden generalsaniert werden. Die lange Fassadenfront eigne sich bestens für "hochwertigen Einzelhandel". Schließlich sieht Signa hier auch "eine der raren Gelegenheiten", im Zentrum neue städtebauliche Akzente zu setzen.
Akzente setzen - das hätte auch die katholische Kirche gerne gemacht. Das Erzbistum München und Freising, das im rückwärtigen Teil der Alten Akademie ihr Ordinariat untergebracht hat, hatte nach SZ-Informationen vor Beginn des zehnmonatigen Bieterverfahrens großes Interesse daran gezeigt, den Gebäudekomplex ganz zu übernehmen. Soziale und karitative Beratungsdienste wollte die Kirche dort anbieten, zwischen all den Einkaufstempeln. Bis zur Höhe des Verkehrswertes wollte die Kirche demnach dem Freistaat zahlen. Doch der hatte andere Pläne.
Es sei schwierig, ist nun über die Planungen von Signa zu hören. Denn wer umfangreich modernisieren will, muss stark in die Substanz des Gebäudes eingreifen, bis hin zum Abriss und Neubau einzelner Bereiche. Aber die Behörden scheinen sich zu sperren. Denn die Alte Akademie ist ein denkmalgeschütztes Gebäude. Nachdem Ende des 16. Jahrhunderts die Jesuitenkirche Sankt Michael fertiggestellt war, wurde im Anschluss das Jesuitenkolleg gebaut. Die Renaissance-Anlage war damals das größte zusammenhängende Bauwerk der Stadt. Nach der Aufhebung des Jesuitenordens saßen dort immer Sitz kulturelle Einrichtungen: die Akademie der Wissenschaften, die Hofbibliothek, die Maler- und Bildhauerschule sowie die Universität.
1944 wurde die Alte Akademie durch Fliegerbomben schwer beschädigt. Nur noch Reste der Fassaden des sogenannten Giebelbaus sowie des Traktes, der sich zwischen diesem und der Michaelskirche befindet, waren erhalten. Josef Wiedemann baute die Akademie wieder auf und plante streng nach historischem Vorbild. Die Gliederung der Gebäude und Innenhöfe blieb unverändert. Im Anschluss an den Giebelbau errichtete er einen neuen Komplex für das Kaufhaus Hettlage. Dieses gilt heute als bedeutendes Zeugnis der Nachkriegsarchitektur und steht unter Denkmalschutz. Ob man es entfernen und durch einen Neubau ersetzen kann, das ist jetzt eine der wichtigsten Fragen.
Die Landesbodenkreditanstalt hatte im rückwärtigen Bereich der Alten Akademie ihre Büros, vorn zur Fußgängerzone hin war das Landesamt für Statistik untergebracht. Nachdem klar war, dass die Behörde ausziehen werde, brachte vor gut zehn Jahren der damalige Finanzminister Kurt Faltlhauser einen Verkauf ins Spiel. Die katholische Kirche kaufte 2006 den hinteren Teil und richtet dort gerade ihre neue Verwaltungszentrale her. Das Kaufhaus Hettlage ist schon vor einiger Zeit ausgezogen.
Wie sieht das Konzept aus?
Noch liegen die begehrten Flächen brach - welche Läden einmal in der Alten Akademie ihre Waren anbieten werden, ist nicht bekannt.
(Foto: Robert Haas)Faltlhauser schwebte ein Verkaufsmodell vor, das schon bei zwei anderen staatlichen Immobilien in der Innenstadt praktiziert worden war. Bei den Maximilianshöfen hat der Investor - ein amerikanischer Immobilienfonds - die letzte Baulücke an der Maximilianstraße geschlossen und dahinter einen Bürokomplex errichtet. Als Auflage musste der Investor das Probengebäude der Oper finanzieren. Außerdem nahm der Freistaat durch den Verkauf eine hohe Millionensumme ein.
Beim Projekt Alter Hof, der ehemaligen Kaiserresidenz, konnte der Investor (Schörghubers Bayerische Hausbau) die historisch nicht wertvollen Gebäude abbrechen und ein neues Bauwerk errichten. Dafür musste der Investor die Sanierung der denkmalgeschützten Komplexe im Ensemble übernehmen. Außerdem war ein Erbpachtvertrag mit dem Freistaat für den Neubau-Komplex abzuschließen.
Die Alte Akademie, betonte Faltlhauser, sollte nicht zur Gänze auf dem Immobilienmarkt verwertet werden. Dies verbiete die Geschichte des Ensembles. Es war ehedem das geistige Zentrum Bayerns und Mittelpunkt der Gegenreformation, und es sei immer auch ein wissenschaftlich besonderer Ort im Herzen Münchens gewesen. Also: Ein Investor bekommt den Großteil der Alten Akademie, eine bedeutende Fläche soll aber auch zu einem Wissenschaftszentrum werden, vom Investor finanziert. Bildungseinrichtungen hätten ein Forum, auf dem sie sich präsentieren könnten.
Planungsrechtliche Vorgaben
Zu der Zeit wurde auch der Stadtrat aktiv und beschloss planungsrechtliche Vorgaben, falls es zum Verkauf kommen sollte. Wesentliche Elemente waren: Auf die denkmalrechtlichen und historischen Belange und Grundstrukturen sollte große Rücksicht genommen werden. Der Stadtrat wollte unter anderem auch einen bestimmten Wohnanteil und einen Architektenwettbewerb für das Projekt. Diese Vorgaben gelten bis heute.
Falthauser war bis 2007 bayerischer Finanzminister. Nach seinem Ausscheiden aus dem Kabinett wurde es ruhig um die Alte Akademie. Die Idee des Wissenschaftszentrums zerschlug sich. Seine Nachfolger Erwin Huber und Markus Söder äußerten sich nicht weiter. Von kultureller Nutzung ist längst nicht mehr die Rede. Dass es dem Investor in erster Linie darum geht, dass sich sein teures Projekt auch rechnet, liegt auf der Hand.
Die Schwierigkeiten lassen sich nur erahnen
Für Außenstehende lassen sich die Schwierigkeiten des Umbaus nur erahnen: Wie kann man eine solche Megabaustelle mit der Abfolge von Gebäuden und Höfen im rückwärtigen Bereich sowie der zentralen Lage in der Fußgängerzone überhaupt managen? Wie passen moderne Wohnungen mit Balkonen und Dachterrassen zum Bild der Alten Akademie und wie sehen die Zufahrten zur Tiefgarage aus? Wie und wo platziert man die Einzelhandelsflächen? Und das alles, ohne in die Substanz des Denkmalschutzes einzugreifen und ohne den geschichtsträchtigen Hintergrund oder das Stadtbild zu verletzen?
Die Alte Akademie ist ein herausragendes Beispiel für den Konflikt, um den es in der Innenstadt immer wieder geht. Einerseits sind Weiterentwicklung, Modernisierung und die Reparatur des Stadtgefüges wünschenswert. Wenn am Ende aber bloß noch eine hohe Rendite zählt, geraten der besondere Charakter und die kulturelle Identität der Stadt schnell in Gefahr.