Von Michael Tibudd

Der Immobilienverband stellt in vielen Lagen neue Rekordwerte fest. Vor allem die Nähe zur U-Bahn ist für Münchner ein wichtiges Kriterium.

Kaum ist die Wirtschaftskrise vorbei, ziehen die Kosten fürs Wohnen schon wieder kräftig an: Die Mietpreise für praktisch alle Wohnungs- und Haustypen sind im vergangenen halben Jahr gestiegen, nachdem es davor eine Phase von etwa zwei Jahren gegeben hatte, in denen die Werte auf hohem Niveau gleich geblieben waren.

So kostet der Quadratmeter in einem Mietshaus mit Baujahr nach 1950 aktuell durchschnittlich 10,50 Euro kalt, nach glatten zehn Euro noch im Frühjahr. Ähnliche Entwicklungen sind nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland Süd (IVD) auch bei neu vermieteten Altbauten, Neubauten und Reihenhäusern zu beobachten. In vielen Fällen stellten die Marktforscher neue Allzeitrekorde fest.

Die Preise beziehen sich dabei auf den sogenannten mittleren Wohnwert - Wohnungen und Häuser mit "Normalausstattung" also, in denen es Zentralheizung und ein modernes Bad gibt. Ein wichtiges preisbestimmendes Merkmal ist dabei stets auch die Lage. Hier beobachten die Makler seit Jahren steigende Ansprüche der Mieter. Die Nähe zur U-Bahn sei im ganzen Stadtgebiet gefragter denn je: Mehr als sieben Minuten Fußmarsch zur nächsten Haltestelle akzeptiere kaum noch jemand; wo man erst mit dem Bus fahren müsse, reagiere der Vermieter schon einmal mit Preisnachlässen.

Der Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts Stephan Kippes sieht in der Entwicklung eine unmittelbare Folge der wirtschaftlichen Erholung. "Durch die Krise gab es viel zurückgestaute Nachfrage." Junge Paare, die ein Kind bekamen, seien trotz erhöhten Platzbedarfs in ihrer bisherigen Wohnung geblieben, und auch wer einfach nur in einer höherwertigen Umgebung leben wollte, stellte sein Bedürfnis in Zeiten der Krise zurück. "All diese zurückgestellten Bedürfnisse sind jetzt wieder im Markt", sagt Kippes.

Die Preise sind dabei in vielen Fällen höher als 2001 und 2002, als in Folge des New-Economy-Aufschwungs eine besonders starke Nachfrage nach Wohnraum in München herrschte. Zustände wie damals gibt es nach Aussagen vieler Makler heute allerdings nicht: Massenbesichtigungstermine, bei denen sich teilweise mehr als 50 Menschen in einer engen Wohnung auf den Füßen herumtreten, finden derzeit nicht statt.

Trotz der neuen Zahlen des IVD könnte es für Münchens Mieter demnächst halbwegs gute Nachrichten geben: Der neue Münchner Mietspiegel, der im Frühjahr 2011 erscheint, dürfte sogar einen niedrigeren Durchschnittswert für das Stadtgebiet ausweisen als der bisherige. Sozialreferentin Brigitte Meier (SPD) rechnet mit einem Rückgang um zehn Cent auf 9,80 Euro pro Quadratmeter.

Der Mietspiegel weist für das ganze Stadtgebiet die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete aus, die eine Obergrenze für die Erhöhung bestehender Mietpreise darstellt. Weil auch die neue Auflage nur die Zeit bis 2009 abbildet, werden sich die jüngsten Steigerungen darin nicht wiederfinden.

Aus der Sicht des Immobilienverbandes IVD ist ein niedriger ausfallender Mietspiegel dabei kein geeignetes Instrument, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. "Langfristig hilft nur eins: mehr Bautätigkeit", sagt Stephan Kippes vom IVD.

(SZ vom 15.12.2010/isa)