Hat der Wahnsinn womöglich bald ein Ende? Seit dem Frühjahr 2013 sind die Mieten in München so wenig gestiegen wie seit fast einem Jahrzehnt nicht mehr. Die Preissprünge für ältere Wohnungen, wozu die meisten Mietobjekte in der Stadt zählen, lagen in den vergangenen beiden Halbjahren bei nur mehr jeweils zehn Cent pro Quadratmeter. Üblich waren in den Vorjahren Anstiege von 20 bis 50 Cent.
Zwar werden in der Landeshauptstadt noch immer historische Höchstwerte verbucht: "Aber der Steigungswinkel hat sich etwas abgeflacht", sagt Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland-Süd (IVD). Minuswerte hat der Marktforscher in seinem jüngsten Bericht nicht ermittelt, gleichwohl stellt er die seiner Ansicht nach berechtigte Frage: Ist die Spitze erreicht?
Erste Anzeichen für eine Abkühlung
München ist gefragt wie nie. Wirtschaftlich gute Rahmenbedingungen, hoch qualifizierte Arbeitskräfte und eine hohe Lebensqualität machen die Stadt interessant für Unternehmen und Investoren. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt deshalb ungebrochen hoch, bezahlbarer ist kaum zu finden. Starke Zuwanderung und die nach wie vor niedrige Zahl von Neubauten verschärfen den Effekt. Kippes sagt: "Das wird auch in Zukunft tendenziell zu steigenden Mieten führen."
Aber es gibt sie eben auch, die ersten Anzeichen für eine Abkühlung, allerdings auf niedrigem Niveau. Zwar stiegen die Mietpreise für Neubauwohnungen (plus 1,9 Prozent) und Häuser (plus 2,0 bis 3,3 Prozent) weiterhin im gewohnten Umfang. Bei Altbau- und Bestandswohnungen gibt es aber einen Ausreißer: Hier stiegen die Mieten zweimal hintereinander nur noch um 0,7 Prozent. Das hat es in den Marktberichten des IVD-Institutes, die jeweils die Preise im Frühjahr und im Herbst abbilden, seit 2005 nicht mehr gegeben.
Ein geringer Zuwachs auf freilich hohem Niveau: In den vergangenen zehn Jahren legten die Mieten für Altbauwohnungen in München im Schnitt um 44 Prozent zu, für Bestandswohnungen um 37 und für Neubauwohnungen um 39 Prozent. Noch nicht ausgewirkt hat sich die Debatte über eine Preisbremse bei Neuvermietungen. Experten hatten zuletzt davor gewarnt, dass die Mieten erheblich steigen könnten, bevor das geplante Gesetz in Kraft tritt - weil Hausbesitzer schnell noch alle Möglichkeiten ausschöpfen könnten.
Doch Hoffnungen auf eine breitere Erholung oder gar auf einen Rückgang der Mieten dürften verfrüht sein. Denn Kippes' Studie zeigt auch: Bau- beziehungsweise Kaufpreis und der Mietertrag einer Wohnung driften immer weiter auseinander. Der Immobilienforscher warnt deshalb, dass Bauen weniger profitabel werden könnte, und prophezeit: "Wenn die Finanzmärkte wieder lukrativere Investitionsmodelle anbieten, dann werden sich Investoren auf dem Wohnungsmarkt zurückhalten." Was zu Preissteigerungen im Bestand führen wird. IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer fordert deshalb: "Um der hohen Nachfrage in München gerecht zu werden, ist eine höhere Bautätigkeit notwendig."
Angesichts der Untersuchungsergebnisse kommt auch bei Anja Franz, der Sprecherin des Münchner Mietvereins, kein Optimismus auf. "Schön wäre es, wenn sich die Situation endlich für Mieter bessern würde, aber wir spüren überhaupt nichts von Entspannung", sagt sie. Möglicherweise habe aber die Regelung, nach der die Mieten innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden dürfen, einen gewissen Effekt. Diese sogenannte Kappungrenze gilt in München seit einem Jahr.
Auch CSU-Stadtrat Marian Offman, der eine Hausverwaltung betreibt, ist skeptisch: "Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen, wie sollen da die Mieten fallen?" Man müsse noch über viele Jahre viele Wohnungen bauen, bis sich das Mietniveau senke, meint Christian Breu, der Geschäftsführer des Regionalen Planungsverbands. Aber die Situation sei schwierig. Mehr Werkswohnungen, mehr Wohnungen für Genossenschaften - das seien gute Ansätze, aber in München nehme auch der Platz zum Bauen weiter ab.