Von Michael Tibudd

Im Neubau in der Fußgängerzone sollen nicht nur Ladenflächen, sondern auch Appartements vermietet werden.

Jürgen Büllesbach positioniert sich und sein Produkt schon mal als Alternative zur Konkurrenz einige Meter weiter. "Unser Haus wird durchaus im Wettbewerb zur Hofstatt stehen", sagt er. Büllesbach ist Geschäftsführer der Bayerischen Bau- und Immobilien-Gruppe. Dem Unternehmen innerhalb des Schörghuber-Konzerns gehört das Gebäude, in dem heute noch Karstadt am Dom in der Neuhauser Straße seine Waren verkauft.

Der Chef spricht über die Zeit nach 2010, wenn das Gebäude abgerissen wird. Ende 2013 soll an der Stelle ein Komplex mit größeren und kleineren Geschäften, Büroräumen und Wohnungen stehen. Ungefähr zwei Steinwürfe entfernt also von der Hofstatt, dem früheren Areal der SZ, wo es bis dahin auch genau das geben wird: Geschäfte, Büros und Wohnungen.

"Interessenten werden abwägen", sagt Büllesbach. "Bei uns gibt es weniger Fläche, aber man ist näher dran an der Fußgängerzone." Konkurrenzkampf eben zwischen zwei Standorten in bester Innenstadtlage, an denen sich in den kommenden Jahren eine Menge ändern wird. Im April nächsten Jahres soll ein Architektenwettbewerb abgeschlossen sein. Dann wird man wissen, wie die Fassade an der Neuhauser Straße in Zukunft aussehen wird.

Zwölf national und international tätige Architekturbüros arbeiten bis dahin entsprechende Pläne aus, "von traditionell bis extrovertiert" reiche die Bandbreite der bisherigen Arbeiten der Büros. Für diesen Neubau sind dem Gestaltungsdrang freilich Grenzen gesetzt, die Innenstadt steht unter Ensembleschutz, große Experimente wird es nicht geben.

Neue Wege will der Bauträger hingegen bei der Nutzung des Standorts gehen. Einzelhändler werden auch im Neubau die wichtigsten Mieter sein. "Wir erwarten aus diesem Bereich drei bis fünf Hauptnutzer", sagt Jürgen Büllesbach. Bei großen Ketten herrsche schon reges Interesse daran, in diesem Gebäude eine Filiale zu eröffnen. Keinesfalls werde es eine quasi alleinige Nutzung durch einen Mieter so wie bis jetzt durch Karstadt geben - dazu sind die großen Warenhäuser zu tief in der Krise. Denkbar sei eine "verschachtelte" Aufteilung: Dass sich also einzelne Läden auch einmal über zwei oder drei Stockwerke erstrecken - niemals aber auf der kompletten Grundfläche von 5000 Quadratmetern.

Auf die insgesamt 25.000 Quadratmeter Fläche in Erdgeschoss und vier Obergeschossen wird sich also eine ganze Reihe von Geschäften verteilen. Somit soll es ein Stockwerk weniger geben als im heutigen Gebäude aus den sechziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts. Das ist ein Tribut an veränderte Anforderungen an einen solchen Bau: "Etwas erdrückend" wirkten die niedrigen Decken in den heutigen Karstadt-Räumen, in Zukunft brauche man mehr "lichte Höhen", sagen die Bauträger.

Von dieser Erkenntnis werden auch andere Firmen profitieren, die in dem Komplex Büroräume beziehen sollen. Wenn die Stadt mitspielt, wird es überdies auch eine ganze Reihe von Privatwohnungen geben. "Bis zu 20 Prozent der Fläche" könne man womöglich dafür gestalten. Dazu muss die Stadt allerdings den Bebauungsplan entsprechend ändern, nach bisherigem Stand dürfte es höchstens eine Dienstwohnung für den Hausmeister geben.

Sollten die Wohnungen gebaut werden, werden diese der Lage entsprechend teuer sein. Der Bauträger will die Wohnungen - gedacht ist an einen Mix aus kleineren und größeren Einheiten - nicht etwa verkaufen, sondern selbst vermieten. "Hochwertig, aber kein absoluter Luxus", gibt Jürgen Büllesbach als Maßgabe vor. Absolute Luxuswohnungen ließen sich über das Vermieten nicht finanzieren. Münchens teuerste Wohnungen, wie sie derzeit im ehemaligen Heizwerk der Stadtwerke an der Müllerstraße entstehen, werden denn auch zum Verkauf an besonders Wohlhabende gebaut.

Man verfolge für den Bau einen "ganzheitlichen Ansatz", hieß es. So soll das Gebäude einerseits sehr energieeffizient sein, damit die Betriebskosten für die Mieter niedrig bleiben und nicht schon nach wenigen Jahren wieder weitere Investitionen für einen besseren Standard nötig sind. "Wir wollen aber auch nicht alles dem Energiethema unterordnen", sagt Büllesbach. Es gehe darum, dass Kunden, Mitarbeiter und mögliche Bewohner sich wohl fühlten - ein Zustand, der sich nach Ansicht des Geschäftsführers bei manchem modernen Gebäude, das besonders energiesparend ist, nicht unbedingt einstelle.

Ein Jahr lang soll den Plänen zufolge der Abriss des bestehenden Gebäudes dauern, wenn die Karstadt-Filiale Ende Dezember 2010 ihren Betrieb eingestellt hat. Bis Ende 2013 bleiben den Verantwortlichen dann genau zwei Jahre, um ihre Pläne umzusetzen.

(SZ vom 16.10.2009/sonn)