Wie in den Sechziger- und Siebzigerjahren des vergangenen Jahrhunderts steht der Landkreis wieder an der Schwelle zu einem Umbruch, was das Bauen sowie die Siedlungs-, Arbeits- und Lebensformen anbelangt. Zogen damals viele Münchner ins Brucker Umland, geschah das, weil sie ihrer Stadtwohnungen überdrüssig waren und ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit eigenem Garten im Grünen bevorzugten. In den kommenden Jahrzehnten wird dieses inzwischen auf ein Reihenhaus mit bescheidenen, winzigen Grundstücken geschrumpfte Wohnmodell auslaufen. An Grenzen stößt es schon jetzt, weil es nicht genug Bauland gibt, der Siedlungsdruck enorm ist, die Preise explodieren und der Landkreis infolge der Trennung von Arbeit und Wohnen vor dem Verkehrsinfarkt steht. Dem soll mit einem Masterplan begegnet werden.
An einer solchen "Struktur- und Potenzialanalyse" arbeiten bereits seit neun Monaten Planungsbüros, Wissenschaftler der TU München, 16 Kommen und das Landratsamt mit, aber bei öffentlichen Workshops auch interessierte Bürger. Das geschieht mit der Vorgabe, Kommunalpolitikern und Planern Anleitungen für die Entwicklung an die Hand zu geben. Eine Ahnung von dem, was herauskommen könnte, haben am Dienstag der Stadtplaner Andreas Garkisch (03 Architekten), Landrat Thomas Karmasin (CSU) und Bürgermeister Michael Schanderl, der Kreisvorsitzende des Gemeindetags, bei einer Pressekonferenz im Landratsamt vermittelt.
Der Herausforderung besteht darin, diesen Strukturwandel, also den Transformationsprozess in den Großgemeinden vom Wohnen im eigenen Häuschen mit eigenem Gärtchen in Mehrfamilienhäuser so zu gestalten, dass trotzdem Identität und Lebensqualität des Landkreises erhalten bleiben. Gemeinden und Städte wie Gröbenzell und Germering, die überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern bestehen, wird es laut Garkisch in absehbarer Zeit hier nicht mehr geben. Es geht also darum, einerseits die Weiterentwicklung zu ermöglichen und andererseits das Gewachsene und prägende Landschaften wie Amperauen und die Flusslandschaft der Maisach ebenso zu erhalten wie das weitgehend intakte bäuerliche Kulturland der westlichen Landkreisgemeinden. Garkisch definiert die Landkreisfläche neu. In bebauten Bereichen wird unterschieden zwischen Kernzonen, in denen es die Identität des Orts zu bewahren gilt. Andere Zonen dienen der Innenentwicklung bebauter Gebiete, also der favorisierten Verdichtung im Bestand. Dazu kommen Bereiche mit einem moderaten Entwicklungsspielraum zur Abrundung des Wohnens, des Wohnens und Arbeitens sowie die klassischen Gewerbegebiete mit einem gewissen Potenzial. Gewerbegebiete, für die Kommunen wie gehabt großzügig Flächen ausweisen und an Interessenten vergeben, die meist Logistiker sind, gelten nicht als Zukunftsmodell. Laut dem Stadtplaner passen zum Landkreis wissensintensive Dienstleistungen mit gut ausgebildeten und gut bezahlten Akademikern und entsprechendem Fachpersonal. Der Vorteil solcher Arbeitgeber besteht darin, dass sie keine großen Flächen benötigen und solche Verkehrs- und S-Bahnknoten bevorzugen, auf die sich die Entwicklung sowieso konzentrieren soll.
Das Bild vom Geschosswohnungsbau sollte nicht abschrecken. Es geht nicht um Münchner Maßstäbe, sondern um kleinere, den örtlichen Gegebenheiten angemessene Mehrfamilienhäuser. Verdichtung wird als Chance gesehen, prägnante Ortsbilder zu schaffen. Sinkt die Zahl der Landkreisbewohner mit Garten, nimmt der Bedarf an Freizeitflächen zu. Was dazu führt, dass die Freiflächen zwischen Puchheim, Eichenau, Gröbenzell und Olching als zusammenhängender Park definiert werden - mit Bauern als Landschaftspflegern.