Vermietung Ständig neue Nachbarn

Wirkliche Ferienwohnungen mitten im reinen Wohngebiet sind dem Gesetz zufolge nicht zulässig.

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Verwaltungsgericht stuft wochen- oder monatsweise buchbare Wohnungen nicht als illegale Ferienvermietung ein, mahnt aber eine Genehmigung an

Von Ariane Lindenbach, Fürstenfeldbruck

WG-Zimmer für 600 Euro, Kapitalanleger, die nach "lukrativen Anlageobjekten" im Münchner Speckgürtel suchen oder die stark zunehmende Obdachlosigkeit - solche Phänomene stehen für die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt. Die Mieten und Immobilienpreise erreichen ungeahnte Höhen. Manche Menschen versuchen, an der Entwicklung zu verdienen, etwa indem sie Zimmer oder Wohnungen an Feriengäste vermieten. Städte wie Berlin haben diese Zweckentfremdung bereits untersagt. In Bayern indes braucht man ohnehin eine Baugenehmigung, wenn man eine normale Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchte. Das machte der Münchner Verwaltungsrichter Johann Oswald bei einer Verhandlung in Fürstenfeldbruck deutlich.

Die Richter der elften Kammer waren in den Landkreis gekommen, weil die Stadt Fürstenfeldbruck einer Frau die Nutzung ihres Hauses zur Vermietung an Feriengäste untersagt hatte. Anlass für das Verfahren war eine Änderung des Bebauungsplans hin zu einem allgemeinen Wohngebiet, die der Stadtrat 2014 beschlossen hatte. 2015 bekam die Bruckerin dann Post von der Stadt, Inhalt: die Nutzungsuntersagung für die Vermietung ihrer Räumlichkeiten als Ferienwohnung. Dagegen hatte die Frau geklagt. Tatsächlich genügt es, den Namen der Beklagten und "Fürstenfeldbruck" in eine Suchmaschine im Internet einzugeben, schon erscheint eine Seite, auf der mit ansprechenden Bildern, Grundriss und Angeboten wie Leihfahrrädern recht professionell diverse Ferienwohnungen von der Frau angeboten werden.

Beim sogenannten Augenscheintermin in einem Wohngebiet im Westen von Fürstenfeldbruck verschaffen sich die Prozessbeteiligten - mit Richtern, Protokollführerin, Klägerin, Vertretern von Stadt und Presse ein Dutzend Personen - ein Bild von der Situation vor Ort. Das heißt, das Grüppchen spaziert diskutierend und teils mit Plänen in den Händen durch das Viertel, um einen Gesamteindruck zu gewinnen. Der lautet in diesem Fall sehr eindeutig: "Augenscheinlich reine Wohnhäuser", so Oswald. Nicht störendes Gewerbe sei aber auch im allgemeinen Wohngebiet erlaubt, ergänzt Oswald. Und bejaht die Frage der Klägerin, dass im Protokoll der EDV- und Mangelservice der Nachbarn aufgenommen wurde. Ferienwohnungen hingegen hätten wegen der permanenten Fluktuation der Gäste in einem Wohngebiet nichts zu suchen. "Eine Ferienwohnungsnutzung ist etwas anderes als eine reine Wohnnutzung", ständig wechselnde Nachbarn müsse niemand ertragen, erläutert er der Beklagten.

Die kleine Gruppe betritt auch das fragliche Haus der Bruckerin, eine Doppelhaushälfte. Vom Dachgeschoss über den ersten Stock und das Erdgeschoss geht es in den Keller. In allen Etagen das gleiche Bild, wie der Richter konstatiert: "Die Wohnung ist möbliert, sieht nicht bewohnt aus." Im Dachgeschoss habe sie die Wohnung für sechs Monate an vier Arbeiter vermietet, für die anderen Wohnräume suche sie Mieter, auch kurzfristig, sagt die Besitzerin. Allerdings solle eine der drei Wohnungen nun dauerhaft vermietet werden".

"Nach unserem Ansehen ist das keine typische Ferienwohnung-Vermietung", erklärt Oswald. Immerhin vermiete die Frau offenbar eher über längere Zeiträume. Dennoch benötige sie eine Genehmigung der Stadt. Er empfiehlt der Beklagten, einen Bauantrag auf Nutzungsänderung zu stellen - und erreicht im Gespräch mit dem Vertreter der Stadt, dass das seitens der Kommune geforderte Zwangsgeld innerhalb des nächsten Monats nicht eingefordert wird. Dafür hat Oswald ein gewichtiges Argument: der Bebauungsplan, der das Verfahren überhaupt ins Rollen gebracht hat, ist wegen eines Formfehlers ungültig. Nun hat die Bruckerin einen Monat Zeit für den Bauantrag. Wie der Stadtrat entscheidet, steht freilich auf einem anderen Blatt.