Nach sechs Stunden Fahrt kreuz und quer durch den Landkreis zuckelt der Bus im gleißenden Licht der Novembernachmittagssonne auf einer Anhöhe oberhalb von Kottgeisering langsam vor sich hin. Die Straße ist eng und kurvig. Eigentlich dürfte der Bus hier überhaupt nicht fahren. Es stellt sich das Gefühl ein, angekommen zu sein. Man möchte nur noch aussteigen und den grandiosen Ausblick genießen. Zu Füßen liegt der Ammersee. Der Blick schweift über Andechs zum Panorama des Ammergebirges. Sollte das Paradies im Landkreis liegen, müsste das hier auf dieser Anhöhe sein. Kein Wunder, dass sich diesen Ort, in dem man von jedem Haus aus zumindest ein Stück von diesem Panorama genießen kann, etwa vier bis fünf Nobelpreisträger zum Wohnen ausgesucht haben. Das berichtet Bürgermeisterin Sandra Meissner, der Busgesellschaft aus Kommunalpolitikern und Planern.
Auf drei Routen geht es einen Tag lang in wechselnder Busbesetzung von Germering im Osten bis nach Althegnenberg im Westen durch sechzehn Kommunen. Gesammelt werden Eindrücke für eine "Struktur- und Potenzialanalyse des Landkreises". Es sollen aber auch Problembereiche und Highlights wie in Kottgeisering in Augenschein genommen werden, um in dem interkommunalen Projekt später festzulegen, wo sich der Landkreis in Fortsetzung des Leitbildprozesses auf welche Art entwickeln soll und was unbedingt zu erhalten ist. Die Bürgermeister halten sich nicht immer an diese Vorgabe, manche, wie der Allinger Rathauschef Frederik Röder geben den launigen Fremdenführer und erinnern daran, damit als Student Geld verdient zu haben.
Nicht so die Bürgermeisterin von Kottgeisering. Was Sandra Meissner erzählt, ist ernst gemeint und passt nicht zu dem grandiosen Landschaftsbild. Es ist ernüchternd. Weitere Nobelpreisträger haben, das ist die Quintessenz ihrer Erläuterungen, wohl kaum noch eine Chance, sich in ihrer Gemeinde anzusiedeln. Das Kottgeiseringer Paradies ist voll. Es gibt schlicht keinen Platz mehr. Es gibt nicht nur keine Bauplätze, sondern auch nicht die geringste Chance, neues Bauland oder ein Gewerbegebiet auszuweisen. Dafür sind die Häuser in die Bilderbuchlandschaft eingebettet, die Bebauung grenzt überall an Landschafts- und Naturschutzgebiete mit einem absoluten Bauverbot an. Das ist der eigentliche Grund, weshalb sich der am Hügel über dem Ampermoos gelegene Ort so erhalten hat, wie er über Generationen gewachsen ist. Weil zudem viele der alten Villen und Bauernhäuser unter Denkmalschutz stehen und gut gepflegt sind, sind die Freiräume dazwischen geblieben, was sie immer waren: Freiräume. Was Planer Innenverdichtung nennen, also auf jedem Grundstück ein oder zwei weitere neue Häuser zu platzieren, ist hier unterblieben. Meissners Problem ist: Was macht eine Gemeinde, die der nächsten Generation außer der Übernahme des Elternhauses keine Möglichkeit bieten kann, hier wohnen zu bleiben? Und wie soll die Bürgermeisterin ihre Ausgaben finanzieren, wenn Gewerbesteuereinnahmen fast ganz ausbleiben, weil es kein Gewerbegebiet gibt?
Wer am Vormittag noch den Germeringer Oberbürgermeister Andreas Haas bedauerte, weil die mit bald 40 000 Einwohnern größte Stadt im Landkreis laut dem OB nur noch ein Entwicklungspotenzial von 4000 bis 5000 Einwohner hat, sieht die Probleme der Kottgeiseringer Bürgermeisterin nun mit ganz anderen Augen. Was ist schlimmer, überhaupt nicht wachsen zu können oder nur noch mäßig? Haas verfügt mit dem Kreuzlinger Feld an der Kreuzlinger Straße zudem noch über eine rund 100 000 Quadratmeter große Baulandfläche, auf der irgendwann Häuser für etwa tausend Bewohner errichtet werden sollen. Wie Haas noch am Vormittag bei der Fahrt durch Germering vorträgt, sei es durch Nachverdichtung, also durch eine zusätzliche Bebauung im Innenbereich möglich, in den kommenden vier Jahren neuen Wohnraum für rund 4000 Personen zu schaffen. Und in der Stadt Germering gibt es noch weit über 100 000 Quadratmeter Ackerland, das als Gewerbeflächen genutzt werden kann. Wie das Gelände am Kreuzlinger Weg befinden sich alle diese Grundstücke und weiteres Bauland in Privatbesitz. Da die Stadt keinen Baugrund hat, liegt es allein in der Hand von Grundeigentümern und Investoren, wann gebaut wird. Kein Wunder, dass sich der Stadtrat darauf konzentriert, das Zentrum zwischen Kleinem Stachus, Bahnhof und Stadthalle zu entwickeln. Das Zentrum ist schon mit dem neuen Kleinen Stachus städtischer geworden, es bekommt ein Gesicht und es gibt dort schon jetzt Freiräume und Bereiche, die zum Verweilen einladen.
Kottgeisering ist nicht das einzige Highlight zum Wohnen. Intimer und abgeschlossen, aber von der Anmutung ähnlich einladend, präsentiert sich mitten in Adelshofen der Dorfanger, den die Gemeinde samt den Klostergebäuden aus dem Besitz des aufgelösten Klosters erworben hat. Beim Anblick der Wiesen und des Kirchturms ist es überflüssig auszusprechen, dass so eine Fläche unbedingt zu erhalten ist. Nach 169 Jahren verließen die Schwestern Adelshofen. Es wäre eine Sünde, den Ort zuzubauen, an dem sie lebten und von dem der Blick vom Anger Richtung Nordwesten über sanfte Hügel schweift. Das sieht auch Zweiter Bürgermeister Johann Siebenhütter so, der von einem Kleinod spricht. Allerdings mit einer Einschränkung. Im Randbereich des Kleinods möchte die Gemeinde Wohncontainer für Asylbewerber aufstellen. Unmittelbar neben der 20 000 Quadratmeter großen Fläche des Kreislehrgartens liegt in Adelshofen das künftige Baugebiet Am Lichtenberg, auf dem auf rund 16 000 Quadratmetern 30 Häuser entstehen sollen. Adelshofen leistete sich vor 20 Jahren den Luxus, anstelle von Bauplätzen eine öffentliche Einrichtung für den gesamten Landkreis zu schaffen.
Wie Adelshofen verfügt auch Eichenau im Ortszentrum über einen grünen Dorfanger, den hier die Schutzengelkirche dominiert. Wenn es in Dörfern größere Freiflächen gibt - auch das lehrt die Rundfahrt -, dann sind das oft Kirchengrundstücke, die nicht bebaut werden durften. In allen Großgemeinden im Osten diskutieren die Kommunalpolitiker über die Gestaltung ihrer Orts- oder Stadtzentren, die Identität und mehr Lebensqualität bringen sollen. Eichenau hat diesen Prozess hinter sich. Es schuf sich mit dem weiträumigen Platz zwischen Schule, Rathaus und Kirche ein einlandendes Zentrum ohne eine Ansammlung von Geschäften und übernahm damit eine Vorreiterrolle im östlichen Landkreis. Wie Bürgermeister Hubert Jung im Vorbeifahren berichtet, plant die 12 500-Einwohner-Gemeinde mit einem Bevölkerungszuwachs von 2500 Personen durch Innenverdichtung. So die Beschlusslage. Diese Begrenzung dient dem Erhalt des Gartenstadtcharakters. Ebenso wie die Vorgabe, zwischen öffentlichem Straßenraum und Wohnbauten einen fünf Meter breiten Bereich unbebaut zu lassen. Mit dem Ergebnis, dass Eichenau im Vergleich mit anderen Großgemeinden strukturiert und geordnet und damit gefälliger und ansprechender wirkt.
Als auf ehemaligem Staatsgrund das Pflegeheim entstand und die Gemeinde nebenan im Gegenzug Baugrund für Staatsbedienstetenwohnungen auswies, stellte Eichenau Bedingungen, die das ganze Quartier um den Bahnhof aufwerten. Der Freistaat musste 10 000 Quadratmeter für Grünflächen abtreten. Auf der Nordseite des Bahnhofs, also zwischen den Bahngleisen und dem Gut Roggenstein liegen Felder, die Bürgermeister Jung, wie er sagt, wegen der Nähe zur S-Bahn gerne als Bauland ausweisen möchte. Sein Problem, er müsste auf Emmeringer Flur, also interkommunal planen. Wie der später zugestiegene Emmeringer Bürgermeister Michael Schanderl auf Nachfrage erklärt, hätte er gegen ein solches Vorhaben nichts einzuwenden. Nur müsste die Technische Universität das Gelände verkaufen.
Sollte die TU das Gut aufgeben, was die drei Gemeinden Eichenau, Emmering und Olching hoffen, hätten die Gemeinden ein riesiges Entwicklungspotenzial. Interne Absprachen dazu gibt es bereits. Das wäre aber nicht das einzige Großprojekt, in dem mehrere Kommunen kooperieren und damit Neuland beschreiten müssen. Mit Wohnungen für 5000 Menschen im Fliegerhorst, die im Idealfall dort in neuen Gewerbegebieten einen Arbeitsplatz finden, rechnet die Stadt Fürstenfeldbruck. Allerdings überplant sie die Ende des Jahrzehnts frei werdende Kaserne nicht allein, sondern zusammen mit den Nachbarn Maisach, Emmering und Olching.
Nur ist etwas Unvorhergesehenes dazwischengekommen. Viele der Menschen, die erst in einigen Jahren hier wohnen sollten, sind schon da. Sie leben in der Erstaufnahmeeinrichtung der Regierung von Oberbayern in der ehemaligen Luftkriegsschule. Und ein Teil von ihnen benötigt nach der Anerkennung als Asylbewerber Wohnungen, die es im Landkreis nicht gibt. Andeutungen ist zu entnehmen, dass diese auf dem Kasernengelände entstehen könnten. Laut Kreisbaumeisterin Reinlinde Leitz würde sich der Landkreis beteiligen, sollte es die Option geben, hier Mietwohnungen zu schaffen, beispielsweise auch für Mitarbeiter des öffentlichen Dienstes. Der Fürstenfeldbrucker Stadtbaurat Martin Kornacher weist darauf hin, dass dazu erst noch politische Prioritäten gesetzt werden müssten. Diskutiert wird auch über Geschosswohnungen, die das Gelände zum BMW-Fahrsicherheitszentrum auf der alten Startbahn abschirmen könnten. Und es wird angesprochen, dass der Fliegerhorst wohl der einzige Ort im Landkreis ist, an dem relativ schnell viel Wohnraum zur Linderung der Wohnungsnot zu schaffen sei.
Modellcharakter für den Landkreis könnte das Kasernengelände noch in einem anderen Zusammenhang bekommen. Bei schon jetzt vier beteiligten Kommunen lassen sich die Planungsprobleme nur meistern, wenn sich die Beteiligten intern auf Gewinn- und Verlustrechnungen mit einem Flächenaustausch einigen können. Gemeinsam zu planen, kann also für jeden Beteiligten von Vorteil sein. Noch etwas stellt Kornacher angesichts des über 200 Hektar großen Kasernengeländes klar, das wie ein riesiger Park mit darin verteilten Gebäuden wirkt: Bevor neue Gebäude errichtet werden, solle der Bestand genutzt werden. Sonst entstünden neue Häuser mit leeren Altbauten dazwischen.
Ein weiterer Zwiespalt wird erkennbar, als der Maisacher Bürgermeister Hans Seidl die Vorgaben des Gemeinderats zur Entwicklung erläutert. Die Gemeinde mit rund 13 400 Einwohnern verfügt über die größte Fläche im Landkreis. Mit 350 Quadratkilometern ist Maisach etwas mehr als fünfzigmal so groß wie Gröbenzell. Trotzdem will die im Hügelland mit schönen Anhöhen gelegene Kommune im Jahr nur um ein Prozent wachsen. Obwohl sich auch die bäuerlich geprägten ländlichen Ortsteile zu Wohnorten wandeln, soll dort laut Seidl nur Baugrund für die "Nachgeborenen" ausgewiesen werden. Auch wenn nun vermehrt Flüchtlinge Wohnungen beanspruchen, beharrt der Bürgermeister auf der Beschränkung. Werden für anerkannte Asylbewerber mehr Geschosswohnungen gebraucht, dann sollen in Maisach im Gegenzug eben die Baugebiete verkleinert werden.
Solche strikten Vorgaben gelten für Landsberied nicht. Aber auch hier herrscht, wie Bürgermeisterin Andrea Schweitzer erläutert, ein Mangel an Baugrund. Das Interesse der Landwirte, ihre Äcker zu veräußern, sei relativ gering. Deshalb entwickelten die Landsberieder ihre eigene Methode zur Schaffung von Bauland. Sie verlegten immer wieder mal den Sportplatz und bebauten den alten. Auch in Landsberied sind, wie in den meisten anderen ländlichen Orten auch, viele der Neubaugrundstücke klein. Viele Siedlungsstraßen im städtischen Osten und ländlichen Westen ähneln sich. Da die Landsberieder ihre Ruhe haben wollen, wurde gegen die Erweiterung des kleinen, zwischen dem Ort und der Staatsstraße gelegenen Gewerbegebiets erbittert gekämpft. Dabei liegt das Gewerbegebiet außerhalb des Orts und unterscheidet sich vom üblichen Gewerbegebietseinerlei wohltuend durch ansprechende Gebäude mit runden Dächern.
Geklotzt und nicht gekleckert wie in anderen Gemeinden wird in Olching. Nur dass die stark wachsende junge Stadt inzwischen den Schwerpunkt von der Wohnbebauung auf den neuen, irgendwann 50 Hektar großen Gewerbepark an der Bundesstraße 471 verlegt hat. Wie Stephanie Kulosa, die stellvertretende Leiterin des Bauamts zur Begründung anführt, soll damit ein Gleichgewicht zwischen Arbeiten und Wohnen erreicht werden. Damit spricht Kulosa ein generelles Strukturproblem des Landkreises an. Ob in den riesigen Hallen an der B 471 wirklich die zur Bevölkerung passenden Arbeitsplätze in größerer Zahl entstehen, darf bezweifelt werden. Hässliche Nutzbauten lassen sich gut verstecken. So liegt an der Straße zwischen Hörbach und Luttenwang mitten in einem kreisrunde, mit Bäumen bepflanzten Hügel gut verborgen etwas, was niemand gern sieht: eine Kläranlage.
Olching stampfte in den vergangenen Jahren östlich der Feursstraße mit dem Schwaigfeld einen kompletten Stadtteil aus dem Boden. Hier wird im letzten Bauabschnitt noch kleinteiliger gebaut als ursprünglich geplant. Anstelle von fünf Häuser stehen nun im letzten Bauabschnitt im Schwaigfeld auf einer Grundstücksparzelle eben sechs oder sieben, wird berichtet.
Zu bauen ist in Olching offensichtlich ein viel geringeres Problem als andernorts. Dafür erstickt die Stadt, die sich an beiden Seiten eines von Amper und Mühlbach begrenzten Grüngürtels erstreckt, im Zentrum im Verkehr. Die schwer zu lösenden Verkehrsprobleme führt Kulosa darauf zurück, dass Olching von drei parallel zur Amper verlaufenden Hauptverkehrsstraßen, der B 471, der Schloss- und Dachauer Straße sowie der Haupt- und Feursstraße erschlossen wird, zwischen denen es kaum Querverbindungen gibt.
Michael Schanderl, der Bürgermeister von Emmering, kann mit einem Motto für seine Gemeinde auftrumpfen das lautet: "dörfliche Identität mit städtischem Flair". Wie dieser Anspruch umgesetzt wird, führt Schanderl am 13 Hektar großen Neubaugebiet Leitenfeld-Schwabenberg vor. Hier sind 31 Prozent, also fast ein Drittel des Baugebiets, als öffentliche Flächen mit viel Grün und viel Platz zwischen den Häusern ausgewiesen worden. Luftiger zu bauen, sei der Unterschied zur Kreisstadt, in die die Gemeinde fast nahtlos übergeht. Aber auch in Emmering wurden wichtige Zonen wie der Bereich der Amper bebaut oder es steht mitten im Grüngürtel zwischen der Unteren Au und Emmering ein großer Supermarkt wie ein Fremdkörper. Was einem der Planer während der Fahrt auffällt: Im Landkreis stehen auffällig viele Discounter und Lebensmittelmärkte in Gewerbegebieten, die in den Zentren fehlen. Dafür gibt es dort wenig Gewerbe mit vielen Arbeitsplätzen. Und es wird diskutiert, wie anstelle uniformer Neubaugebiete solche entstehen, die Identität schaffen.
In Puchheim schränken regionale Grünzüge und Wasserschutzgebiete die Ausweisung von großzügigen Baugebieten ein. Deshalb findet auch hier Wachstum im Innebereich statt. Alte Einfamilienhäuser werden erweitert oder gleich durch mehrere ersetzt und es wird versucht, Gewerbebetriebe in ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäuden anzusiedeln. Am Beginn der Allinger Straße in Puchheim-Bahnhof ist noch erkennbar, das die Gemeinde ursprünglich ein Straßendorf war. Stadtrat Reinhold Koch spricht von städtischen Verhältnissen, von starken Kontrasten zwischen Einfamilienhäusern und Siedlungsschwerpunkten mit Hochhäusern wie in der Planie. Die Stadt verfügt inzwischen aber auch über einen Golfplatz. Wachsen will sie in den nächsten 15 Jahren um rund 5000 Einwohner.
Gröbenzell ist zwar von der Fläche her eine winzige Gemeinde und es ist fast alles bebaut, aber die Gemeinde verfügt über etwas, was andere nicht haben: Bauland. So gehören der Gemeinde allein im künftigen Ortszentrum in der Bahnhofstraße 12 000 Quadratmeter mit einem relativ hohen Baurecht. Hier soll sich auch der Ort entwickeln. Im kleinen Hörbach, das eine eigene ländliche Künstlerszene hat, wird angesprochen, was unverzichtbar für eine gelungen Dorfentwicklung ist: eine funktionierende Dorfgemeinschaft, die sich für ihr Gemeinwesen einsetzt.