Ebersberg: Wohnen und warten

Gebaut wird im Landkreis, wie hier im Norden Poings, fleißig. Was allerdings oft fehlt, sind bezahlbare Wohnungen. (Foto: Christian Endt)

Auch im Landkreis Ebersberg ist der Mangel an günstigem Wohnraum groß. Ein Überblick

Der Landkreis wird immer voller, Ebersberg gilt selbst in der Zuzugsregion München als Wachstumsmeister. In den kommenden 15 Jahren, so eine Prognose des Statistischen Landesamtes, wird die Zahl der Einwohner um 17,4 Prozent zunehmen. Anfang der 2030er Jahre könnte der Landkreis damit rund 160 000 Einwohner haben. Die Folgen des Wachstums sind seit Jahren spürbar, die Grundstücks- und Mietpreise steigen besonders entlang der S-Bahnen auf immer neue Rekorde. Der Quadratmeter Bauland hat vielerorts schon die 1000-Euro-Marke überschritten, vermietet wird im westlichen Teil des Landkreises mittlerweile für deutlich über zehn Euro pro Quadratmeter. Problematisch wird dies besonders für Menschen mit niedrigem Einkommen; aber auch Normalverdienern fällt es immer schwerer, im Landkreis erschwingliche Wohnungen zu finden. Besonders bei vergünstigtem Wohnraum und Sozialwohnungen hält das Angebot längst nicht mehr mit der Nachfrage Schritt. Wie die Situation in den Landkreiskommunen ist und was diese tun, um der Wohnungsnot zu begegnen, ist im folgenden Überblick dargestellt.

Anzing

In der Gemeinde gibt es derzeit zwei Arten von vergünstigten Wohnungen, sagt Bürgermeister Franz Finauer. So verfügt die Wohnungsgenossenschaft Ebersberg über mehr als 40 Sozialwohnungen in Anzing, die Gemeinde hat das Belegungsrecht. Außerdem gibt es noch 39 kommunale Wohnungen. Diese sind zwar keine Sozialwohnungen, sagt Finauer, werden aber deutlich günstiger vermietet als am freien Markt. Zwischen 5,50 und 8,50 Euro beträgt dort die Miete pro Quadratmeter. Das Interesse ist groß, so der Bürgermeister. Wenn eine frei wird, gebe es eine Anzeige im Gemeindeblatt, pro Wohnung meldeten sich bis zu 15 Interessenten, auch aus umliegenden Gemeinden. Darum beteiligt sich Anzing auch am Kommunalunternehmen des Landkreises und will ein Grundstück am Feuerwehrhaus einbringen. Etwa 16 Wohnungen könnten dort entstehen, mit einem Baubeginn rechnet der Bürgermeister allerdings frühestens im kommenden Jahr.

Aßling

Die Ebersberger Wohnungsgenossenschaft besitzt in Aßling zwei Häuser mit insgesamt 13 Sozialwohnungen. Außerdem gibt es noch zwei Häuser der Gemeinde, die dortigen Wohnungen sind zwar günstig, aber nicht sozialgebunden, sagt der Geschäftsführer der Verwaltung Wilfried Graupe. Zuwachs könnte der soziale Wohnungsbau bekommen, wenn das Grundstück an der Glonner Straße entwickelt wird. Hier ist geplant, dass die Hälfte der Fläche in Gemeindebesitz sozialen Zwecken zugute kommt. Dies könnten Sozialwohnungen sein oder auch ein Einheimischenbauland. Möglich wäre auch, man überlässt das Grundstück der Genossenschaft oder dem Kommunalunternehmen des Landkreises zum Bebauen. Sehr bald wird dort allerdings nichts passieren, sagt Graupe, aktuell werde der Flächennutzungsplan überarbeitet, kommendes Jahr der Bebauungsplan erstellt, so dass wohl erst 2019 Baubeginn sein könnte.

Baiern

Auf den ersten Blick ist die Situation in der Gemeinde hervorragend. Es gibt zwar eine Warteliste - "aber da steht zurzeit niemand drauf", kann Bürgermeister Sepp Zistl (Wählergemeinschaft Einigkeit) berichten. Die Sache hat allerdings einen Haken: Gleichzeitig gibt es nämlich gar keine Wohnungen, für die die Gemeinde das Belegungsrecht hätte. Bis 2013 hatte die Gemeinde drei Wohnungen verbilligt vermietet. Seither hat es Zistl zufolge aber keinen Bedarf mehr gegeben. "Die überall im Speckgürtel steigenden Mieten sind auch hier draußen bei uns spürbar", sagt er. Das Thema günstiger Wohnraum könnte also bald wieder zurück auf der Tagesordnung sein. Das Wohnbau-Kommunalunternehmen des Landkreises würden Gemeinde wie Gemeinderat für attraktiv halten. "Um mitmachen zu können, sind wir aber auf gemeindliche Grundstücke angewiesen, die auch bebaubar sind", sagt Zistl. Es sei jedoch leider ein Trugschluss, dass es davon auf dem Land besonders viele gibt. "Aber wir sind da hinterher!"

Bruck

Kein Zimmer frei ist derzeit in Bruck, die kleine Kommune verfügt laut Bürgermeister Josef Schwäbl weder über Sozial- noch über Gemeindewohnungen. Dies zu ändern "haben wir schon ins Auge gefasst", sagt der Bürgermeister, allerdings fehle ein geeignetes Grundstück. Darum könne man sich momentan auch nicht am Kommunalunternehmen des Landkreises beteiligen, "ohne Grundstück kann man eben nicht bauen".

Ebersberg

Die Kreisstadt verfügt über vergleichsweise viele Sozialwohnungen, das liegt auch daran, dass hier die Wohnungsgenossenschaft eines ihrer ersten Projekte umsetzte. Im Jahr 1951 war das, 18 Wohnungen sind damals am Kurt-Rohde-Platz entstanden, um die Wohnungsnot nach dem Krieg etwas zu lindern. Mittlerweile gibt es in der Kreisstadt 163 Wohnungen der Genossenschaft, auch die Wasserburger Wohnungsgenossenschaft, die gemeinnützige Siedlungsgesellschaft Oberbayerische Heimstätte sowie das Katholische und das Evangelische Siedlungswerk haben Sozialwohnungen in Ebersberg gebaut. Nicht alle sind noch in der Sozialbindung, sagt Bürgermeister Walter Brilmayer. Aber auch bei manchen Wohnungen ohne Bindung hat die Stadt weiter das Belegungsrecht, kann also "mitreden, wer einzieht", wie der Bürgermeister sagt. Aktuell sind es knapp 200 Wohnungen. Und vielleicht steigt deren Zahl bald deutlich. Die Stadt verhandelt aktuell über den Ankauf eines Areals für sozialen Wohnungsbau. Wo dieses liegt, will man bei der Stadt vor Abschluss der Verhandlungen nicht verraten, klarer ist dagegen bereits der Umfang des Projekts. Laut Brilmayer könnten dort zwischen 50 und 100 Sozialwohnungen entstehen.

Egmating

"Es ist schwer, hier eine Wohnung zu bekommen", sagt Egmatings Bürgermeister Ernst Eberherr, "wir sind schon im Speckgürtel." Darum zahlt die Gemeinde Zuschüsse für Wohnungsmieten an Bedürftige. Sozialwohnungen gibt es von der Ebersberger Genossenschaft, sie besitzt fünf davon in der Gemeinde. Auch diese selbst hat einige Wohnungen, etwa im Rathaus, diese werden aber derzeit als Obdachlosenunterkunft für Flüchtlinge genutzt. Wenn die Schule aufgestockt wird, sollen weitere fünf bis sechs Wohnungen entstehen, sagt der Bürgermeister. Ein Grundstück für das Kommunalunternehmen des Landkreises wird die Gemeinde aber wohl nicht zur Verfügung stellen, "das machen wir selber". Entweder wie bei der Schule oder über verbilligtes Bauland. Hier gilt in der Gemeinde, wer neues Baurecht bekommt, tritt ein Drittel seines Grundstücks an die Kommune für soziale Zwecke ab.

Emmering

Sozialwohnungen sucht man in der Gemeinde vergebens. Auch kommunale Wohnungen sind kaum vorhanden, "weniger als fünf" gebe es im Gemeindegebiet, sagt Wilfried Graupe von der Verwaltungsgemeinschaft Aßling, zu der Emmering gehört. Diese sind über das gesamte Gemeindegebiet verteilt, etwa in der Gemeindekanzlei. Es gebe Überlegungen, das Areal des alten Feuerwehrhauses für bezahlbares Wohnen zur Verfügung zu stellen, hier könnte das Kommunalunternehmen des Landkreises zum Zuge kommen.

Forstinning

Sozialwohnungen gibt es in der Gemeinde insgesamt sieben Stück, alle in einem Haus der Wohnungsgenossenschaft Ebersberg. Dazu kommen noch einige Gemeindewohnungen, etwa zehn seien es laut Bürgermeister Rupert Ostermair. Diese werden zwar nicht als Sozialwohnungen, aber doch unter dem Marktpreis vermietet. Außerdem will die Gemeinde in den kommenden Jahren ihren Bestand an Wohnungen ausbauen, wann und wo das neue Haus entstehen und wie groß es wird, sei aber noch nicht entschieden. Eher keine Option ist laut Ostermair die Beteiligung am Kommunalunternehmen des Landkreises, Grund ist die geplante sehr einfache Bauausführung der Wohnhäuser.

Frauenneuharting

Ein paar wenige Gemeindewohnungen gibt es in der kleinen Kommune, etwa im Schulhaus und im alten Lehrerwohnhaus, sagt Wilfried Graupe von der Verwaltungsgemeinschaft Aßling. Sozialwohnungen indes gibt es gar keine in Frauenneuharting, aktuell stehen auch keine Pläne an, dies zu ändern.

Glonn

Sehr gerne würde Glonn sich an dem neuen landkreisweiten Kommunalunternehmen beteiligen, sprich darüber zu günstigen Konditionen Wohnraum für Geringverdiener schaffen - "aber noch fehlt uns leider ein Grundstück", sagt Bürgermeister Josef Oswald (CSU). Er werde allerdings auf jeden Fall weiter suchen. Bislang gibt es in der Gemeinde zwei Gebäude mit insgesamt etwa zehn Genossenschaftswohnungen, Sozialwohnungen hingegen sucht man in Glonn vergebens. Die Gemeinde selbst besitzt laut Oswald drei Wohnungen, die günstig vermietet seien. Darüber hinaus vergibt die Kommune, je nach Verfügbarkeit, immer wieder Baugrundstücke im Einheimischenmodell, in den vergangenen zwei Jahren hat der Bürgermeister fünf davon gezählt. "Davor waren es mehr, aber da war der Bedarf offenbar gar nicht so groß, sodass manche dann sogar auf dem freien Markt verkauft wurden." Das mag auch daran gelegen haben, dass hierzulande Bauland selbst im Einheimischenmodell teils immer noch ziemlich teuer ist. Die zwei Parzellen für jeweils ein Einfamilienhaus etwa, die 2015 südlich des Ortsteils Wetterling vergeben wurden, waren im Marktschreiber für jeweils rund 300 000 Euro ausgeschrieben.

Grafing

Billiger Wohnraum ist in Grafing so selbstverständlich auf der Agenda, dass das niemand in Frage stellt. Wäre ja auch geradezu fahrlässig: Zwischen 50 und 70 Anfragen stehen momentan auf der Warteliste im Rathaus in etwa, sagt Stadtkämmerer Christian Bauer. Und das, obwohl Grafing reichlich vergünstigte Wohnungen zur Verfügung stellt. Bei 47 Wohnungen ist die Stadt selbst die Eigentümerin. Bei 123 weiteren liegt das Belegungsrecht beim Rathaus. 20 sollen zeitnah hinzukommen: Dazu hat die Stadt das Grundstück Kapellenstraße 6 in das Kommunalunternehmen des Landkreises eingebracht. Dort wird mittlerweile gebaut, im April sollen die ersten Mieter einziehen. Für eine Ein-Zimmer-Wohnung sind rund 25 Quadratmeter vorgesehen, bei zwei Zimmern ungefähr 45 Quadratmeter und bei drei Zimmern etwa 65 Quadratmeter. Die Mieten sind so bemessen, dass sie Zins, Tilgung und Bewirtschaftung decken. Nach 20 Jahren soll der Kredit dank einer besonders günstigen Bauweise getilgt sein.

Hohenlinden

An Sozialwohnungen gebe es derzeit etwa 30 Wohneinheiten, sagt Hohenlindens Bürgermeister Ludwig Maurer. "Wir haben einen gewissen Bestand", so Maurer, "das funktioniert bisher sehr gut." Zudem habe die Gemeinde gerade einen Wohnkomplex für ältere Personen auf der Abtwiese realisiert, das Seniorenwohnen Hohenlinden. "Weitere Sozialwohnungen sind aktuell nicht geplant", sagt Maurer. Auch Genossenschaftswohnungen seien keine geplant. Maurer steht eventuellen Projekten allerdings positiv gegenüber: "Sobald wir da eine Möglichkeit hätten, würde ich mich da beteiligen." Des weiteren seien erst kürzlich drei Parzellen auf der Abtwiese als Einheimischenbauland vergeben worden. "Wir planen mit zehn bis zwölf weiteren Parzellen an der Verlängerung der Buchenstraße", so Maurer, "da sind wir gerade in der Vergabe. Dort soll ebenfalls Seniorenwohnen entstehen."

Kirchseeon

In Kirchseeon gibt es etwa 60 Sozialwohnungen in Gemeindebesitz, weitere 30 gehören der Ebersberger Wohnungsgenossenschaft. In den kommenden Jahren sollen auch die Gemeindewohnungen nach und nach Genossenschaftswohnungen werden, sagt Bürgermeister Udo Ockel. Hintergrund ist, dass die Wohnungen der Kommune aus den 1960er Jahren nicht mehr dem Standard entsprechen, so sind sie etwa nicht barrierefrei und auch der Energieverbrauch ist relativ hoch. Die ersten zwölf Sozialwohnungen hat die Genossenschaft bereits in Eglharting fertiggestellt, seit Oktober läuft der nächste Bauabschnitt in der Siedlerstraße in Kirchseeon. Dort will man auch etwas verdichten, statt bisher zwölf sollen es 14 Wohnungen werden. Andere Sozialbauprojekte habe man derzeit allerdings nicht, auch eine Beteiligung am Kommunalunternehmen des Landkreises stehe nicht an, so Ockel, "wir haben einfach keine Grundstücke".

Markt Schwaben

In der Marktgemeinde besteht so viel sozialer Wohnraum wie in kaum einem anderen Ort im Landkreis. 263 Wohnungen verteilt auf 13 Gebäude bieten Platz für Menschen, die sich im Münchner Umland keinen Wohnung zu den üblichen Marktpreisen leisten können. Diese günstigen Wohnungen stellt allerdings nicht die Gemeinde selbst zur Verfügung, stattdessen besitzt das katholische Siedlungswerk 93 und die Wohnungsgenossenschaft Ebersberg 170 Wohnungen. Der Preis für einen Quadratmeter liegt zwischen 5,70 und 7,50 Euro. Die Gemeinde würde zwar gerne weiterhin sozialen Wohnraum fördern, doch dazu fehlt ihr schlichtweg der Baugrund. "Wir haben keine gemeindlichen Flächen, wo wir bezahlbaren Wohnraum schaffen könnten", so Bürgermeister Georg Hohmann (SPD). Markt Schwaben ist zwar eine der bevölkerungsreichsten, aber auch flächenärmsten Gemeinden im Landkreis.

Moosach

In Moosach gibt es zwar schon ein wenig Zuzug, allerdings nicht so stark wie in anderen Gemeinden. "Das hält sich bei uns in Grenzen", sagt Bürgermeister Eugen Gillhuber. Sozialwohnungen seien daher keine geplant. Was allerdings geplant ist, ist ein Projekt mit der Wohnbaugesellschaft des Landkreises und der Kommunen. "Wir haben ein Grundstück eingebracht", so Gillhuber, das Kommunalunternehmen bebaue das dann. Bis zu zehn Wohnungen könnten auf diese Weise entstehen, Baubeginn soll schon im Jahr 2018 sein. Einheimischenbauland ist derzeit hingegen keines ausgeschrieben. "Aber es gibt Bestrebungen", so Gillhuber, "wir sind mit verschiedenen Grundstückseigentümern im Gespräch." Konkretere Planungen gebe es aber bisher noch nicht.

Oberpframmern

Für akute Notfälle hat die Gemeinde zwei Wohnungen, sagt Bürgermeister Andreas Lutz, in einer davon lebt derzeit eine Flüchtlingsfamilie. Sozialwohnungen gibt es dagegen in Oberpframmern keine, allerdings "sind wir im Gemeinderat gerade am Überlegen", wie man bezahlbaren Wohnraum schaffen kann. Dazu haben sich die Gemeinderäte bereits in Anzing und Markt Schwaben umgesehen, wo die Wohnungsgenossenschaft Ebersberg einige Häuser besitzt. Auch in Oberpframmern könnte die Genossenschaft aktiv werden, sagt Lutz, genau wie das Kommunalunternehmen oder die Gemeinde selbst. Entstehen sollen laut Bürgermeister etwa fünf Wohnungen, "zu große Bauten passen nicht in die Struktur der Gemeinde". Eine Schwierigkeit gebe es aber noch, so Lutz: "Wir suchen noch einen geeigneten Platz."

Pliening

Sozialwohnungen gibt es in Pliening nur wenige, sagt Bauamtsleiter Martin Schmidt-Roschow, sechs hat die Wohnungsgenossenschaft Ebersberg in Gelting die Gemeinde hat gar keine. Den Mangel will man in Pliening dennoch bekämpfen, so sind im Baugebiet Landsham Süd zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 16 Wohneinheiten geplant, einige davon sollen unter dem Marktpreis angeboten werden. Bei der geplanten Abrundung im Nordwesten Plienings will man ebenfalls günstigen Wohnraum schaffen, wenn auch keine Sozialwohnungen. Geplant ist, dass die Gemeinde bis zu 50 Wohnungen selbst baut und unter dem Marktpreis vermietet. Allerdings stehen die Überlegungen noch sehr am Anfang, vor 2019 dürften die Häuser nicht fertig werden.

Poing

Wer in Poing eine Sozialwohnung ergattern möchte, muss Geduld beweisen. Viel Geduld. "Oft dauert es mehrere Jahre, bis ein Bewerber von der Warteliste zum Zug kommt", erläutert Bürgermeister Albert Hingerl. Denn einen regelmäßigen Mieterwechsel gebe es nicht. Zum 1. Januar 2017 gab es laut Gemeindeverwaltung in Poing 177 Sozialwohnungen, für 62 davon gilt noch die verpflichtende Preisbindung. 60 Wohnungen seien eigentlich aus der Bindung schon herausgefallen, würden aber weiterhin nach sozialen Kriterien vergeben, so Hingerl. Und 55 Wohnungen unterlägen der einkommensorientierten Förderung. In diesem Sommer sind 19 weitere Sozialwohnungen hinzugekommen. 2018 ist bereits die Fertigstellung von 24 Wohnungen geplant, vor wenigen Wochen wurde Richtfest gefeiert. Allein für den ersten Bauabschnitt seien aber 200 Bewerbungen eingegangen, erläutert Hingerl. Ein großes Problem für die Errichtung von Sozialwohnung sei die Beschaffung geeigneter Grundstücke, "hier wäre die große Politik gefragt", so der Bürgermeister.

Steinhöring

Selbst besitzt die Gemeinde zwar keine Wohnungen, sagt Bürgermeister Alois Hofstetter. Aber es gibt 25 sozialgebundene Wohnungen vom katholischen Siedlungswerk. Für diese hat Steinhöring ein Belegungsrecht, wenn eine Wohnung frei wird, fragt das Siedlungswerk bei der Gemeinde nach berechtigten Nachmietern. Auf der Warteliste für Sozialwohnungen stehen meist drei bis vier Interessenten, sagt der Bürgermeister. Gerne würde sich Steinhöring auch am Kommunalunternehmen des Landkreises beteiligen, so Hofstetter, leider fehle im Moment ein geeignetes Grundstück. Längerfristig gebe es aber schon die Möglichkeit für das Kommunalunternehmen in der Gemeinde aktiv zu werden, wenn etwa ein neues Wohngebiet entsteht, könnte ein Teil davon mit günstigen Wohnungen bebaut werden.

Vaterstetten

In der größten Landkreiskommune gibt es vergleichsweise wenig Sozialwohnungen. Vaterstetten selbst besitzt 78 Wohnungen, 24 weitere gibt es in der Gemeinde, die der Ebersberger Wohnungsgenossenschaft gehören. Dementsprechend groß ist die Nachfrage: Laut gemeindlichem Ordnungsamt, das für die Vergabe der Wohnungen zuständig ist, stehen je knapp 100 Anträge aus der Gemeinde selbst sowie aus dem restlichen Landkreis sowie noch einmal 20, die aus anderen Landkreisen stammen. Ein wenig Zuwachs wird das neue Baugebiet Nordwest an der Dorfstraße bringen, hier werden gerade 29 Sozialwohnungen gebaut. Etwa noch einmal so viele könnten durch die heuer beschlossene Umwidmung eines Gewerbe- in ein Wohngebiet nebenan entstehen, auch durch die im Herbst eingeführte sozialgerechte Bodennutzung sollen bei künftigen Bauprojekten auch günstige Wohnungen entstehen. Am Kommunalunternehmen des Landkreises werde man sich dagegen nicht beteiligen, sagt Zweiter Bürgermeister Martin Wagner, dazu fehle es in der Gemeinde an geeigneten Grundstücken.

Zorneding

Gemessen an ihrer Größe hat die Gemeinde relativ viele günstige Wohnungen. Zorneding selbst besitzt 70 Gemeindewohnungen, die zwar keine Sozialwohnungen sind, aber mit vier bis neun Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Marktpreis vermietet werden. Dementsprechend begehrt sind die Wohnungen auch, laut Bürgermeister Piet Mayr gibt es derzeit gut 140 Anträge für eine Gemeindewohnung. Daneben gibt es noch 18 Sozialwohnungen der Ebersberger Wohnungsgenossenschaft, weitere acht sind im Kirchenbesitz, außerdem entstanden vor gut 20 Jahren in der Lindenstraße beim Bau eines Wohnblocks auch 24 sozialgebundene Wohnungen. Dieses Modell - ein Bauherr erstellt neben frei verkauftem Wohnraum auch einen Anteil an Sozialwohnungen - wolle man in Zorneding auch künftig wieder anwenden, sagt der Bürgermeister. Das Kommunalunternehmen des Landkreises könnte ebenfalls in Zorneding bauen, sagt Mayr, die Gemeinde habe dazu schon ein Grundstück in Aussicht, derzeit laufen aber noch Verhandlungen darüber.