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Quelle: Claus Schunk
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Bernd Weitzenbauer, 71, war mehr als 35 Jahre lang als Bauträger in München tätig und hat vor zehn Jahren die Seiten gewechselt. Seitdem berät er mit seiner Firma Weiconsult Kunden, die eine Immobilie kaufen, verkaufen oder bauen wollen. Außerdem hält er regelmäßig Vorträge im Münchner Bauzentrum. Trotz seiner großen Erfahrung ist der Experte immer wieder überrascht, welche Kniffe manche Bauträger oder Makler anwenden. Er erklärt, welche Punkte man beim Haus- und Wohnungskauf beachten sollte.
Quelle: Alessandra Schellnegger
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Keine Reservierungsgebühr zahlen
Manche Makler verlangen vom Interessenten, dass er eine Reservierungsvereinbarung unterschreibt. Damit verpflichtet der Käufer sich, eine Gebühr von mehreren Tausend Euro zu zahlen, falls er den Kauf des Objekts nicht bis zu einem bestimmten Tag beurkundet. "In 80 Prozent der Fälle wird die Gebühr nur erhoben, um den psychologischen Druck auf den Käufer zu erhöhen", sagt der Experte. Dabei ist diese Vereinbarung nicht rechtswirksam, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat.
Sanierung einkalkulieren
Bei Altbauten ist weniger das Alter des Gebäudes entscheidend, als vielmehr dessen Zustand. Generell müsse ein Altbau immer weniger kosten, als neu zu bauen, sagt Weitzenbauer. Ein weiterer, ungefährer Erfahrungswert: Wer ein Haus kaufen möchte, das älter als 30 Jahre ist, sollte zehn Prozent des Kaufpreises als Sanierungskosten einkalkulieren.
Quelle: Florian Peljak
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Fachmann mitnehmen
Wer einen Altbau kauft, hat den Vorteil, dass er sieht, was er bekommt. Das ist aber nur vordergründig. Wenn sich etwa bei der Sanierung herausstellt, dass die Leitungen veraltet sind, gehen die Kosten schnell in die Höhe. Die meisten Probleme gibt es bei der Schall- und Wärmedämmung und mit Feuchtigkeit im Gebäude, sagt Weitzenbauer. Er empfiehlt daher, immer einen Fachmann zur Besichtigung mitzunehmen. Dieser achte unter anderem auf die typischen Jahrgangsprobleme: In den Siebzigerjahren beispielsweise wurde viel mit Asbest gebaut.
Protokolle lesen
Käufer von Eigentumswohnungen sollten sich unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre geben lassen. Daraus könne ein Interessent nicht nur herauslesen, welche Reparaturen angeregt oder auch durchgeführt wurden, sondern auch "in welche Gesellschaft man einheiratet", erklärt der Bauexperte. Verlaufe die Beschlussfassung meist zumindest annähernd einstimmig, sei die Gemeinschaft harmonisch. Dauere jede Sitzung länger als vier Stunden, gehe es wohl eher zu "wie am Königlich Bayerischen Amtsgericht".
Quelle: dpa
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Aufpassen bei der Baubeschreibung
Wer zum Häuslebauer werden will, sollte bei der Baubeschreibung auf die Formulierung "oder gleichwertig" achten. Diese betreffe etwa Beschläge, Fliesen oder andere Materialien. Sie sei vor allem problematisch, wenn das vereinbarte Produkt nicht zu bekommen sei: "Oder gleichwertig" könne dann alles heißen, Preis, Qualität, Farbe. Daher hat der BGH entschieden, dass die Klausel nicht rechtswirksam ist . Experte Weitzenbauer rät, das genaue Fabrikat mit Marke und Modellnummer in die Baubeschreibung aufzunehmen. Wenn das Modell nicht lieferbar sei, müsse der Bauträger mehrere vergleichbare Produkte anbieten, und der Bauherr dürfe entscheiden. Außerdem wichtig: den Modellpreis immer ohne Montage angeben.
Vorausdenken
Niemand wohnt für immer in seinem Haus oder seiner Wohnung. Daher gilt für alle Immobilien: an den Weiterverkauf denken. "Da baut jemand lauter schräge Wände ein, weil man's schön findet", sagt Weitzenbauer, "aber das ist tödlich für den späteren Verkauf." Den fertigen Grundriss also besser noch einmal gemeinsam mit dem Architekten prüfen. Vorteilhaft für den Weiterverkauf seien beispielsweise Barrierefreiheit sowie Garagen und Aufzüge bei Eigentumswohnungen.
Quelle: Florian Peljak
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Fertigstellungstermin vereinbaren
Im Gegensatz zum Altbau liegen bei einem Neubau die Probleme in der Zukunft, beispielsweise schon beim Zeitpunkt der Fertigstellung. Der Experte rät, im Bauvertrag nicht nur einen konkreten Fertigstellungstermin festzuhalten, sondern zusätzlich eine Vertragsstrafe hinzuzufügen, falls dieser Termin nicht eingehalten werden kann: "Und die Strafe muss saftig sein, sonst nimmt sie der Bauträger nicht ernst", sagt Weitzenbauer.
Bezugsfertig, nicht schlüsselfertig
Wichtig: Im Bauvertrag sollte nicht der Begriff "schlüsselfertig" auftauchen - der sei rechtlich nicht definiert, warnt Weitzenbauer. Klarer sei dagegen der Ausdruck "bezugsfertig". Er bedeute, dass man das Haus tatsächlich bewohnen könne, dass also unter anderem Strom, Wasser und Heizung funktionieren müssen.
Quelle: Catherina Hess
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Nicht zu früh zahlen
Oftmals sind 13 Raten vorgesehen, der Gesetzgeber gestattet aber auch eine Verkürzung auf sieben Raten für die Bezahlung des Hausbaus. Doch was, wenn der Bauunternehmer pleite geht oder noch Mängel am Bau sind? Weitzenbauers Faustregeln sind: Bis zum fertigen Dachstuhl sollten nicht mehr als 50 Prozent des Gesamtpreises gezahlt werden. Die letzte Rate sollte bei der Abnahme, also der Schlüsselübernahme offen sein. Dieser Restbetrag werde besser einbehalten, bis alle Mängel behoben sind.
Auf die Lage achten
Generell gilt, für ein schönes Wohnen ist die Umgebung wichtig. Wie ist die Nachbarschaft, wie gut die Verkehrsanbindung? Auch Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten können wichtig sein. Interessenten sollten drei bis fünf Besichtigungstermine machen - pro Objekt und zu unterschiedlichen Tageszeiten an unterschiedlichen Wochentagen. "Die am Sonntag ruhige Umgehungsstraße entwickelt sich unter der Woche sonst zur Umgehungsstrecke für Brummi-Fahrer", warnt der Experte.