Der Bausparvertrag ist ein klassischer Weg zur Finanzierung des Eigenheims - auch wenn viele Kunden ihn oft gar nicht mehr dafür, sondern als Kapitalanlage einsetzen. Die Bausparkassen bieten mittlerweile viele unterschiedliche Tarife an, aber am Prinzip hat sich deshalb nichts geändert: Der Abschließer muss eine bestimmte, zum Vetragsabschluss festgelegte Summe ansparen, um einen Anspruch auf ein Darlehen zu erwerben.
Der Bausparer zahlt monatlich eine feste Summe auf sein individuelles Konto ein. Dafür erhält er Zinsen. Diese sind normalerweise für die Gesamtlaufzeit des Vertrags festgelegt und orientieren sich im Wesentlichen an der allgemeinen Zinssituation zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sind also derzeit (Stand Februar 2010) nicht besonders hoch. Wer sich von Anfang an sicher ist, das künftige Darlehen für eine Immobilie einzusetzen, sollte sich vor der Vertragsunterzeichnung einen Spar- und Tilgungsplan ausarbeiten lassen.
Wer hingegen nicht unbedingt das Darlehen in Anspruch nehmen will, sollte auf einem Vertrag beharren, der bei Verzicht darauf das Guthaben rückwirkend höher verzinst. Wer den Kredit der Bausparkasse nicht (mehr) braucht, kann dennoch weitersparen und die Zinsen kassieren. Auch wenn die Anbieter es oft nicht gerne sehen, ist dieses Vorgehen vor allem bei älteren, höher verzinsten Verträgen durchaus lohnend.
Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, erhält der Kunde in der Regel die Bausparsumme ausbezahlt; diese besteht aus dem Guthaben und dem Darlehen. Für die Zuteilungsreife muss allerdings ein vorher festgelegtes Mindestguthaben zu einem bestimmten Stichtag verfügbar sein. Meist sind das 40 Prozent der vereinbarten Bausparsumme.
Wenn der Bausparer das Darlehen abruft, hat er einen Vorteil: Der Zins hierfür liegt fest. Dafür geht es jetzt hurtig ans Tilgen. Abgesehen davon, dass optimalerweise der Immobilienkauf und die Auszahlung der Baupsarsumme zusamenfallen sollten - was aber keineswegs immer der Fall ist -, muss man davon ausgehen, dass die Tilgung ziemlich schnell über die Bühne geht. Acht bis elf Jahre sind die Regel, bei einem monatlichen Tilgungsbetrag von meistens sechs Promille der gesamten Bausparsumme.
Nicht unterschätzen sollte man schließlich, dass es auch im Rahmen von Bausparverträgen unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen (25.600 Euro für Alleinstehende, 51.200 Euro für Verheiratete - jeweils zu versteuerndes Einkommen) vom Staat eine Wohnungsbauprämie gibt. Diese beträgt jährlich maximal 45,06 Euro bzw. 90,11 Euro.
Die Eigenheimrente
Wesentlich komplexer als Bausparverträge gestaltet sich der Wohn-Riester. Diese Art der Baufinanzierung hat der Staat im November 2008 eingeführt. Trotz einer gewissen Kompliziertheit im Aufbau kamen im vergangenen Jahr sowohl die Stiftung Warentest, als auch das Verbraucher-Magazin Öko-Test zu dem Ergebnis, dass Immobilienkäufer mit der Eigenheimrente - so die offizielle Bezeichnung - meist besser bedient sind als mit einer klassischen Baufinanzierung.
Der Wohn-Riester funktioniert so: Der künftige Käufer zahlt regelmäßig für eine Immobilie und nicht auf ein Spar-, Fonds- oder Versicherungskonto. Der Sinn: mietfreies Leben im Rentenalter. Deshalb kann man die staatlichen Zulagen für die Eigenheimrente zur Tilgung eines Darlehens einsetzen. Inzwischen git es von den meisten Banken und auch Bausparkassen Riester-fähige Finanazierungsmodelle bzw. -tarife mit der notwendigen staatlichen Zulassung (Zertifizierung).
Wie bei der normalen Riester-Rente gilt es einige Dinge zu beachten: So müssen mindestens vier Prozent des Bruttoeinkommens vom jeweiligen Vorjahr pro Jahr selbst eingezahlt werden, damit man die vollen Zulagen bekommt. Das sind 154 Euro jährlich. Hinzu kommen 185 Euro pro Kind. Für jedes von 2008 an geborene Kind gibt es 300 Euro Baby-Prämie. Außerdem kommen unter Umständen steuerliche Erleichterungen zum Tragen.
Gefördert werden allerdings nur Kredite, welche der künftige Eigentümer für den Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie in Deutschland aufnimmt. Zudem muss diese nach 2007 gekauft worden und Hauptwohnsitz sein. Schließlich hat das Darlehen bis zum 68. Lebensjahr getilgt zu sein.
Keine Angst vor Steuern!
Für den Wohn-Riester trifft die nachgelagerte Besteuerung zu. Wer also im Eigenheim lebt, das über den Wohn-Riester (mit)finanziert wurde, muss die früheren Zuschüsse und gegebenenfalls die Steuervorteile an den Staat zurückzahlen, sobald er in Rente ist. Jeder Riester-Geförderte erhält ein sogenanntes fiktives Wohnförderkonto, auf dem seine Tilgungsbeiträge und die staatlichen Zuschüsse gutgeschrieben und zudem mit zwei Prozent im Jahr verzinst werden.
Das so zustandekommende Guthaben kann je nach Tilgungsbeiträgen, Zuschüssen und Laufzeit des Vertrags eine erhebliche Summe sein, die es eben im Rentenalter zu versteuern gilt. Dann hat der Riester-Eigentümer ein Wahlrecht zwischen regelmäßigen Steuerraten bis zum 85. Lebensjahr oder einer Einmalzahlung mit einem Nachlass, der derzeit 30 Prozent der Steuerschuld beträgt.
Viele Eigenheimkäufer scheuen diese nachgelagerte Besteuerung, weil sie Schulden im Rentenalter fürchten. Doch die Untersuchungen und Rechenbeispiele von Stiftung Warentest und Öko-Test ergaben: Abhängig von Einkommen, Finanzierung, Alter und Zahl der Kinder ergibt sich zwar eine unterschiedliche staatliche Förderung, aber "mit Riester ist der Hauseigentümer (...) stets im Plus", so die Stiftung Warentest.
Zumal es darüber hinaus die Option gibt, dass bereits vorhandenes Riester-Renten-Vermögen zu Eigenkapital beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung umgewandelt werden kann, was zu weniger Kreditbedarf und niedrigeren Darlehenszinsen führt. Je nach Musterfall errechnete die Stiftung Warentest eine Ersparnis zwischen 12.000 und mehr als 51.000 Euro im Vergleich zu einem herkömmlichen Immobilienkredit.
Mit Augenmaß an die Sache
Wer sich für die Eigenheimrente entscheidet, muss sich zum einen natürlich ganz genau über die Funktionsweise und vor allem über die Angebote informieren, die zu seiner jeweiligen Lebenssituation passen. Unter anderem ist darauf zu achten, ob der ausgewählte Baugeldgeber Sondertilgungen kostenfrei ermöglicht.
Zum anderen gilt: Der Wohn-Riester ist ebenso wie ein Bausparvertrag kein automatischer Garant für eine risikofreie Finanzierung. Zwar darf bei Arbeitslosigkeit der Vertrag ruhen, womit der Staat erst einmal darauf verzichtet, dass die Riester-Förderung rückerstattet wird. Aber wer für sein Darlehen zu hohe Zinsen zahlt, hat womöglich nur wenig bis nichts von den Riester-Vorteilen. Wichtig ist also in jedem Fall, dass der Kreditgeber attraktive Konditionen anbietet. Und das A und O: Wer sich nicht ganz sicher ist, dass er die Belastungen einer Eigenheimfinanzierung schultern und eventuell auftretende Engpässe durchhalten kann, der sollte auch nicht auf den Wohn-Riester als Allheilmittel setzen.