Von Andreas Schätzl

Wenn man ein Haus oder eine Wohnung durch eine Zwangsversteigerung erwerben will, kann das ein echtes Schnäppchen sein. Aber auch eine böse Überraschung ist drin.

Die Sache klingt verlockend: ein schmuckes Haus für die Hälfte seines Verkehrswerts erwerben. Und noch dazu ohne Makler- und Notarkosten. Zu entrichten sind lediglich die Gerichtskosten für die Umschreibung der Immobilie und die Grunderwerbsteuer. Der Zwangsversteigerung am Amtsgericht sei Dank! Doch ganz so wunderbar ist die Angelegenheit leider nicht.

Zwangsversteigerungen von Immobilien wegen Insolvenzen laufen über Amtsgerichte. Sechs bis acht Wochen vor dem jeweiligen Versteigerungstermin wird dieser vom zuständigen Amtsgericht veröffentlicht. Das geschieht meist auf mehreren Wegen: regionale Tageszeitungen (Rubrik "Amtliche Bekanntmachungen"), Aushänge in den Amtsgerichten (Gerichts- oder Gemeindetafel), Internetseiten der Amtsgerichte, gewerbliche Anbieter mit Internetseiten oder Versteigerungskataloge usw.

Zeitgleich zur Terminveröffentlichung müssen beim Amtsgericht die Unterlagen zu dem jeweiligen Objekt vorliegen. Das sind unter anderem die Adresse der Immobilie, ein Grundbuchauszug, Anmeldungen von Forderungen, eventuell auch Angaben zu Sanierungs- und Baulasten, und Daten zum Gläubiger. Diese Versteigerungsakte kann von einem Interessenten unentgeltlich eingesehen werden. Fast immer werden zudem Informationen über die Immobilie - etwa zu Größe, Schnitt, Verkehrswert, oft auch Fotos - zusammen mit der Versteigerungsankündigung veröffentlicht.

Der Grundbucheintrag etwa gibt Aufschluss über Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte / Nießbrauch etc. - welche unter Umständen mitversteigert werden. Um hier alles zu verstehen, bedarf es allerdings schon mal juristischen Expertenrats.

Das trifft auch auf einen weiteren Bestandteil der Versteigerungsakte zu: das Verkehrswertgutachten. Das wird nämlich von einem Sachverständigen erstellt - im Auftrag des Gerichts. Es kann recht umfangreich ausfallen, da es in der Regel Informationen und Beurteilungen zur Lage des Grundstücks, dem Zustand der Immobilie, der Vermietungssituation, den bereits erwähnten eventuell laufenden Kosten bzw. Sondernutzungsrechten und - nicht zu vernachläsigen - Anschlüssen an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze enthält. Am Schluss kommt dann der Verkehrswert der Immobilie heraus.